Возможно ли сделать переуступку?

Question

В 2023 году был заключен договор аренды земельного участка(коммерция) с администрацией по результатам торгов сроком на 10 лет,строений на нем нет,есть только коммуникации(свет,вода-скважина)и получено разрешение на строительство. Возможно ли сделать переуступку ?

Надежда Ханкишиева · Answer

Здравствуйте, Наталья! Да, переуступка права аренды земельного участка (цессия) возможна, но с соблюдением строгих условий, установленных Земельным кодексом РФ и вашим договором аренды. Главное условие — получение предварительного письменного согласия арендодателя (администрации). Правовые основания и порядок действий: 1. Законодательная база (ст. 22, 615 ГК РФ; ст. 22 Земельного кодекса РФ): Права арендатора по договору аренды недвижимого имущества могут быть переданы другому лицу (цессия) только с согласия арендодателя. Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на торгах, это правило является императивным (обязательным). 2. Условия, которые обычно проверяет администрация для дачи согласия: Новый арендатор должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к участникам торгов (дееспособность, отсутствие задолженности по налогам и т.д.). Цель использования участка должна оставаться прежней (коммерция, строительство). Новый арендатор обязан принять на себя все обязательства по договору, включая выполнение условий разрешения на строительство. Отсутствие нарушений по договору у текущего арендатора (своевременная арендная плата, соблюдение целевого использования). 3. Пошаговый алгоритм действий: Найдите покупателя (цессионария). Заключите с ним предварительный договор о переуступке прав. Направьте в администрацию (арендодателю) письменное заявление о даче согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды. Приложите: Копию своего паспорта (для физлица) или учредительных документов (для юрлица). Ходатайство/заявление и документы от нового арендатора с обязательством принять на себя все условия договора и разрешения на строительство. Копию разрешения на строительство. Выписку из ЕГРН на участок. Получите письменное согласие администрации. Без этого документа любая сделка по переуступке будет ничтожной (недействительной). Заключите трёхсторонний договор цессии (между вами, новым арендатором и администрацией) или двусторонний договор цессии, к которому будет приложено согласие арендодателя. Зарегистрируйте переход прав в Росреестре. Договор цессии, заключённый на срок более 1 года (а у вас 10 лет), подлежит государственной регистрации. Без регистрации новый арендатор не станет законным арендатором. Важные ограничения и риски: Если земля предоставлена на льготных условиях (например, для малого бизнеса), при переуступке эти льготы могут быть утрачены. Администрация может отказать в согласии без объяснения причин, если новый арендатор не устроит её по формальным критериям. Если вы уже начали строительство, новый арендатор должен будет принять объект незавершённого строительства и все обязательства по нему. Вывод: Переуступка права аренды возможна и является стандартной рыночной сделкой. Ключевой шаг — договориться с администрацией и получить её официальное согласие. Начинайте процесс с официального письменного запроса в администрацию. Рекомендуется также проверить, нет ли в вашем договоре аренды прямого запрета на переуступку (что маловероятно для коммерческого участка, но возможно). Оставьте пожалуйста положительный отзыв за оказанную мною Вам бесплатную консультацию. Благодарю. Спасибо

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. В ст. 39.8 ЗК РФ имеется по п.1 пп.17 и 19 8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них , а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом; … 19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником; Так что судя по всему к Вашему случаю пп.17 не относится. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом в п. 7 ст. 448 ГК РФ установлено исключение, согласно которому в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Таким образом, переуступка прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных по результатам торгов, не допускается. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Расул Абдулкадиров · Answer

Здравствуйте, Наталья. Переуступка прав возможна только лишь с согласия Администрации, так как с вами был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет после проведения торгов. Согласно ч. 17 и ч. 19 ст. 39.8 ЗК РФ установлено следующее - 17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом; 19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником; Также следует учесть, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Ответ сильно зависит от договора и условий торгов. Практика есть разная на эту тему. П о общему правилу- такая уступка недопускается. Подготовлен для системы КонсультантПлюс Богатков С.А. Уступка права аренды земельного участка // СПС КонсультантПлюс. 2025. Относительно возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результату торгов, необходимо обратить внимание на ряд правовых позиций, изложенных в документах разъясняющего характера и судебной практике. Так, согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 N Д23и-4569, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ. В Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утв. Минэкономразвития России, отмечено, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных ЗК РФ или иными специальными федеральными законами. В то же время условие аукционной документации (проект договора аренды земельного участка) может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2022 N 280-ПЭК22 по делу N А32-37905/2020 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)). В Определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2024 N 88-9065/2024 (УИД 27RS0008-01-2023-001803-08) выражена правовая позиция, согласно которой положения ст. 615 ГК РФ, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющие арендатору право уступить свои права и обязанности по договору аренды, являются диспозитивными и подлежат применению только в случае, если иные положения не предусмотрены действующим законодательством. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами — победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством. Согласно позиции Росреестра запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.

Василиса Меснянкина · Answer

Здравствуйте, Наталья! Прямая переуступка прав аренды в вашей ситуации невозможна в силу прямого запрета закона. Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не предусмотрено законом. Поскольку ваш договор заключен в 2023 году на аукционе в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, действие указанного запрета распространяется на ваш случай. Общее правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, разрешающее передачу прав аренды при сроке договора более 5 лет, здесь не применяется, так как норма статьи 448 ГК РФ является специальной и императивной для договоров, заключенных на торгах. Наличие коммуникаций и разрешения на строительство не меняет правовой статус участка, так как строения отсутствуют и право собственности на недвижимость не зарегистрировано согласно статье 219 ГК РФ. Любая сделка по переуступке (цессии) будет признана судом ничтожной на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ как нарушающая требования закона. Право аренды может перейти к другому лицу только после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на здание, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Переуступить такой участок нельзя, Росреестр не пропустит сделку. Вы должны реализовать свое право самостоятельно. ч 7 ст 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. В ЗК РФ установлено, что участки для коммерческого использования можно получить только в аренду и только на торгах, раз нет альтернативного способа получения такого участка как у вас (все альтернативные способы указаны в ст 39.6 ЗК РФ), то есть его можно получить только на торгах, то и уступить права аренды нельзя. В вашем случае, можно строить объект, выкупать участок, если он не ограничен в обороте и уже распоряжаться по усмотрению. Запрет, установленный п.7 ст.448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в субаренду. Такая позиция изложена в письме Росреестра №14-6768-ТГ/22 от 08.08.2022 года. Вы можете сдать участок в субаренду, например (но надо смотреть договор аренды)