Как нам сейчас быть, строить дороги за свой счет?

Добрый день! А в межевом плане через какой участок проезд и проход организован к вашему участку? (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года) 

Здравствуйте . 

Согласно представленной информации, бывший собственник сформировал более 60 земельных участков в кадастровом квартале 39:05:030402. Категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства индивидуальных жилых домов (ЛПХ).
 В данном  случае нарушением является формирование земельных участков в нарушение действующего законодательства, в отсутствие утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории.

В соответствии со статьей 42 Градостроительного кодекса РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется в целях территориального планирования, а также для определения границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, и границ зон размещения объектов. Для формирования новых земельных участков, особенно в таком количестве, и в рамках населенного пункта, разработка и утверждение ППТ является обязательным этапом. ППТ определяет функциональное зонирование территории, размещение объектов капитального строительства, инженерной инфраструктуры, а также планируемое развитие территории.
Проект межевания территории является неотъемлемой частью проекта планировки территории и служит для определения границ земельных участков, их площади, местоположения, а также для установления границ зон общего пользования, границ зон размещения объектов и других элементов планировочной организации территории. Без утвержденного ПМТ невозможно законно сформировать и поставить на кадастровый учет отдельные земельные участки, особенно если речь идет о разделе крупного массива на множество мелких.
Формирование участков без соответствующего планирования привело к отсутствию дорог, подъездных путей и, вероятно, других элементов инженерной инфраструктуры (водоснабжение, электроснабжение, канализация).

Местная администрация отказала в просьбе о строительстве дорог, ссылаясь на отсутствие проектов межевания.

Это является логичным следствием выявленных нарушений, так как без утвержденной документации, определяющей границы и назначение территории, администрация не может планировать и финансировать строительство объектов общего пользования.

Ситуация, когда земельные участки были сформированы и переданы собственникам с нарушениями законодательства  не безвыходная и  поскольку собственники участков имеют определенные права и возможности, то  для решения данной проблемы  первым и наиболее важным шагом будет  объединение всех собственников земельных участков в кадастровом квартале 39:05:030402. Коллективные действия имеют гораздо больший вес и эффективность, чем индивидуальные обращения. Поэтому, в сложившиеся ситуации   направьте  коллективное обращение в местную администрацию  по данному вопросу  . 

Уважаемая Марина, здравствуйте!

Администрация вправе отказать в строительстве дорог и инфраструктуры, ссылаясь на отсутствие необходимых градостроительных документов (ст. 41, 42 ГрК РФ), без документов они ничего делать не будут.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/2a679030b1fbedead6215f4726b6f38c0f46b807/

Для начала рекомендую собственникам участков объединиться и определить, кто из них готов выступать инициатором изменений.

Далее можно рассмотреть вариант изменения вида разрешенного использования (ВРИ) части земель на «земли общего пользования» (ст. 37 ГрК РФ), если такой ВРИ предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Вашего муниципалитета (ст. 30 ГрК РФ).

Ст.37 ГрК РФ:

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/39dc72c976ad75cbd1bbdc145ebfc7388c21062e/

После этого следует обратиться в администрацию с коллективным заявлением о внесении изменений в ПЗЗ, чтобы выделить территорию под дороги и иные объекты инфраструктуры.

До внесения изменений в ПЗЗ и генплан строительство дорог за счет бюджета невозможно, поэтому временно собственники могут организовать подъездные пути за свой счет.

С уважением!

Здравствуйте, Марина.

Ситуация, которую Вы описываете, к сожалению, типовая для массового «нарезания» участков под ИЖС/ЛПХ без градостроительной документации.

При обращении в местную администрацию с просьбой о строительстве дорог и каких-то инфраструктур… было отказано

 Отказ администрации со ссылкой на отсутствие проектов межевания и планировки формально является правомерным.

Земельные участки находятся в границах населённого пункта, категория земель позволяет жилую застройку.

Однако формирование более 60 участков произведено без утверждённого проекта планировки территории и проекта межевания территории.

В соответствии со статьями 41–43 Градостроительного кодекса РФ формирование улично-дорожной сети, установление территорий общего пользования и планировочная организация застройки осуществляются на основании и в составе документации по планировке территории.

При отсутствии утверждённых проекта планировки и проекта межевания отсутствуют правовые основания для формирования дорог как объектов муниципальной инфраструктуры и их строительства за счёт бюджетных средств.

До утверждения проекта планировки и проекта межевания территории администрация не обладает правовыми основаниями для проектирования и строительства дорог как объектов муниципальной инфраструктуры, а также для их финансирования за счёт бюджета. 

Как нам сейчас быть, строить дороги за свой счет?

 Нет, вы не обязаны строить дороги за свой счет.

Создание и содержание улично-дорожной сети в границах населённого пункта относится к вопросам местного значения.
Это прямо предусмотрено статьёй 14 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления».

Закон не возлагает на собственников земельных участков обязанность строить муниципальные дороги.

Отсутствие дорог — это не Ваша обязанность, а следствие градостроительных нарушений при формировании территории.

 И проблема даже не в том, что администрация «не хочет», а в том, что:
– территория юридически не спланирована
– дороги не выделены как территории общего пользования
– у администрации (как я указывала выше) нет правовых оснований действовать

Регистрация участков в ЕГРН не означает, что территория приведена в соответствие с градостроительным законодательством. 

Что нам, как собственникам этих участков, сейчас можно сделать, чтобы нам построили дороги и мы могли подъезжать к своим участкам.

 1. Коллективное обращение в администрацию.

Коллективное обращение является обязательным первым шагом, однако само по себе оно не приведёт к строительству дорог.

Даже при наличии коллективного обращения администрация:

— не сможет начать проектирование дорог
— не сможет приступить к строительству
— не сможет выделить бюджетное финансирование
поскольку при отсутствии утверждённых проекта планировки территории и проекта межевания территории у неё отсутствуют правовые основания для таких действий.

В коллективном обращении собственникам необходимо:
— указать, что земельные участки расположены в границах населённого пункта
— зафиксировать отсутствие подъездных дорог к участкам
— указать, что территория сформирована без утверждённых ППТ и ПМТ
— поставить вопрос об организации разработки документации по планировке территории

Коллективное обращение подаётся не с целью немедленного строительства дорог, а для фиксации официальной позиции администрации, подтверждения невозможности решения вопроса без ППТ и ПМТ, создания доказательственной базы для последующих обращений в прокуратуру или суд

Несмотря на отсутствие ППТ и ПМТ, администрация обязана принять и рассмотреть коллективное обращение,
дать мотивированный письменный ответ, определить возможный порядок действий по планировке территории.

То есть не уклоняться от реализации своих полномочий в сфере территориального планирования

Администрация не вправе просто «ничего не делать» или ограничиваться формальной отпиской.

2. Инициирование разработки ППТ и ПМТ

Это основной и обязательный шаг для решения проблемы с подъездными дорогами.

Собственники земельных участков имеют право сами инициировать разработку проекта планировки территории и проекта межевания территории.

Такое право прямо предусмотрено статьёй 45 Градостроительного кодекса РФ.

Пока ППТ и ПМТ не утверждены дороги юридически не существуют как территории общего пользования и
никакие обращения и жалобы не приведут к появлению дорог

После утверждения ППТ и ПМТ:
— дороги будут официально сформированы как территории общего пользования
— эти территории подлежат передаче в муниципальную собственность
— у администрации появятся законные основания включать дороги в планы и программы и решать вопрос их строительства

Без утверждения ППТ и ПМТ дороги не появятся ни при каких обстоятельствах.

 3. Если после коллективного обращения администрация уклоняется от рассмотрения вопроса, ограничивается формальным отказом и (или) не даёт внятной правовой позиции и не определяет порядок дальнейших действий -

это является основанием для последующих юридических шагов.

В таких случаях возможны обращение с жалобой в прокуратуру, а также подача административного иска о понуждении администрации рассмотреть обращение по существу и устранить бездействие

И речь идёт не о понуждении к строительству дорог, а о понуждении к выполнению администрацией своих полномочий в сфере территориального планирования.

4. Ответственность бывшего собственника за незаконное формирование и реализацию земельных участков

Формирование значительного количества земельных участков в границах населённого пункта без утверждённых проекта планировки территории и проекта межевания территории противоречит требованиям градостроительного законодательства и свидетельствует о нарушении установленного порядка планировки территории.

Реализация таких земельных участков без информирования покупателей об отсутствии подъездных дорог и невозможности нормального доступа к участкам может рассматриваться как продажа объекта с существенными недостатками, а также как недобросовестное осуществление гражданских прав.

статья 10 Гражданского кодекса РФ — запрет злоупотребления правом
статья 168 Гражданского кодекса РФ — недействительность сделок, противоречащих требованиям закона
статья 475 Гражданского кодекса РФ — ответственность продавца за недостатки проданного товара

Указанные обстоятельства позволяют в судебном порядке ставить вопрос о взыскании убытков, в том числе расходов, связанных с приведением территории в состояние, пригодное для нормального использования и доступа к земельным участкам.

При необходимости могу составить коллективное обращение в администрацию, жалобу в прокуратуру или претензию бывшему собственнику.