Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В настоящее время застройщик уведомил меня о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры на 6 месяцев
Здравствуйте!
1. Мною была приобретена квартира по договору долевого участия (ДДУ). Согласно условиям договора, срок сдачи объекта установлен 31 декабря 2025 года. В настоящее время застройщик уведомил меня о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры на 6 месяцев. В связи с этим, имею ли я право требовать выплату неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по ДДУ?
2. Застройщик предложил мне осмотреть квартиру и подписать дополнительное соглашение о переносе и сообщил, что фактическая площадь квартиры меньше, чем указано в договоре. В связи с этим застройщик обязался выплатить мне разницу в стоимости. Мне предложили предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. При этом дом еще не введен в эксплуатацию. Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить в данной ситуации: следует ли соглашаться на предложенные условия и предоставлять реквизиты до приемки квартиры, или же все действия, связанные с уменьшением площади и выплатой компенсации, необходимо совершать после ввода дома в эксплуатацию и приемки квартиры?
- УВЕДОМЛЕНИЕ 1.pdf
- УВЕДОМЛЕНИЕ 2.pdf
- Доп. соглашение.docx
- ДОГОВОР.docx
в. В связи с этим, имею ли я право требовать выплату неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по ДДУ?
Здравствуйте
Сейчас на такие неустойки действует мораторий, поэтому нет.
https://www.garant.ru/news/1839399/
Скорее всего эти моратории продлят еще не раз.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»
При этом дом еще не введен в эксплуатацию. Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить в данной ситуации: следует ли соглашаться на предложенные условия и предоставлять реквизиты до приемки квартиры, или же все действия, связанные с уменьшением площади и выплатой компенсации, необходимо совершать после ввода дома в эксплуатацию и приемки квартиры?
Оба варианта допустимы, главное, чтобы указанная площадь в документах была реальной, так как потом все эти сведения будут отражены в егрн.
Добрый день.
Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Таким образом, за нарушение срока передачи квартиры Вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент, когда квартиры должна быть передана (то есть на 31.12.2025), за каждый день просрочки. В настоящее время ее размер составляет 16,5%.
В случае, если объект долевого строительства является уникальным (высота более 100 м) неустойка взыскивается с размере 1/300 ставки за каждый день и не более 5% цены договора (пункт 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с этим размер такой неустойки составит в Вашем случае чуть больше 11 000₽ в день (5 500₽ в день для уникального объекта), если размер ключевой ставки не изменится.
В настоящее время ограничение на начисление такой неустойки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 установлены ограничения на начисление такой неустойки до 31.12.2025, то есть уже после периода возможного нарушения сроков в Вашем случае.
Если оно не будет продлено, то Вы вправе требовать неустойку с 01.01.2026 до момента фактической передачи объекта.
Претензия продается не в суд, а застройщику. Она не является обязательной, однако лучше направить ее, так как а этом случае можно смело требовать в судебном порядке взыскания также штрафа на основании пункта 3 статьи 10 Закона о ДДУ (в размере до 5% от взысканной суммы).
Кроме того, за нарушение срока передачи квартиры Вы вправе требовать также взыскания компенсации морального вреда на основании пункта 3 статьи 10 Закона о ДДУ.
Иск в суд может быть подан Вами сразу после нарушения права, то есть после нарушения срока передачи квартиры, и неустойку Вы вправе требовать в том числе на будущее время (до момента передачи квартиры) в соответствии с пунктом 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:
По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее — Закон об ОСАГО).
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, — иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Стоит иметь ввиду, что размер неустойки и штрафа может быть снижен судом в случае заявления ответчика об этом в суде первой инстанции.
Заключать дополнительное соглашение я бы Вам не рекомендовал, так как в этом случае Вы согласитесь на новый срок передачи квартиры и не сможете требовать неустойку за период с 01.01.2026 по 30.06.2026 (в соответствии с предложенным Вам дополнительным соглашением).
Что касается оговоренного застройщиком «предварительного осмотра», то юридически его статус не очень понятен, так как квартира в любом случае не может быть передана ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Возможно, застройщик хочет подстраховаться и заранее показать Вам квартиру, тобы Вы могли указать на недостатки, которые просите устранить, и застройщик смог бы их устранить до ввода дома в эксплуатацию.
Обязанности участвовать в «предварительном осмотре» Закон на участника долевого строительства не возлагает.
Также не очень понятно каким образом застройщик собирается выплатить Вам компенсацию за уменьшение площади до момента окончательной передачи квартиры. Это не согласуется с пунктом 2.2 Договора:
Окончательная Цена Объекта долевого строительства указывается в Акте приема передачи квартиры.
В любом случае, у Вас есть право требовать такой компенсации, исходя из окончательной площади, поэтому если застройщик хочет выплатить эти деньги заранее, можете их принять. На срок передачи квартира и Ваше право требовать неустойку за нарушение данного срока это не влияет.
Добрый день.
1. Мною была приобретена квартира по договору долевого участия (ДДУ). Согласно условиям договора, срок сдачи объекта установлен 31 декабря 2025 года. В настоящее время застройщик уведомил меня о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры на 6 месяцев. В связи с этим, имею ли я право требовать выплату неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по ДДУ?
В настоящее время — у Вас нет оснований требовать взыскать неустойку.
Ограничения на ее начисление определены в постановлении Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, указавшим, что
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно;
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г.до 31 декабря 2025 г. включительно;
Таким образом, нарушение срока передачи объекта ДДУ — для застройщика не влечет за собой последствий в виде неустойки, которая до 31.12.2025 г. не подлежит начислению.
При подписании дополнительного соглашения к договору Вы утратите право на неустойку за период с 01.01.2026 г. и по указанную в уведомлении дату передачи Вам объекта.
В этом случае никаких соглашений подписывать Вам не стоит.
При этом направленное Вам уведомление о переносе срока не влечет изменения сроков, установленных договором, на что указано в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
4. Уведомление застройщиком участника долевого строительствао переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
И соответственно если не будет введен мораторий начиная с 01.01.2026 г. — то с указанной даты Вы можете рассчитывать на неустойку.
Пока в перспективе мораторий продлевать не планируют.
Это всегда по соглашению сторон- поэтому не обязательно.
Если подписать- то вы им именно срок сдвините, и даже если моратория не будет больше- у них не будет и нарушения- срок сдвинут допником.
с начала 26 года нет смысла — до конца 25 мораторий- в начале 26 у вас там неустойка будет копеечная, даже если допник не подписать. Если подписать- неустойки вообще не будет.