Здравствуйте!
На основании ст. 26 ГК РФ
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
Первая проблема возникает с тем, что продавцы просят оставить прописанной мать продавца еще на месяц после сделки. По ч. 2 ст. 292 ГК РФ
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Но на практике, если она не захочет сниматься с регистрационного учета добровольно, Вам придется обращаться в суд, а это время, нервы и дополнительные расходы.
Поэтому безопаснее требовать, чтобы все зарегистрированные лица были сняты с учета до того момента, как Вы передадите деньги продавцу. Расчеты лучше проводить через банковский аккредитив или счет эскроу.
Продавцы просят разбить договор на 2 договора (часть суммы за покупку дома с участка, часть суммы «на якобы улучшение условий») — это для соц.опеки, так как они планируют покупать более дешевый дом и чтобы не было вопросов.
Это вторая проблема. Такая схема нужна им для того, чтобы обмануть органы опеки, НО! В ГК РФ есть ст. 170, которая указывает
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Иными словами, когда люди заключают договор не для того, чтобы реально исполнить его условия, а чтобы прикрыть другую сделку. В данном случае два договора прикрывают единую сделку купли-продажи по полной цене.
Притворная сделка является недействительной. Если налоговая инспекция или суд установят, что второй договор притворный, то его признают недействительным, и для целей налогообложения будет учитываться только сумма из основного договора купли-продажи, что для Вас не очень хорошо.
По ч. 2 ст. 217.1 НК РФ
Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
При расчете налога Вы можете уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого же объекта согласно ст. 220 НК РФ. Но налоговая инспекция примет только те расходы, которые подтверждены документами по сделке купли-продажи дома. Если второй договор на улучшение условий будет признан притворным, Вы не сможете учесть эту часть денег в расходах при последующей продаже дома. Фактически Вы заплатите налог с той части денег, которые отдали продавцу по второму договору, как будто их вообще не тратили.
А самое главное, если позже выяснится, что условия разрешения органа опеки были нарушены (например, ребенку не купили равноценное жилье или купили дешевле), то сделку могут признать недействительной в судебном порядке по иску органов опеки или прокуратуры, действующих в интересах несовершеннолетнего. Тогда Вам придется вернуть дом, а продавец обязан будет вернуть Вам только ту сумму, которая указана в зарегистрированном договоре, то есть меньшую сумму. Доказать в суде передачу дополнительных денег будет крайне сложно, и Вы рискуете потерять значительную часть своих средств. А если денег на счету у продавца не окажется, а еще и дохода и имущества, то есть риск вообще ничего не взыскать.
Заключайте один ДКП дома с земельным участком по полной реальной цене в соответствии со ст. 555 ГК РФ.
Все расчеты проводите через банк безналичным путем и обязательно требуйте снятие всех зарегистрированных лиц до передачи денег.
