Как выделить дорогу при определении порядка пользования участком между совладельцами?

Здравствуйте!

По данному вопросу судебная практика и доктрина следуют определенным принципам, которые находят отражение в земельном и гражданском законодательстве.

Дорога (подъездной путь, сервитут) для обеспечения доступа к земельному участку, не имеющему выхода к землям общего пользования, должна выделяться (устанавливаться) за счет всех собственников (дольщиков) пропорционально их долям, а не исключительно за счет собственника, чей участок не имеет доступа.

Принцип следования судьбы земельного участка и доли в праве общей собственности должен соблюдаться согласно ст. 1 ЗК РФ.
Установление сервитута для обеспечения прохода или проезда определено в ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ.
Земельный участок, не имеющий выхода к землям общего пользования, может быть обременен сервитутом — правом ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом).

Статья 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» прямо указывает, что собственник земельного участка, не имеющего выхода к землям общего пользования, вправе требовать у соседей установления сервитута для обеспечения прохода или проезда через соседний участок.

Статья 23 ЗК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), публичный сервитут» развивает это положение. Частный сервитут устанавливается для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ч. 3 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут устанавливается по соглашению или решению суда в отношении чужих участков (или частей общего участка, принадлежащих другим сособственникам), а не за счет собственной доли того, кто не имеет доступа. Собственник, чей участок обременен сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лица, в интересах которого установлен сервитут (п. 5 ст. 274 ГК РФ), но это отдельный вопрос.

Ниже я дополню свой ответ.

Здравствуйте, Ольга!

Под сервитутом понимается право ограниченного  пользования соседним участком.(ст.274 ГК РФ)

Сервитут устанавливается для обсечения нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без его установления, например прохода 

 и проезда через соседний земельный участок.

При этом  обременение земельного участка сервитутом не лишает  его   собственника  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Вы пишите, что  

Фактически используемая часть участка истца и фактически используемая одного из ответчиков имеет доступ к землям общего пользования. Фактически используемая часть участка другого ответчика не имеет доступа к землям общего пользования. 

Из чего следует,  что установление сервитута  вправе   требовать     ответчик, который не имеет доступа к землям общего пользования  от истца и ответчика, который имеет доступ  к землям общего пользования.

Если я неправильно понял вопрос, уточните его.

   Фактически используемая часть участка другого ответчика не имеет доступа к землям общего пользования. Дорога для другого ответчика должна быть выделена из площади земель всех   дольщиков или из площади только того ответчика, у которого нет доступа ?

Долевая собственность при установлении сервитута не возникает,  собственник  земельного участка  обремененного сервитутом  не лишается   на него   прав владения, пользования и распоряжения.

Задачей суда  при установлении сервитута   является выбор варианта, менее затратного   для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, при   соблюдении баланса интересов сторон ( Определение Верховного Суда РФ от 20 июня 2016 г. N 304-ЭС16-5909).

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка   иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (Определение Верховного Суда РФ от 13 апреля 2020 г. N 301-ЭС20-3364 по делу N А39-4530/2018).

Для подтверждения  отсутствия иной   возможности  обеспечения, например проезда   обычно проводится землестроительная экспертиза.

Ваш  вопрос он связан с установлением сервитута  при использовании земельных участков, принадлежащих разным собственникам.

В этом случае в отношении каждого из этих земельных участков  должно быть доказано отсутствие иной возможности для установления сервитута.

При ее отсутствие сервитут подлежит установлению в отношении каждого земельного участка.

По условиям вопроса   сервитут  полежит установлению  в отношении  земельного   участка, как  принадлежащего истцу, так и ответчику, который    имеет доступ к землям общего 

Уважаемая Оля, здравствуйте!

Дорога (подъездной путь) для собственника, чья часть участка не имеет выхода к землям общего пользования, должна быть выделена за счет площади всех дольщиков, а не только этого собственника.

Это правило основано на принципе соразмерного распределения обременений, связанных с пользованием общим имуществом.

Основная норма содержится в ст. 247 ГК РФ. В пункте 2 указано, что участник долевой собственности имеет право на предоставление ему в владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Если это невозможно, он вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации.

Логическим продолжением является то, что для реализации своего права пользования он может требовать установления сервитута, который, по своей сути, является обременением для всех, а не для кого-то одного.

В Определении Верховного Суда РФ от 20.08.2019 N 127-КГ19-12 прямо указано, что при определении порядка пользования суд учитывает не только идеальные доли, но и сложившийся порядок пользования, а также потребности каждого из сособственников.

legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-20082019-n-127-kg19-12/

Верховный Суд подчеркнул, что выделяемая в пользование часть земельного участка не обязана в точности соответствовать размеру доли в праве собственности на здание.

Более того, несоразмерность может быть компенсирована денежной выплатой.

Главное  — обеспечить возможность каждому собственнику полноценно пользоваться своим имуществом, включая доступ к нему.

Таким образом, выделение доступа (дороги) для изолированного собственника — это мера, направленная на устранение недостатка, который препятствует реализации его прав.

Поскольку участок общий, то и «жертва» (часть площади под дорогу) для обеспечения этого доступа должна быть общей.

Возлагать это бремя исключительно на одного из ответчиков, через чей участок потенциально может пройти этот проезд, было бы несправедливым и нарушающим принцип пропорциональности несения обременений, вытекающий из ст. 247 ГК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/

Требуйте выделения площади для дороги из общего размера земельного участка, принадлежащего всем трем собственникам.

В суде ссылайтесь на ст. 247 ГК РФ  о том, что порядок пользования определяется с учетом потребностей и сложившейся ситуации, а не только «строгой математики долей».

Всех благ Вам!

Ольга, здравствуйте!

Насколько следует из Вашего вопроса, земельный участок находится в общей долевой собственности трёх лиц.

Порядок владения и пользования земельным участком, как я понимаю, ещё не определён ни соглашением, ни решением суда (поскольку, как Вы пишите, в суде ещё только рассматривается спор об определении такого порядка пользования).

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Фактически используемая часть участка истца и фактически используемая одного из ответчиков имеет доступ к землям общего пользования. Фактически используемая часть участка другого ответчика не имеет доступа к землям общего пользования.

 Из этих обстоятельств следует, что фактически сложился такой порядок пользования общим земельным участком, по которому один из собственников (второй ответчик) не имеет доступа к землям общего пользования от своей части земельного участка.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено, что:

37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли,… не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

То есть суд должен учитывать сложившийся между сособственниками порядок пользования земельным участком. И при этом такой порядок может точно не соответствовать размерам долей каждого из сособственников.

Иначе говоря, при вынесении решения об определении порядка пользования земельным участком суд может отступить от равенства долей (если у всех доли равные).

И при этом также суд должен учитывать нуждаемость каждого из сособственников в пользовании земельным участком, а также реальную возможность совместного пользования участком.

Земельным законодательством предусматривается, что к каждому земельному участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования). На это указывается в пункте 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Такое же правило должно применяться и к части земельного участка, которая выделяется в пользование одному из сособственников при определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Иначе такой сособственник фактически лишается возможности пользоваться своей частью участка.

По моему убеждению, тут не должно идти речи о сервитуте.

Если бы речь шла об отдельном земельном участке, доступ (проход или проезд) к которому уже отсутствует, то тут можно было бы говорить о праве владельца этого участка требовать установления сервитута.

Но в данном случае суду только предстоит определить порядок пользования земельным участком, распределив между всеми тремя сособственниками конкретные части общего земельного участка. И определение для одного из сособственников части земельного участка, доступ (проход или проезд) к которому с земель общего пользования будет изначально ограничен, будет нарушать права этого сособственника.

Поэтому считаю, что суд должен определить такой порядок пользования, согласно которому должен быть соблюден баланс интересов сторон, и чтобы каждому сособственнику был обеспечен доступ к его части участка с земель общего пользования.

Дорога для другого ответчика должна быть выделена из площади земель всех дольщиков или из площади только того ответчика, у которого нет доступа ?

 На мой взгляд, тут вопрос должен стоять не так, чтобы проход к части земельного участка для одного из ответчиков должен быть выделен из его части или из площади всех дольщиков.

Возможны любые варианты.

Как было указано в пункте 37 указанного выше Постановления Пленума, фактически сложившийся порядок пользования общим земельным участком может точно не соответствовать долям сособственников.

Например, по одному из аналогичных дел суды приняли решение, что часть земельного участка была выделена в общее пользование сособственников. То есть не в пользование кого-то одного из них, а в их общее пользование. 

А в личное пользование каждого из сособственников были выделены равные части участка, оставшиеся после выделения той части, которая выделяется в общее пользование.

То есть в общее пользование 269 кв.м, в пользование истца 413 кв.м и в пользование ответчика тоже 413 кв.м.

Смотрите Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2025 N 88-10037/2025 по этой ссылке:

https://3kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=20885787&delo_id=2800001&new=2800001&text_number=1

Такой порядок пользования общим земельным участком суды трёх инстанций посчитали более правильным, учитывающим необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон (истца и ответчика).

Аналогично может быть определен и порядок пользования Вашим общим земельным участком. При этом совсем необязательно, что проход к части земельного участка того из ответчиков, к которому сейчас нет прохода с земель общего пользования, будет выделен за счёт его доли или за счёт всей площади.

Суд должен будет исходя из конкретных обстоятельств Вашего дела решить, за счёт какой части земельного участка должен быть выделен проход к его земельному участку. И при этом совсем необязательно, чтобы выделенные всем трём дольщикам части участка получились точно соответствующими размерам долей.

Ведь, как следует из п. 2 ст. 247 ГК РФ, если во владение и пользование одного из дольщиков невозможно выделить часть общего имущества, соразмерную его доле, то он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.