Успешной регистрацией переуступку ДДУ?

Question

Добрый день! Имеется ДДУ (обременение: ИТ-ипотека) на квартиру. Планирую уступить ДДУ. Потенциальная сделка имеет ограничение – уступка возможна только, если покупатель с реальными деньгами (т.е. передать саму ипотеку и т.п. Покупателю точно не получится). В связи с этим, изучив общий подход к таким сделкам, у меня возник, по сути, один вопрос – на этапе когда Покупателю нужно будет погасить ипотечный долг Продавца (а без этого этапа, видимо, не получится, т.к. только после этого банк сможет инициировать снятие в Росреестре “обременения” с ДДУ), как Покупатель может быть/должен быть юридически защищен, что его “взнос” за Продавца в итоге завершится успешной сделкой (т.е. успешной регистрацией переуступку ДДУ) ? Ну т.е. где гарантии у Покупателя, что после того, как он закроет ипотечный долг Продавца вся дальнейшая сделка в принципе будет осуществляться вплоть до подачи в Росреестр и регистрации переуступки ДДУ? PS, Или есть иной сценарий сделки, когда Покупатель может закрыть долг, например, в конце сделки и т.п.? Спасибо!

Дмитрий Сидор · Answer

Здравствуйте, Михаил! В данном случае делают следующим образом. 1. Берут в банке справку об остатке задолженности, а также согласие на уступку, при условии оплаты задолженности. 2. Заключают договор уступки, в котором разбивают сумму, которая подлежит оплате за уступку на две части: 1) ту, которая непосредственно платиться продавцу 2) ту которая идет в счет погашения кредита банка. При этом, указывают, что оплата по п. 2 идет по реквизитам банка в счет погашения кредита. Такое исполнение обязательств допускается на основании ст. 313 Гражданского кодекса РФ. 3. Подают документы на регистрацию. Таким образом, не нужно отдавать деньги Продавцу для того чтобы он закрыл долг. Это очень рискованно. Нужно просто в договоре определить, что это делаете Вы. Тогда деньги не уйдут «мимо кассы».

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! на этапе когда Покупателю нужно будет погасить ипотечный долг Продавца (а без этого этапа, видимо, не получится, т.к. только после этого банк сможет инициировать снятие в Росреестре “обременения” с ДДУ), как Покупатель может быть/должен быть юридически защищен, что его “взнос” за Продавца в итоге завершится успешной сделкой (т.е. успешной регистрацией переуступку ДДУ) ? Стороны могут заключить договор уступки права требования по договору ДДУ, с указанием на то, что оплата по договору ( погашение ипотеки) будет производиться Вами, как новым участником по договору ДДУ ( перевод долга на Вас), именно кредитору, а не напрямую участнику по ДДУ. При этом, на это — перевод долга, необходимо получить согласие кредитора — банка, в силу ч. 2 ст. 391 ГК РФ. на этапе когда Покупателю нужно будет погасить ипотечный долг Продавца (а без этого этапа, видимо, не получится, т.к. только после этого банк сможет инициировать снятие в Росреестре “обременения” с ДДУ На заключение договору уступки в данном случае требуется получить согласие банка, в соответствии с ч.2 ст. 391 ГК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.