Здравствуйте. На днях узнала что квартира на торгах и уже ее купили. Никаких документов о ходе дела у меня нет. Что квартира была выставлена на торги, так же не знала. В квартиру вложен маткапитал. Скажите пожалуйста как действовать чтобы не обидели детей? И какие у меня есть варианты?
Здравствуйте, Наталья.
Ипотечная квартира могла быть продана, на нее иммунитет единственного жилья по статье 446 ГПК РФ не распространяется.
Надо было оформлять доли детей конечно, возможно желающих бы ее покупать было меньше.
Оспорить сделку маловероятно сейчас.
Но, можете подать иск о признании права собственности детей на доли в квартире.
Здесь конечно практику надо искать.
Здравствуйте, Наталья!
Ваша ситуация требует полноценной юридической консультации, а не просто односложного ответа.
В течение нескольких минут я изложу мотивированный ответ с разъяснениями действующего законодательства, который будет размещен дополнительно. Прошу подождать несколько минут.
Здравствуйте!
Скажите пожалуйста как действовать чтобы не обидели детей? И какие у меня есть варианты?
Если продажа была в рамках банкротства, проведение торгов, то можете оспаривать торги, заявление может быть удовлетворено на этом основании ( что были вложены в приобретение средства материнского капитала, Вы от имени несовершеннолетних детей не были также привлечены к участию в торгах
).
Требование о признании торгов недействительными и о применении последствий их недействительности. -
о применении последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи
Необходимо привлекать
Отдел опеки и попечительства местной администрации
Пример
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 N 13АП-26492/2024 по делу N А56-12736/2022/т.1
Суд апелляционной инстанции полагает, что вне зависимости от того, каким образом договорились стороны сделки в отношении надлежащего распределения долей несовершеннолетних детей заявителя (до полной оплаты либо ранее) на стадии разрешения вопроса о возможности публичной продажи имущества, обремененного использованием материнского капитала, необходимо учитывать соответствующие интересы данных лиц (несовершеннолетних детей), что предопределяет необходимость привлечения на стадии проведения торгов указанных лиц (в том числе и посредством привлечения к участию в торгах их законного представителя).
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемые торги следует признать недействительными, как нарушающие права и законные интересы заявителя и ее несовершеннолетних детей в связи с невозможностью участия в торгах ввиду не привлечения соответствующих лиц на стадии разработки Положения о торгах и на стадии непосредственной организации торгов. Указанные нарушения, по мнению апелляционного суда, следует квалифицировать как существенные, что предопределяет возможность признания торгов недействительными, применительно к положениям статьи 449 ГК РФ.
На этом основании торги могут быть оспорены.
Также, если торги были в рамках исполнительного производства, то в соответствии с положениями ст. 449 ГПК РФ торги также могут быть признаны недействительными, Вы можете просить о признании торгов недействительными и о применении последствий их недействительности,.
Первое и главное: продажа квартиры, в которую вложен материнский капитал, без уведомления органов опеки и без решения вопроса о долях детей не будет соответствовать законодательству. Ваша стратегия должна быть направлена на оспаривание этой сделки. Независимо от того, была ли квартира в ипотеке или нет, начать нужно со срочных шагов.
1) Немедленно обратитесь с письменным заявлением в орган опеки и попечительства по месту нахождения квартиры, указав на использование маткапитала и факт продажи без их согласия.
2) Параллельно получите расширенную выписку из ЕГРН — она покажет нового собственника и, что критически важно, была ли снята регистрация обременения в виде вашего обязательства о выделении долей.
3) Поищите в Интернете на сайтах Федресурс или ЕФРСБ информацию о прошедших торгах по адресу вашей квартиры, чтобы установить, кто был организатором и на каком основании.
Далее стратегия зависит от основания продажи.
Если квартира была в ипотеке, значит, банк обратил взыскание на залог. В этом случае, помимо нарушения прав детей, часто встречаются процессуальные нарушения: вас могли ненадлежащим образом уведомить о суде и торгах. Вам необходимо получить в суде, вынесшем решение по ипотеке, копии всех документов, особенно доказательств вашего уведомления. Во-первых нужно будет оспаривать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки). Второй Ваш иск должен быть направлен против нового собственника, банка и организатора торгов с требованием признать торги недействительными, так как они проигнорировали установленное законом обременение.
Если ипотеки не было, а квартира была продана за долги (например, при банкротстве собственника), то механизм похож, но ключевую роль играет конкурсный управляющий, который обязан был урегулировать вопрос с долями детей перед продажей. В этой ситуации также часто страдает процедура уведомления. Ваши действия аналогичны: установите организатора торгов и обращайтесь в суд, рассматривавший дело о банкротстве.
В обоих случаях вашим сильнейшим аргументом является факт использования материнского капитала и наличие нотариального обязательства, которое создает обременение, следующее за квартирой. Новый покупатель, даже приобретя имущество на торгах, становится правопреемником этого обременения.
Полагаю целесообразным обратится к юристу за помощью. Поймите, что даже получив правильную консультацию, неосведомленный в юриспруденции человек может не обратить внимание на важные обстоятельства, которые помогут оспорить состоявлиеся судебные решения и торги.
Наталья, обратите внимание, что согласно Правил, установленных администрацией сайта «Правовед.RU» если Вы получили необходимые ответы юристов и считаете, что Ваш вопрос решен, нажмите на кнопку «Распределить гонорар» и разделите вознаграждение между теми юристами, ответы которых, как Вы считаете, Вам помогли.