Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А если выкупить его не 2025 г год продажи, а в 2026 г?
Здравствуйте. Вопрос по налогооблагаемой базе и налоговому вычету.
Помогите решить задачу, пожалуйста)
Дано:
В июне 2021 г я купила дом в деревне за 230 000 р. (далее - Дом 1).
В августе 2023 г я взяла в ипотеку апартаменты (по док-ам нежил. помещение) стоимостью 1 350 000 р. (далее - Апартаменты).
В январе 2025 г я продала Дом 1 за 500 000 р.
В июне 2025 г купила дом в деревне за 80 000 р. (далее - Дом 2).
Итого сейчас в собственности Дом 2 и Апартаменты (плачу ипотеку).
В связи с большой кредитной нагрузкой я задумалась о продаже Апартаментов, раздачей долгов и на остаток - купить какое-либо жилое помещение до конца 2025 года, так у меня пропадает большая часть налогового вычета за 2025 год (за Дом 2 я не считаю, там будет очень мало).
В связи с этим такие вопросы:
1) Если я продам Апартаменты до конца 2025 г, например за 2 000 000 р, какая будет итоговая налогооблагаемая база?
За Дом 1 будет 500 000-230 000= 270 000
За Апартаменты 2 000 000-1 350 000= 650 000
Итого 920 000 р? На него будет налог? Или на то, что сверх 1 млн руб, но тогда вообще не понимаю, как считать?
Дом 1 был в собственности 3 года, но он не был единственным жильем, так что я так понимаю, все равно его считать полностью (не истекло 5 лет).
2) Если Дом 2 я перепишу на маму, в собственности останутся только Апартаменты, то в августе 2026 г я смогу продать их без налогообложения (3 года истечет)?
3) И такой еще вопрос. Если в этом же 2025 г я выкуплю Дом 1 обратно, он будет вычитаться из налоооблагаемой базы? Так как этот один и тот же объект покупки-продажи, и год совпадает. А смогу ли я по нему же получить налоговый вычет? Я пожалела, что продала этот дом и хочу его обратно. Может и вычет за него получила бы, убила бы 2х зайцев. Но не воспримут ли это как схему мошенничества...?
А если выкупить его не 2025 г (год продажи), а в 2026 г? Те же вопросы - смогу ли я по нему же получить налоговый вычет, при этом не воспримут ли это как схему мошенничества (тот же самый дом)?
Понимаю, ситуация запутанная. Заранее благодарю за ответы.
1) Если я продам Апартаменты до конца 2025 г, например за 2 000 000 р, какая будет итоговая налогооблагаемая база?
Добрый вечер! Неверно считаете. По апарту Вы вправе учесть расходы на покупку апарта, налоговая база будет определяться при этом от большей величины -либо цены продажи либо 70% кадастровой. По дому проще учесть вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (до 1 млн. за налоговый период) вместо расходов на покупку. Там НБ рассчитывается также как по апарту ( ст. 2114.10 НК РФ).
Здравствуйте!
За продажу Дома 1 в январе 2025 года Вы налог не платите вообще. За продажу апартаментов (если продадите за 2 млн руб.) налог составит 84 500 руб. (650 тыс. × 13%).
Когда Вы продавали Дом 1, он был единственным жильём, апартаменты жильём не считаются, это нежилое помещение. Вы владели Домом 1 больше 3 лет (с июня 2021 до января 2025 — почти 4 года). Для единственного жилья достаточно 3 лет владения, чтобы вообще не платить налог при продаже.
Поэтому никакой налог за Дом 1 не считается, и вычитать из 500 000 рублей Ваши 230 000 рублей покупки не нужно.
Апартаменты это не квартира, а нежилое помещение. Если продадите за 2 000 000 руб., то считаем так:
Сколько получили: 2 000 000 руб.
Сколько потратили при покупке: 1 350 000 руб.
Доход: 650 000 руб.
Налог: 650 000 × 13% = 84 500 руб.
Вычет 1 млн рублей работает только для жилья (квартир, домов). Апартаменты нежилое помещение, для них максимальный вычет всего 250 тыс. руб., а у Вас есть документы о расходах на 1 350 000 руб., что выгоднее.
в собственности останутся только Апартаменты, то в августе 2026 г я смогу продать их без налогообложения (3 года истечет)?
Нет, налог всё равно будет. Чтобы продать без налога, нужно владеть недвижимостью 5 лет.
Даже если переоформите Дом 2 на маму, апартаменты останутся нежилыми, и придётся ждать полные 5 лет.
В августе 2026 пройдёт только 3 года владения, этого недостаточно. Без налога сможете продать не раньше августа 2028 года.
Если выкупите Дом 1 обратно (в 2025 или 2026 году), это даст Вам право на налоговый вычет при покупке жилья (максимум от 2 млн руб., то есть до 260 тыс. руб.).
Но, если сделка купли-продажи квартиры заключена между взаимозависимыми лицами, то имущественный вычет по расходам на жилье не применяется (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
Можно только уточнить — про Дом 1, да, на момент продажи это было единственное жилье.
Но оно не первое, т.е. раньше была жилая комната в собственности, продана в 2023 г, это ничего? Имею в виду Дом 1 — это единственное на момент продажи, но вообще не первое жилье в моей жизни)
Нет, продажа была постороннему человеку. Вычет я пока брала последний раз в 2023 году, около 120 000 выбрано из этих 260 000 р, а вот 2024 и 2025 года пропадают, за апартаменты забрать их не могу, что прям очень грустно( А с официальной работы я уволилась месяц назад, так что кто знает, в следующем году могу уже не наработать на налог. Поэтому одержима идеей, что нужно срочно что-то купить в 2025, чтобы вывести налог хотя бы за 2025, не потерять. Я думала, вернуть вычет можно только за тот год, в котором совершена покупка жилья, т.е. они должны совпадать.
Вы имеете в виду, что мой вычет за 2024 и 2025 не потеряны безвозвратно, и я смогу их вернуть в 2027 году, если например, даже уже в 2026 году куплю жилье?
нет, по недвижке минимальный срок 5 лет. 3 года только для случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (не ваш случай). Апарт в любом случае не надо рассматривать как единственное жидбе поскольку это НЕЖИЛОЕ помещение и к нему указанное правило не применимо.
Нет, при выкупе у близкого родственника Вы не сможете применить налоговый вычет ( п. 5 ст. 220 НК РФ). Но даже если б смогли такая покупка лишена здравого смысла — вычет на покупку жилья Вы вправе применить в любом налоговом периоде даже если уже не владеете объектом, там нет срока давности поэтому этот вычет не «сгорит».