Как в данном случае правильно по закону должны быть выстроены отношения УК с котельной, какие документы

Здравствуйте, Татьяна!

У владельца котельной должен быть утвержден тариф на поставку тепла согласно Федеральному закону «О теплоснабжении» .

Далее УК должна с собственником заключить договор по которому, согласно утвержденному тарифу тепло будет поставляться в жилой дом.

А собственники уже будут оплачивать за тепло. УК может включать в квитанцию эти услуги, а собственники должны будут производить оплату на основании ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Здравствуйте,  Татьяна.

В силу статьи 548 ГК согласно  статьи 540 Гражданского кодекса РФ договор теплоснабжения с жильцами (собственниками квартир) считается заключенным с даты подключения в установленном порядке.

Уточните пожалуйста квартиры подключены к указанной котельной?

День добрый.

в доме есть котельная, которая принадлежит частному лицу.

 Если котельная принадлежит частному лицу, что означает, что она не является частью общего имущества многоквартирного дома. В этом случае отношения между УК и владельцем котельной регулируются гражданско-правовыми договорами.

Владелец котельной заключает  договор с УК на предоставление услуг по отоплению и горячему водоснабжению. Этот договор должен содержать условия предоставления услуг, тарифы, порядок расчетов и ответственность сторон исходя из ст. 421 и 540 ГК РФ.

Владелец котельной должен иметь все необходимые лицензии и сертификаты, подтверждающие право на осуществление деятельности по теплоснабжению и горячему водоснабжению. Это может включать лицензии на эксплуатацию котельных установок, сертификаты соответствия оборудования и другие разрешительные документы. 

Владелец котельной обязан обеспечивать техническое обслуживание и безопасность эксплуатации котельной в соответствии с требованиями законодательства.

Тарифы на услуги по отоплению и горячему водоснабжению должны быть установлены в соответствии с законодательством и утверждены соответствующими органами.

Расчеты за предоставленные услуги должны производиться на основании показаний приборов учета или нормативов потребления  согласно положениям Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/

Здравствуйте. Если УК будет заключать договор с собственником котельной, то в нем должны быть четко указаны условия оказания услуг, включая режим работы и качество, установлены тарифы, определён порядок расчетов — сроки и способы оплаты со стороны УК, а также распределение расходов между собственниками помещений + прописывается ответственность сторон за несоблюдение обязательств. Документ должен соответствовать ст. 540 ГК РФ, Федеральному закону «О теплоснабжении» и Правилам предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Здравствуйте, Татьяна.

В ситуации, когда в многоквартирном доме есть котельная в частной собственности, а управление домом переходит к управляющей компании (УК), отношения выстраиваются по одному из предусмотренных законом вариантов.

Ключевое — котельная не может оказывать отопление и ГВС без правового оформления статуса и договоров.

Вариант 1. Котельная — ресурсоснабжающая организация (РСО).

Если владелец котельной осуществляет продажу тепловой энергии и (или) горячей воды, он признаётся ресурсоснабжающей организацией (п. 2 ПП РФ № 354), а также теплоснабжающей организацией в смысле ст. 2 ФЗ № 190-ФЗ «О теплоснабжении».

В этом случае обязателен договор теплоснабжения и горячего водоснабжения между управляющей организацией и владельцем котельной.

Управляющая организация остаётся исполнителем коммунальной услуги для жителей, а котельная — поставщиком коммунального ресурса (ст. 153–155 ЖК РФ).

Прямые договоры между владельцем котельной и собственниками помещений возможны только по решению общего собрания собственников либо в случаях, прямо предусмотренных законом.

При отсутствии такого решения расчёты напрямую с жильцами недопустимы (ст. 157.2 ЖК РФ, ПП РФ № 354).

Ответственность распределяется так:
котельная — производство тепла и параметры ресурса до границы балансовой принадлежности;
УК — внутридомовые сети, распределение тепла, начисления и перерасчёты (ПП РФ № 354).

Ключевой момент: при статусе РСО тарифы на тепло и ГВС обязаны быть утверждены органом тарифного регулирования субъекта РФ. Без утверждённого тарифа и договора начисления незаконны (ст. 8, 23 ФЗ № 190-ФЗ).

 Вариант 2. Котельная — подрядчик УК (не РСО).

В этом случае владелец котельной не продаёт коммунальный ресурс, а оказывает УК услугу по производству тепловой энергии (эксплуатация котельной).

Котельная не является ресурсоснабжающей организацией.

Правовая модель основана на ст. 162 ЖК РФ, согласно которой управляющая компания обязана обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам и вправе привлекать для этого третьих лиц.

С владельцем котельной заключается договор подряда либо оказания услуг по правилам ГК РФ.

Оформление простое:

— заключается договор между УК и владельцем котельной;
— исполнителем коммунальной услуги для жильцов остаётся УК, а не котельная.

Все расчёты с жителями ведёт УК.

Владелец котельной не выставляет квитанции собственникам и не вступает с ними в прямые отношения.

Плата за работу котельной включается во внутренние расходы УК и учитывается при формировании платы за коммунальные услуги.

В этой модели котельная не обязана иметь утверждённый тариф, так как она не продаёт коммунальный ресурс, а оказывает услугу УК.

Ответственность перед жильцами за качество отопления и ГВС полностью несёт управляющая компания.

 Вариант 3. Котельная как общее имущество дома.

Этот вариант возможен только в исключительных случаях, когда котельная изначально создавалась именно для обслуживания конкретного многоквартирного дома и впоследствии фактически вошла в состав общего имущества.

Для применения этого варианта необходимо одновременно:

— чтобы котельная была построена именно для нужд данного дома;
— чтобы она была передана дому (например, от застройщика или муниципалитета);
— чтобы имелось решение ОСС о принятии котельной в состав общего имущества;
— чтобы существовали правоустанавливающие документы, подтверждающие такой статус.

Если котельная оформлена в собственности частного лица, не передавалась дому и отсутствуют решения ОСС, признать её общим имуществом нельзя.

В такой ситуации котельная не может рассматриваться как часть общего имущества МКД и должна работать по модели РСО либо подрядчика УК.

В ситуации, когда котельная принадлежит частному лицу и не входит в состав общего имущества МКД, возможны два правовых варианта взаимодействия с управляющей компанией (УК):

 
Вариант 1. Владелец котельной — ресурсоснабжающая организация (РСО).
Если он продаёт тепло и ГВС, он считается теплоснабжающей организацией (ст. 2 ФЗ № 190-ФЗ «О теплоснабжении»). В этом случае:

заключается договор теплоснабжения и ГВС между УК и владельцем котельной (ст. 540, 548 ГК РФ);
тарифы должны быть утверждены региональным органом тарифного регулирования (ст. 8, 23 ФЗ № 190-ФЗ);
УК остаётся исполнителем коммунальной услуги перед жильцами (ст. 153–155 ЖК РФ), а котельная — поставщиком ресурса;
прямые договоры с собственниками возможны только по решению общего собрания (ст. 157.2 ЖК РФ).
 
Вариант 2. Владелец котельной — подрядчик УК.
Если он не продаёт тепло, а лишь обеспечивает его производство, то:

заключается договор возмездного оказания услуг или подряда (ст. 421 ГК РФ);
утверждённый тариф не требуется, так как ресурс не реализуется;
УК самостоятельно начисляет плату жильцам за отопление и ГВС (Постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011);
вся ответственность за качество коммунальных услуг лежит на УК (ст. 162 ЖК РФ).
 
В обоих случаях владелец котельной обязан:

иметь регистрацию в Ростехнадзоре как эксплуатанта ОПО (при наличии котлов под избыточным давлением);
обеспечивать безопасную эксплуатацию в соответствии с требованиями промбезопасности (см. разъяснения: mtk-exp.ru/litsenziya_na_ekspluatatsiyu_opo_s_truboprovodami_goryachei_vody_teploseti/);
иметь техническую и разрешительную документацию на оборудование.
 
Выбор модели зависит от экономических и правовых целей сторон, но любая поставка тепла без договора и утверждённого тарифа (при статусе РСО) — незаконна.