Какой налог платит ИП на УСН при продаже помещения физлицу и как снизить его

Добрый день. Вам нужно будет уплатить налог по ставке 6% от суммы продажи помещения в соответствии с режимом УСН «Доходы», которое вы применяете. 

Поскольку помещение сдавалось вами в аренду как индивидуальный предприниматель и использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи не подлежит налогообложению по НДФЛ физлица (как это было бы в случае продажи личного имущества). Вместо этого применяются правила налогообложения предпринимателя. Согласно ст. 346.18 НК РФ, при УСН с объектом «Доходы» налоговой базой признается денежное выражение доходов. Доход от реализации помещения включается в налоговую базу полностью. На основании п. 1 ст. 346.20 НК РФ базовая ставка составляет 6%,

Следует также учитывать положение ст. 214.10 НК РФ о кадастровой стоимости: если сумма продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости помещения (по состоянию на 1 января года продажи), налоговая база будет рассчитана именно от этого сниженного значения.

Рекомендации по снижению налога:

Уменьшение налога на страховые взносы (ст. 346.21 НК РФ). Поскольку у вас нет сотрудников, вы можете уменьшить исчисленный налог на всю сумму страховых взносов, которые вы платили за себя. Фиксированные взносы рассчитываются в соответствии с п. 1.2 статьи 430 Налогового кодекса РФ. Дополнительно, если ваш доход превышает 300 тыс. рублей, начисляется дополнительный взнос 1% от суммы, превышающей этот лимит. Все эти взносы — без ограничений — могут быть вычтены из налога. Это означает, что налог может быть снижен вплоть до нуля, если сумма взносов покроет расчетный налог.

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 27.11.2024 № 742-160, в городе действуют пониженные ставки. Для УСН с объектом «Доходы» базовая ставка остаётся 6% (вместо федеральной возможности 1–6%), но для определённых категорий предпринимателей возможны дополнительные льготы. Однако для вашего вида деятельности (аренда недвижимости) специальные ставки ниже 6% в Санкт-Петербурге в 2025 году не предусмотрены.

Перед окончательным расчётом налога обязательно проверьте кадастровую стоимость помещения в Едином государственном реестре недвижимости. Если цена продажи ниже чем 0,7 × кадастровая стоимость (на 1 января года продажи), налоговую базу нужно определять из расчёта этой сниженной кадастровой стоимости. Это может существенно увеличить налог, если вы продаёте помещение дёшево.

Здравствуйте!

Вопрос Какой налог мне как и ИП нужно будет заплатить и какие есть варианты снижения налоговой нагрузке.

т.к. помещения использовались в деятельности ИП, то налог Вы платите как ИП в соответствии с применяемой Вами системой налогообложения, т.е. УСН «доходы» (гл.26.2 НК), и соответствующей ставке.

поскольку Вы на УСН, то ограничений по цене продажи нет, в отличии например от плательщиков НДФЛ к которым применяется ст.214.10 НК.

однако, замечу, что продажа по цене менее рыночной стоимости, без объективных на то обстоятельств, может затруднить продажу, т.к. несет большие риски для покупателя.

Здравствуйте, дополню коллег. Вы являетесь плательщиком УСН.Налог Вы платите как ИП с объектом «доходы».

Иными словами, при продаже объекта Вы оплатите налога 6 процентом от стоимости продажи. Но, скоро следующий налоговый период, а значит Вы можете поменять систему налогообложения на доходы минус расходы. В этом случае, при продаже в 2026 Вы можете учесть расходы на приобретения здания при определении налоговой базы и уплатить 15 процентов с разницы между доходами и расходами. Здесь нужно комплексно смотреть и знать: когда приобреталось здание, за какую стоимость и учитывать что весь год придется применять УСН с объектом доходы минус расходы.

Что касается ценовых вопросов, о чем обоснованно сказали коллеги, то коэффициент 0,7 применяется при определении налоговой базы по НДФЛ. По УСН проблемммы в другом. Если стоимость будет занижена в 2 и более раза, то проблеммы действительно могут возникнуть. Плюс нужно знать: является ли покупатель взаимозависимым лицом с Вами или нет. (гл.26.2 НК)