2 От какого момента стоит считать 6 месяцев до просрочки по ФЗ №214?

 Здравствуйте.

Юридическая сила дат из пункта 1.7 ДДУ и расчет срока передачи квартиры

 Да, вы правы. Формулировка в вашем ДДУ («в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию») фактически делает даты, указанные в пункте 1.7, плановыми и не имеющими решающего значения для определения ответственности застройщика за нарушение сроков передачи квартиры.

 Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в срок, предусмотренный договором.

 В вашем случае, срок передачи определяется не конкретной датой, а периодом – «в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию». Это означает, что юридически значимой датой будет дата получения разрешения на ввод. Все, что было указано ранее, носит лишь информативный характер. Застройщик имеет право указывать плановые даты, но ответственность (в виде неустойки) наступает только после истечения 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

 2) От какого момента считать 6 месяцев до просрочки по ФЗ №214?

 В вашем случае, Евгений, если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 10.12.2025, то 6 месяцев истекают 10.06.2026. Именно начиная с 11.06.2026 у застройщика наступает просрочка передачи объекта, и вы получаете право требовать неустойку.

Подписывая доп. соглашение о переносе срока передачи на 31.05.2026, вы соглашаетесь с новым сроком и лишаетесь права на неустойку за период до этой даты. Стоит тщательно взвесить все «за» и «против», оценить ценность предлагаемой «компенсации» (трасса под кондиционер) и просчитать размер неустойки, которую вы могли бы получить, отказавшись от доп. соглашения.

 Согласно ч. 2 ст. 6 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух третьих ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 Обязательно зафиксируйте факт предложения вам доп. соглашения (например, путем сохранения переписки или уведомления от застройщика). Это может пригодиться в дальнейшем, если вы решите оспаривать действия застройщика.
 Рекомендации:

 Рассчитайте размер неустойки. Исходя из стоимости вашей квартиры и текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, вы сможете оценить, какую сумму могли бы получить, не подписывая доп. соглашение.
Оцените стоимость «компенсации». Узнайте, во сколько вам обойдется прокладка трассы под кондиционер, если делать это самостоятельно.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

2) От какого момента стоит считать 6 месяцев до просрочки по ФЗ №214?

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

 
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Так, в случае спора суд будет толковать условия договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ  и принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Суд также может принимать во внимание предшествующие договору переговоры и переписку если она имеется. 

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор в обязательном порядке должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

1) Учитывая формулировку «Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участникам долевого строительства: в течение шести

месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию», имеют ли даты из пункта 1.7 какую-то юридическую силу? Застройщик может прописывать в договоре любые плановые даты, а шесть месяцев до наступления просрочки будут считаться от даты, когда получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

Так, суд может учитывать при толковании взаимосвязанных условий договора положения эти даты 

«1.7. Срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию:

I этап (8, 9 дом) 31.12.2024 г. Срок передачи объекта: 30.06.2025 г.

II этап (6, 7 дом) 31.05.2025 г. Срок передачи объекта: 30.11.2025 г.

Из Апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2016 N 33-9069/2016 по делу N 2-496/2016

для изменения сроков окончания строительства и передачи дольщикам квартиры, обусловленной договором, изменение его условий допускается только в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“. В нарушение требований закона условия договора не изменены, в связи с чем, поскольку сторонами договора долевого участия в строительстве установлено, что в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать объект строительства дольщику, при этом указан плановый срок окончания строительства — 30 декабря 2013 г., квартира подлежала передаче дольщикам в срок до 30 марта 2014 г.

Так как квартира материальным истцам в указанный срок не передана, оснований считать, что срок передачи квартиры ответчиком не нарушен, у суда не имелось.

То есть суд может учитываться сроки, указанные в п. 1.7 договора при разрешении спора. 

При этом, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления ( с 22.03.2024 года) до 31 декабря 2025 года включительно. 

Здравствуйте.

Изложу свое мнение по данному вопросу.

1) Учитывая формулировку «Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участникам долевого строительства: в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию», имеют ли даты из пункта 1.7 какую-то юридическую силу? Застройщик может прописывать в договоре любые плановые даты, а шесть месяцев до наступления просрочки будут считаться от даты, когда получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

 Конечно, тут существует противоречие между этими двумя пунктами. Но учитывая, что участник долевого строительства — более слабая сторона в договоре, указанные пункты будут рассматриваться в пользу участника, а не застройщика. Поэтому на мой взгляд, в данном случае конечная дата определена именно в п.1.7.

Что касается неустойки, стоит отметить, что до конца 2025 года существует мораторий на взыскание с застройщиков неустойки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_472727/

Мораторий не освобождает застройщиков от всех видов ответственности, но при соблюдении условий, определенных в этом нормативном акте взыскания неустоек застройщик может избежать.

2) От какого момента стоит считать 6 месяцев до просрочки по ФЗ №214?

 Учитывая вышеуказанное, я полагаю, что указанный срок не имеет принципиального значения. Рассмотрение вопроса о неустойке может быть привязано к датам в п.1.7. с учетом дополнительного соглашения, которое Вам предлагается подписать.

Отдельно стоит отметить, что с 1 января 2026 года мораторий заканчивается, возможно совокупность этих факторов и побудило застройщика предложить Вам подписать дополнительное соглашение с установлением новых сроков.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.