Можно ли юридически составить безопасный договор в данном случае?

Здравствуйте!

Можно ли юридически составить безопасный договор в данном случае?

Продавец готов продать дом с условием оплаты ипотеки мной+небольшая сумма сверху. 

Вам не нужно оплачивать ( погашать)  ипотеку до заключения договора купли-продажи. 

Необходимо в самом договоре купли-продажи предусмотреть условие -  о перечислении денежных средств в счет погашения ипотеки, в договоре можно указать о перечислении денежных средств залогодержателю в счет погашения задолженности по ипотеке. 

Также, на продажу дома, находящегося в залоге необходимо получить предварительное разрешение на его отчуждение от залогодержателя- банка, в силу ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

В данной ситуации либо обращаетесь в банк, чтобы банк провел замену Заемщика на вас путем продажи дома через договор купли-продажи, т.е. банк переводит долг с Заемщика на вас и вы уже оплачиваете банку по новому графику платежей.

Если у Заемщика нет задолженности по ипотеке, то он и вы можете заключить договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа в письменном виде. Единственное, что вы не сможете пока есть обременение от банка зарегистрировать переход права, но такой договор можно заверить у нотариуса. 

Если после выплаты вами рассрочки и погашения ипотеки, снятия обременения, Продавец не пожелает зарегистрировать переход права с вами, то можно будет решить вопрос о переходе права в судебном порядке.

Только пропишите в договоре купли-продажи, что ваше право возникает сразу после полной оплаты ипотеки, что подтверждается справкой от банка Продавцом. Продавец снимает обременение после выплаты ипотеки банку и обязан вместе с Покупателем подать договор купли-продажи дома на регистрацию перехода права собственности

Здравствуйте!

Без согласия банка и снятия ограничений это не возможно.

Составить договор можно, но он не сделает вас полноценным собственником до полного расчета с банком и снятия обременения. Без участия банка это не возможно с учетом требований ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. 

Это единственный способ, при котором вы становитесь легитимным собственником сразу и получаете прозрачные, защищенные законом отношения с банком. Вы с продавцом вместе идете в банк-залогодержатель и озвучиваете намерение о продаже.

Если ваш доход и кредитная история устраивают банк, он может согласиться на перевод долга с продавца на вас по ст. 391 ГК РФ.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/655d44036eb51cddcf45cfa5376abc966e7bc258/

Вы заключаете с банком новый кредитный договор (или допсоглашение), а с продавцом — договор купли-продажи, где цена = остаток долга + разница продавцу. Обременение сразу переходит на вас, а вы становитесь собственником.