Вопросы: 1 Можно ли продать ¼ долю сына без обременения пожизненного проживания?

Кирилл, в вашем вопросе чувствуется усталость и обида — вы словно говорите: «мы исправно платим, но пользоваться своим правом не можем, любые разговоры — в стену». Это абсолютно естественно, ведь нормальное желание жить спокойно, справедливо делить расходы и распоряжаться своей собственностью упирается в конфликт и юридические ограничения. Давайте разберёмся, что здесь реально, а где лучше не тратить силы.

Начнём с главного вопроса: можно ли продать ¼ долю сына без обременения, чтобы покупатель получил «чистую» долю, без права пожизненного проживания отца? Увы, нет. В договоре купли-продажи 2005 года прямо указано, что отцу предоставлено безвозмездное пожизненное пользование половиной квартиры, и это право сохраняется при смене собственника. По ст. 700 ГК РФ права ссудополучателя (в данном случае — отца) обременяют имущество даже после продажи, если это предусмотрено договором, а у вас как раз так и есть. Поэтому любому новому владельцу доли придётся мириться с этим правом. Единственные исключения — если отец сам письменно откажется от пользования (лучше оформить это нотариально и подать в Росреестр), если право прекратится естественным образом (смерть бенефициара), либо если суд сочтёт, что им злоупотребляют, но такие решения крайне редки.

Даже если запись об этом праве не внесена в ЕГРН, обязательство всё равно существует — оно вытекает из договора и ст. 700 ГК РФ. Запись лишь помогает третьим лицам увидеть обременение и корректно оценить стоимость, но не создаёт и не отменяет самого права. При продаже не забывайте и о ст. 250 ГК РФ — преимущественном праве покупки у других сособственников: матери (½) и сестры (¼). Им нужно направить письменные уведомления с ценой и условиями и выждать месяц. Если этого не сделать, они могут через суд в течение трёх месяцев перевести покупку на себя.

Теперь про оплату коммунальных услуг. Здесь закон однозначен: по ст. 153–155 ЖК РФ собственник обязан платить за содержание жилья, коммунальные услуги и капитальный ремонт, независимо от того, живёт он там или нет. Непользование квартирой освобождает только от переменных услуг, вроде воды или газа, если это можно подтвердить. По Правилам предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 354) можно сделать перерасчёт, если человек отсутствовал пять и более полных дней — достаточно подать заявление и приложить доказательства. Но вот общедомовые расходы, содержание жилья и капремонт — платить всё равно придётся. Даже раздел лицевых счетов, который у вас уже есть, не освобождает от этой обязанности: это лишь технический порядок расчётов, а не юридическое разделение ответственности. Минстрой прямо отмечает, что раздел лицевых счетов законом не урегулирован — это чисто договорная практика.

Зато есть другой путь — компенсация. Если мать и сестра фактически пользуются всей квартирой, а сына туда не пускают, можно требовать компенсацию за пользование его долей. По ст. 247 ГК РФ каждый сособственник имеет право на использование части имущества, соразмерной своей доле. Если пользоваться невозможно — можно требовать денежную компенсацию с тех, кто фактически занимает всё помещение. Верховный суд неоднократно подтверждал: такое требование законно, если человек действительно лишён доступа. Иногда компенсацию взыскивают по п. 2 ст. 247 ГК РФ, иногда как неосновательное обогащение по гл. 60 ГК РФ — обе конструкции допустимы. Главное, чтобы было видно, что вы пытались пользоваться квартирой: просили ключи, предлагали порядок пользования, а вам отказали. Если просто не живёте по собственному выбору, суд может посчитать, что это ваше решение.

Размер компенсации лучше определить не «на глаз», а с помощью отчёта оценщика, который рассчитает рыночную ставку найма аналогичной площади. Правда, суды обычно уменьшают сумму, ведь речь идёт не о сдаче изолированной комнаты, а о доле в квартире, где проживают другие люди. Ещё один нюанс — наличие у отца права пожизненного пользования половиной квартиры. Это не даёт матери и сестре права полностью исключить сына из пользования, но площадь для него действительно «сжимается», и это учтут при расчётах.

Если договориться не получается, суд — следующий шаг. Оптимально подавать иск сразу комплексно: о вселении, нечинении препятствий, установлении порядка пользования и взыскании компенсации за последние три года (срок исковой давности) и на будущее — до момента, пока доступ не будет предоставлен. В обоснование ссылаться на ст. 247 ГК РФ и гл. 60 ГК РФ.

А можно ли заставить всех продать квартиру и разделить деньги? Теоретически да, ст. 252 ГК РФ это допускает. Но на практике суды крайне неохотно идут на такие решения, особенно если доля незначительная (¼) и можно установить порядок пользования. К тому же наличие у отца пожизненного пользования половиной квартиры делает продажу с торгов почти нереальной — никто не купит жильё с таким обременением. Поэтому ставка на «принудительную продажу всего» — скорее запасной, но слабый сценарий.

Что бы я рекомендовал? Сначала взять свежую выписку из ЕГРН, чтобы точно понимать, что сейчас отражено в реестре: доли, обременения, возможные аресты. Затем направить матери и сестре письменное предложение — дать доступ к квартире или платить компенсацию. Если они молчат или отказываются — у вас появляется твёрдая позиция для суда. Одновременно можно подать заявление в управляющую компанию на перерасчёт коммуналки по ПП № 354 за периоды, когда сын реально не проживал, установить счётчики, проверить начисления по содержанию и ОДН.

Если цель — выйти из этой ситуации, то, вероятно, разумнее не спешить с продажей. Сначала зафиксировать свои права — добиться компенсации или порядка пользования, чтобы доля стала «живой» и понятной для покупателя. Тогда и цена будет выше.

Итак, коротко: продать долю без обременения нельзя — по ст. 700 ГК РФ право отца остаётся. Не платить коммуналку нельзя, но можно добиться перерасчёта по ПП № 354. Компенсацию за пользование долей — можно и нужно требовать (ст. 247 и гл. 60 ГК РФ). Принудительная продажа всей квартиры по ст. 252 ГК РФ возможна лишь в исключительных случаях, и ваш случай к ним не относится.

Вы сделали важное — не сдались. А дальше всё упирается не столько в эмоции, сколько в документы и настойчивость.
 
 

Здравствуйте!

Вопросы:

1) Можно ли продать ¼ долю сына без обременения пожизненного проживания ?

Если договор предусматривал право пожизненного проживания в ней продавца, то на это основании в судебном порядке. по иску нового собственника о снятии его с регистрационного учета, может быть отказано, при предъявлении в суд доказательств этого. 

Так, согласно ст. 35 ЖК РФ 

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В договоре указано на право проживания продавца, при переходе права собственности на долю это право по условиям договора сохраняется. 

При этом уточните, это был договор дарения, или договор купли- продажи? 

2) Если продать без обременения нельзя, то как можно отказаться от оплаты ежемесячных счетов по квартплате и ЖКУ ?

После продажи доли, у него уже не будет возникать обязанность по оплате коммунальных услуги и оплачивать содержание жилого помещения согласно ст. 153 ЖК РФ, поскольку он уже не будет являться собственником жилого помещения. 

При этом, продать долю необходимо с соблюдением требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном приобретении доли другим долевым собственником. Долю необходимо предложить выкупить иным долевым собственникам. 

Сын совершеннолетний?