Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какова оптимальная стратегия действия у меня сейчас, на ваш взгляд?
Оценка риска потери участка при банкротстве продавца.
Добрый день!
У меня такая, немного запутанная, ситуация.
16 января 2025 года я заключил с одной женщиной договор на оказание услуг о том, что я найду и оформлю на её имя земельный участок (который она имеет право получить бесплатно, как многодетная), а так же предварительный договор купли-продажи, по которому мы обязуемся в дальнейшем, как участок появится у неё в собственности, заключить основной договор купли-продажи.
В предварительном договоре мы указали цену - 200 000 рублей, и срок оплаты - как только местная администрация одобрит предоставление участка ей. (от момента одобрения до регистрации права собственности проходит ещё 4-5 месяцев, то есть деньги она получает заметно раньше, чем участок регистрируется на неё).
21 апреля я полностью выплатил ей сумму - 200 000 р.
Оформление участка затянулось, и вот в конце октября она мне звонит, и говорит, что планирует подавать на банкротство, и переживает за судьбу участка.
5 ноября 2025 года мы с ней заключаем ДКП этого земельного участка, в котором прописано, что всю сумму, 200 000 р, продавец получил 21 апреля 2025 года.
Спустя несколько дней участок благополучно зарегистрировали на меня.
Сейчас она собирается подавать на банкротство, планирует успеть в этом году, и говорит, что юристы, с которыми она общалась на тему банкротства, говорят, что у неё всё хорошо, единственная проблема - вот этот вот участок, проданный ею около месяца назад за малую сумму (кадастровая стоимость 580 т.р., рыночная - около 400-500 т.р.), и если б не этот участок, вся процедура заняла б месяцев 8, и обошлась бы дёшево, а с изъятием у меня участка и строками всё растянется на 1.5 года минимум, и будет дороже для неё.
Она предлагает мне вернуть участок ей, а она вернёт мне деньги, 200 000, при том не сразу, а по частям. Если честно, я не очень понимаю, как это провернуть - снова через сделку купли-продажи? ерунда же получается.
Ну и основной вопрос. У меня есть документальные подтверждения, что мы заключили с ней договор на 200 000 ещё в январе, что подал я документы на участок в администрацию в феврале, а одобрение она получила в апреле - то есть всё задолго до того, как она решила подать на банкротство.
Расскажите пожалуйста, какие у меня перспективы сохранения участка, удастся ли убедить банкротного управляющего (или как там он называется), что сделка была задумана и проведена до того, как женщина решила податься на банкротство? И кто будет решать? какой-то человек? или суд?
Какова оптимальная стратегия действия у меня сейчас, на ваш взгляд?
Расскажите пожалуйста, какие у меня перспективы сохранения участка, удастся ли убедить банкротного управляющего (или как там он называется), что сделка была задумана и проведена до того, как женщина решила податься на банкротство? И кто будет решать? какой-то человек? или суд? Какова оптимальная стратегия действия у меня сейчас, на ваш взгляд?
Здравствуйте
Тут в общем то 2 момента всего
1 — на момент продажи, что у нее было с долгами
и 2 момент самый главный — это как раз сумма сделки. Если цена была ниже рыночной на момент продажи (а судя по всему она раза в 2 ниже рынка), то сделку вам отменят и участок вернут в конкурсную массу, чтобы гасить ее долги этим имуществом, ну если другого имущества нехватит.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Здравствуйте, Сергей!
В данном случае, с учетом того, что стоимость участка занижена, сделка совершена в пределах сроков для оспаривания, то ее действительно могут оспорить (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» .
И вполне вероятно, что участок вернут в конкурсную массу.
То что вы договаривались с ней заранее — принципиального значения не имеет. Т.к. судя по всему у нее есть кредиторы, которым ни копейки не перепало с этой сделки и которые включатся в реестр.
На практике оспаривание сделки повлечет за собой удорожание юр услуг, которые ей будут оказывать.
Но и на ее «схему», когда она вернет вам стоимость частями — я бы не стал соглашаться.
Т.к. не факт что вернет, тем более будет банкротство, да и сделка уже была исполнена исполнена. Т.е. по факту обратно ей можно только также «продать» участок.
Вариант тут наиболее приемлемый для Вас — чтобы она потянула с подачей на банкротство.
а с изъятием у меня участка и строками всё растянется на 1.5 года минимум, и будет дороже для неё.
Здравствуйте.
А кто сказал, что ей обязательно вернут этот участок? Вы проверяли рыночную стоимость участка? Просто если она соответствует продажной, то я не усматриваю оснований для того, чтобы признавать эту сделку недействительной.
Но вот если эта рыночная стоимость действительно существенно выше, тогда действительно такая вероятность есть.
В силу положений ст. 61.2. Закона о банкростве
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Вот тут есть конечно проблема.
Она предлагает мне вернуть участок ей, а она вернёт мне деньги, 200 000, при том не сразу, а по частям. Если честно, я не очень понимаю, как это провернуть — снова через сделку купли-продажи? ерунда же получается.
При этом вот такой возврат совершенно невозможен в случае, если она пойдет в банкротство. Поскольку обратная купля продажа точно также может быть признана недействительной и Вам придется возвращать полученные деньги.
Расскажите пожалуйста, какие у меня перспективы сохранения участка, удастся ли убедить банкротного управляющего (или как там он называется), что сделка была задумана и проведена до того, как женщина решила податься на банкротство? И кто будет решать? какой-то человек? или суд?
Для начала надо понять реальную рыночную стоимость этого участка.
Здравствуйте.
Добавлю к сказанному коллегами следующее.
Вы пишите:
заключил с одной женщиной договор на оказание услуг о том, что я найду и оформлю на её имя земельный участок
Этот договор не предусматривал оплату за Ваши услуги?
Если нет, то при оспаривании сделки можно попробовать обосновать скидку по ДКП тем, что в цене была учтена как раз безвозмездность услуг.
Хотя с учётом того, что стоимость продажи в 2-3 раза меньше рыночной, аргумент не такой сильный — вряд ли бы услуги, будь они платными, стоили бы столько.
Вот если бы скидка была 20-30%, то было бы проще.
.У меня есть документальные подтверждения, что мы заключили с ней договор на 200 000 ещё в январе, что подал я документы на участок в администрацию в феврале, а одобрение она получила в апреле — то есть всё задолго до того, как она решила подать на банкротство.
Период подозрительности для оспаривания сделок по причине неравноценности (отклонение от рыночной) — 1 год.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1.Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Довольно странно, что они торопятся подать на банкротство в этом году — ведь тогда это подпадёт как раз на период Вашей сделки.
Она предлагает мне вернуть участок ей, а она вернёт мне деньги, 200 000, при том не сразу, а по частям. Если честно, я не очень понимаю, как это провернуть — снова через сделку купли-продажи? ерунда же получается.
Какой вариант возврата участка предлагают её юристы?
В договоре на оказание услуг у нас записано, что цена настоящего договора (оказания услуги) составляет 900 000 рублей, но в случае заключения договора купли-продажи стоимость услуги Заказчиком не оплачивается. По сути, Заказчик стоит перед выбором — или продать мне участок за 200 000 рублей, или оставить его себе, но вернуть эти 200 000 рублей, и заплатить за поиск 900 000 р. Конечно, оплачивать 900к тут нерационально, на то и мой расчёт.
По сути, цена участка складывается из 200к рублей и из услуги по поиску участка (подобные услуги у нас оказываются и за 100 тысяч, и за 200, и вроде даже за 400. В таком случае она, цена участка, уже не выглядит заниженной.
По сути, цена участка складывается из 200к рублей и из услуги по поиску участка (подобные услуги у нас оказываются и за 100 тысяч, и за 200, и вроде даже за 400. В таком случае она, цена участка, уже не выглядит заниженной.
Да нет. Тут даже все еще сложнее. Во первых получается можно было 900 получить, а не 200. Во вторых — получается цена все равно занижена- потому что услуги отдельно, продажа имущества отдельно- и тут они прошла ниже рынка. А возвращать будут именно имущество, а не цену неких услуг.
Добрый день!
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2010 № 6526/10 по делу № А46-4670/2009, заключение направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов сделки, имеющей целью, в частности, уменьшение активов должника и его конкурсной массы путем отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, является злоупотреблением гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
вот этот вот участок, проданный ею около месяца назад за малую сумму (кадастровая стоимость 580 т.р., рыночная — около 400-500 т.р.
С высокой степенью вероятности, финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве ( в арбитражном суде) оспорит сделку и ее признают недействительной по основаниям неравноценного предоставления. Соответственно деньги обратно вы сможете получить только как кредитор в деле о банкротстве, что маловероятно с учетом других кредиторов. Рассмотреть вариант отчуждения участка.
Здравствуйте.
В вашем случае можно опираться на добросовестность вас, как покупателя при совершении сделки. Понятно, что по объективной причине не могли знать о возможном банкротстве продавца. Она реализовала свое право, имея статус многодетной (т.е. получила участок безвозмездно), и продала его вам.
Однако, могут возникнуть вопросы относительно того, почему она его реализовала именно тогда и была ли у нее возможность воспользоваться данным правом ранее. А также, относительно занижения стоимости, ниже кадастровой. Следовательно риск оспаривания сделки в ходе процедуры есть (исходя из ст. 61.2. ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).
По части добросовестности можно опереться на на позицию Верховного Суда РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 ( https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/b0d4f606-8cf5-49a1-9d4f-af5bdc8fa54c/909e79c7-912d-4385-ab8f-793f2ae1168a/A40-204589-2017_20211005_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True )
Думаю, что соглашаться на ту схему, которую она вам предлагает, не стоит. Я так понимаю, процедура пока не инициирована (будет ли она инициирована и когда, также вопрос).
В любом случае предложенный вариант выхода из ситуации крайне неподходящий. На него соглашаться никак нельзя.
А как получилось что Вы говорите, что за 400 не продать (допустим можно за 350) а Вы купили за 200? Вы давали что-то неучтенкой?