Договор подписала супруга за себя и своего супруга по доверенности

Здравствуйте Дмитрий! 

Расторгнуть договор найма жилого помещения по инициативе только одного из собственников (бывшего супруга) нельзя, если в договоре указаны оба собственника как наймодатели. Для расторжения договора в таком случае требуется согласие всех собственников, так как право собственности является совместным, а договор найма заключался от имени обоих собственников. 

 Правовые основания

Согласно статье 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя только в строго определённых случаях:

 невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного срока платежа);

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей (после предупреждения наймодателя). 

Кроме того, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 

Важно: даже если бывший супруг хочет расторгнуть договор, он не может сделать это в одностороннем порядке без согласия другого собственника (бывшей супруги), так как оба являются сторонами договора и имеют равные права на распоряжение имуществом.

Особенности ситуации с доверенностью

Тот факт, что договор был подписан по доверенности, не меняет сути правоотношений. Доверенность давала полномочия на заключение договора от имени бывшего супруга, но после её отзыва полномочия представителя прекратились. Однако сам договор найма остаётся в силе, если он был заключён в соответствии с законом и не признан недействительным. 

Если бывшая супруга присвоила деньги от аренды, это является отдельным правовым вопросом (возможно, речь идёт о мошенничестве или ином нарушении), который требует обращения в правоохранительные органы или суд для взыскания ущерба. Однако это не влияет на статус договора найма.

Как действовать бывшему супругу

1. Попытаться договориться с бывшей супругой. Оптимальный вариант — достичь взаимного соглашения о расторжении договора. В этом случае стороны подписывают дополнительное соглашение о расторжении, где фиксируют дату прекращения договора и другие условия. 

2. Обратиться в суд. Если бывшая супруга отказывается расторгать договор, бывший супруг может подать иск о расторжении договора, но только при наличии оснований, предусмотренных ст. 687 ГК РФ (например, если наниматель нарушает условия договора). При этом в суде потребуется доказать, что нарушение допущено и оно является основанием для расторжения договора. 

3. Проверить условия договора.Стоит изучить текст договора найма — возможно, в нём прописаны дополнительные условия расторжения, которые могут быть использованы в конкретной ситуации.

Расторгнуть договор найма по инициативе только одного собственника нельзя. Требуется либо согласие второго собственника, либо наличие законных оснований для судебного расторжения договора. Если бывший супруг считает, что его права нарушены (например, в части распределения доходов от аренды), это отдельный вопрос, который решается в рамках других правовых процедур.

Здравствуйте, Дмитрий! 

Ситуация сложная и имеет несколько правовых аспектов. Давайте разберем ее по существу.

Краткий ответ:

Да, расторгнуть договор найма по инициативе одного из арендодателей — бывшего супруга — возможно. Но путь будет зависеть от позиции второй стороны (бывшей супруги) и нанимателей.

Подробный анализ:

1. Основание для расторжения договора одним из собственников.

Согласно ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, договор, связанный с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон, если это предусмотрено договором. В вашем случае договор найма, скорее всего, не является предпринимательским, но есть общее правило: изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Ключевой аргумент бывшего супруга: Договор найма был подписан ненадлежащим образом после расторжения брака (точнее, полномочия представителя утратили силу). Однако, здесь есть нюанс:

· Договор был заключен до расторжения брака и отзыва доверенности.
· На момент заключения договора у супруги были все законные полномочия (доверенность + статус супруга при совместной собственности).
· Расторжение брака и отзыв доверенности не аннулируют автоматически ранее заключенный договор. Договор продолжает действовать.

Более сильным основанием является существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): распад семьи, прекращение доверительных отношений между сособственниками, невозможность согласованного управления общим имуществом. Именно на это можно опираться.

2. Право собственности и необходимость согласия второго собственника.

· Недвижимость находится в общей совместной собственности бывших супругов. Сделки по распоряжению таким имуществом требуют нотариально удостоверенного согласия обоих собственников (п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 253 ГК РФ).
· Расторжение договора найма — это также сделка по распоряжению имуществом, так как она лишает нанимателя права пользования. Следовательно, для его расторжения в идеале также требуется согласие обоих сособственников, оформленное у нотариуса.

Однако, если один из собственников против, у второго есть путь:

· Он может требовать в судебном порядке определения порядка пользования общим имуществом или даже раздела имущества (выдела доли в натуре или денежной компенсации). После выдела доли в натуре он станет единоличным собственником своей части и сможет распоряжаться ею самостоятельно.
· В рамках этого же или отдельного иска можно требовать расторжения договора найма как обременения, препятствующего нормальному использованию имущества и реализации своих прав собственника, особенно в условиях конфликта с другим сособственником.

3. Присвоение денег бывшей супругой.

Это отдельное нарушение. Являясь сособственницей, она обязана распределять доходы от аренды соразмерно своим правам (или в равных долях, если иное не установлено соглашением). Присвоение всей суммы — это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Бывший супруг может взыскать с нее свою половину (или иную причитающуюся долю) арендных платежей за весь период.

Практические шаги и рекомендации для бывшего супруга:

1. Отправить официальные письменные уведомления:
   · Бывшей супруге: Требование о прекращении действий по единоличному управлению имуществом, предоставлении отчета и выплате доли арендных платежей.
   · Нанимателям: Уведомление о том, что вы, как один из собственников, не согласны с дальнейшими действиями бывшей супруги в отношении общего имущества, и впредь арендную плату просите вносить на ваш отдельный счет (или вносить ее в виде депозита, пока вопрос не решится). Предупредите их о возможном обращении в суд о расторжении договора. Это может побудить их к диалогу.
2. Обратиться в суд с комбинированным исковым заявлением. Это самый эффективный путь. В одном процессе можно заявить следующие требования:
   · О разделе совместно нажитого имущества (квартиры) и определении доли (обычно 1/2).
   · О взыскании с бывшей супруги неосновательно полученных арендных платежей (вашей доли) за прошедший период.
   · О расторжении договора найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств (расторжение брака, конфликт между собственниками, делающий невозможным совместное управление имуществом) и в связи с необходимостью раздела имущества. Суд может расторгнуть договор, даже если второй собственник против, если сочтет требования обоснованными, особенно если наниматели предупреждены, и им будет предоставлен разумный срок для освобождения помещения.
3. Учитывать интересы нанимателей. По закону (ст. 687 ГК РФ) договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя (собственника) только через суд и только по основаниям, указанным в законе (например, невнесение платы, разрушение жилья). Ваша ситуация подходит под п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Суд будет оценивать баланс интересов. Шансы выше, если вы предлагаете нанимателям разумный срок для выезда и/ если расторжение договора объективно необходимо для раздела имущества.

Вывод:
Согласие бывшей супруги желательно, но не обязательно. Ее отказ — это препятствие, но не тупик. Бывший супруг может добиться расторжения договора в судебном порядке, объединив в одном иске требования о разделе имущества, взыскании неосновательного обогащения и расторжении договора найма. Консультация с юристом, специализирующимся на жилищном и семейном праве, перед обращением в суд строго необходима для правильного составления иска и сбора доказательств.