Как выселить бывших владельцев из купленного дома?

Здравствуйте.

Если иное не предусмотрено Вашим ДКП Вы их вправе выселить через суд на основании статьи 304 ГК РФ.

Если ДКП предусмотрена неустойка за неисполнение обязанности по выезду из жилого помещения, то и неустойку сможете взыскать в судебном порядке.

Могу Вам подготовить соответствующий иск в суд.

Объясните что их можно выселить через суд, плюс еще судебные расходы на них лягут.

Плюс можно еще судебную неустойку просить суд присудить за каждый день неисполнения решения суда на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

у нее большой дом, как правильно мне с ними поговорить что бы выселить,

 Добрый день!

 Если доля в доме принадлежит несовершеннолетнему, то Вы не вправе сдавать  этот дом по найму, в аренду без предварительного согласия органа опеки и попечительства. А этот орган такого согласия не даст однозначно.

 Поэтому так и разъясните Продавцам, что они обязаны срочно выселиться, иначе орган опеки и попечительства или прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка обратится в суд с иском о выселении.

Если они не выселятся добровольно, то либо сами подавайте иск о выселении в суд, либо обратитесь к прокурору, пусть он в интересах несовершеннолетнего обратится в суд с иском о выселении.

 Так, согласно ст. 45 ГПК РФ:

1. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

 Далее продолжу.

Здравствуйте! 

купила дом с ребенком, мы два собственника, использовала деньги с сберегательного счета, с разрешения опеки, сделка прошла, все хорошо

Вы, как собственники жилого помещения имеет право обратиться с иском о выселении бывшего собственника/собственников, в соответствии со ст. 35 ЖК РФ. 

Согласно норме данной статьи

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). 

Можете сначала в досудебном порядке обратиться 

При этом, Досудебный порядок по указанной категории споров не является обязательным. 

Если же добровольно они не освободят жилое помещение в указанный Вами в досудебной претензии срок — можете обращаться с исковым заявлением в суд. 

Если же они  зарегистрированы в указанном жилом помещении — то на основании вступления в законную силу решения суда они подлежат снятию с регистрационного учета, в соответствии с пп. «е» п.31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713  «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»

Здравствуйте.

На мой взгляд, говорить с ними вообще не надо. Надо в письменной форме заказным письмом с уведомлением и описью вложений предупредить указанных лиц в том, что в случае, если они не освободят помещение Вы будете вынуждены обратиться в суд за выселением в соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ, при этом они понесут существенные издержки в виде судебных расходов, а также платы за пользование чужим имуществом в качестве неосновательного обогащения.

Все разговоры, как говорится «в пользу бедных». Тем более, что Вы говорите, что Вам не очень приятно все это с ними обсуждать.

Второй вариант — заключить договор с юристом и поручить ему проводить все переговоры с данными гражданами, что позволит Вам не участвовать во всех неудобных для Вас мероприятиях. 

Здравствуйте Нелли!

Здравствуйте, купила дом с ребенком, мы два собственника, использовала деньги с сберегательного счета, с разрешения опеки, сделка прошла, проблема в том что, бывшие хозяева просят остаться там до апреля месяца,

Ситуация, когда бывшие собственники отказываются освобождать жилое помещение после совершения сделки, является достаточно распространенной, но юридически однозначной. Поскольку сделка зарегистрирована и денежные средства переданы, право собственности перешло к вам и вашему ребенку.

Ваше право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (в частности, в ЕГРН). Иной момент возникновения права собственности может быть установлен законом (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимости). Это правило действует, и когда вы приобретаете имущество по сделке, и когда создаете его (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

На основании ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В судебной практике (например, Определение Верховного Суда РФ № 41-КГ19-51 от 10.03.2020) подчеркивается, что если покупатель исполнил свои обязательства по оплате, он имеет право на беспрепятственное владение имуществом.

как правильно мне с ними поговорить что бы выселить,

 
Чтобы разговор был конструктивным, необходимо перевести его из эмоциональной плоскости в юридическую. Объясните, что их нахождение в доме после регистрации сделки нарушает ваши права собственника и требования ст. 292 ГК РФ.С момента перехода права собственности все счета за коммунальные услуги приходят на ваше имя и вы не обязаны оплачивать проживание посторонних лиц.
Укажите, что в случае любого повреждения дома (даже случайного) в период их незаконного нахождения там, вы будете вправе взыскать с них полную стоимость ущерба. Предупредите, что если дело дойдет до суда, на них лягут расходы на госпошлину, услуги юриста и исполнительский сбор приставов.
Если устные переговоры не помогают,  направьте бывшим собственникам официальное требование об освобождении жилого помещения заказным письмом с описью вложения. В требовании укажите, что на основании Договора купли-продажи  и записи в ЕГРН вы являетесь собственником жилого дома. Согласно ст. 235 и п. 2 ст. 292 ГК РФ,  право собственности предыдущих собственников и право пользования данным жилым помещением прекращено. В соответствии с ДКП, срок освобождения дома истек ( укажите п. ДКП в котором имеется данное условие), в связи с чем вы требуете в течение 3-5 дней  полностью освободить жилое помещение и передать ключи.
В случае невыполнения данного требования, вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о принудительном выселении и снятии с регистрационного учета. В этом случае все судебные издержки и расходы на оплату услуг представителя будут взысканы с них в судебном порядке.

Заключение: Ваша «совесть» не должна мешать защите интересов вашего ребенка, который также является собственником. У бывших хозяев есть альтернатива (сестра), поэтому их просьба остаться до апреля является попыткой использовать вашу доброту в ущерб вашим правам.

Здравствуйте, Нелли.

бывшие хозяева просят остаться там до апреля месяца

Как собственник, Вы имеете полное право по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом.

см.-  ст.209 ГК РФ,

— ст.288 ГК РФ.

Ст.292 ГК РФ при переходе права собственности к новому собственнику члены  семьи прежнего утрачивают права пользования, если законом не установлено иное. Одним из частных случаев является сохранение права пользования отказниками от приватизации. 

Юридически Ваш вопрос решается только выселением в судебном порядке, и больше никак. А при разговорах Вы только напрасно потеряете время на них и, не являясь по своим индивидуальным особенностям уверенным переговорщиком, еще и психологическое равновесие.

В ситуации следует:

1. Проанализировать Ваш договор купли-продажи на предмет оценки положений об обязанностях продавцов освободить проданное ими жилье, так как в нем могут быть оговорены сроки;

2. Направить уведомление продавцам о необходимости освобождения квартиры — ценным письмом с описью.

3. При игнорировании Ваши требований — обращаться в суд. 

Каких-либо иных эффективных вариантов тут нет и быть не может.

Внесудебный порядок выселения законодательством не предусмотрен. Т.е. выселение производится только на основании решения суда, а не какого-либо еще органа.

В соответствии со ст.11 ЖК РФ

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Иск подается в районный  суд по месту нахождения квартиры.

С уважением