Надо ли тогда преобразовываться в ТСН, или соблюдать в работе требования к ТСН?

Здравствуйте!

Создание товарищества собственников недвижимости (ТСН) предусмотрено в случаях управления общим имуществом жилых домов, коммерческих объектов или смешанных комплексов. Согласно действующему законодательству (например, ст. 123.12 ГК РФ), создание ТСН возможно, если имущество используется совместно несколькими собственниками и представляет собой единый объект.

Если машиноместа расположены в одном комплексе (бизнес-центр), владельцы могут создать ТСН для совместного владения, пользования и распоряжения общими частями здания. Но это не обязательно — решение принимается добровольно исходя из удобства управления.

Можно ли руководствоваться только кооперативным законодательством и уставом?
Да, возможно. Если ваш кооператив изначально организован в рамках Гражданского кодекса РФ и Устава, то он вправе действовать согласно внутреннему документу, регулирующему отношения внутри организации. Главное, чтобы этот документ соответствовал положениям действующего законодательства, касающимся юридических лиц, коопераций и прав собственности.

Проверить юридический статус машинных мест: Если они признаны официально частью единого комплекса, регулируемого гражданским правом (коммерческое здание), можно оставаться кооперативом или создать ТСН.

Здравствуйте!

Если ваши машино-места находятся в составе бизнес-центра и не оформлены как отдельный гаражный комплекс (самостоятельное здание или сооружение для размещения автомобилей), то Федеральный закон «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 24.07.2023 N 338-ФЗ на вас не распространяется. Кооператив может работать по общему законодательству о кооперативах и своему уставу, преобразование в ТСН не требуется. Если же паркинг является гаражным комплексом по документам, Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ применяется, но преобразование в ТСН остается правом, а не обязанностью; устав нужно привести в соответствие при первом изменении.

Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ работает только для двух случаев: территорий гаражного назначения (типичные ГСК с отдельными гаражами на земле) и гаражных комплексов — зданий, сооружений, предназначенных для размещения транспортных средств с выделенными машино-местами (ст. 1, 4 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ не распространяется на объекты для хранения ТС, находящиеся в МКД, либо на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

Бизнес-центр не является МКД, поэтому исключение для МКД здесь не работает. Тут важно, оформлен ли ваш паркинг как самостоятельный гаражный комплекс в ЕГРН, проектной документации и разрешении на ввод в эксплуатацию.

Если машино-места просто часть делового здания без выделения в отдельный объект капитального строительства гаражного назначения, то это не гаражный комплекс по смыслу закона, и Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ не применяется.

Когда паркинг оформлен как гаражный комплекс, есть три способа управления, непосредственное (до 30 машино-мест), ТСН или управляющая организация (ст. 18 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ)

Для существующих кооперативов (при полной выплате паев) закон устанавливает, что к ним применяются положения о ТСН, но преобразование это право, а не обязанность (ч. 10 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ). Устав и наименование нужно привести в соответствие при первом изменении, конкретный срок не установлен.

Обязательно изучите выписку из ЕГРН на паркинг, есть ли отдельный кадастровый номер, вид объекта «гаражный комплекс». Разрешение на строительство и ввод, как классифицирован объект (часть бизнес-центра или отдельный гаражный комплекс). Технический план, чтобы посмотреть функциональное назначение помещений.

Здравствуйте!

Гаражному кооперативу не нужно преобразовываться в товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД.

Также гаражный кооператив другое отдельное от Бизнес-центра юридическое лицо.

Юридическое лицо — это организация, которая имеет обособленное имущество, отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Это определение закреплено в статье 48 Гражданского кодекса РФ. 

можно руководствоваться только кооперативным законодательством и уставом.

Гаражный кооператив не является гаражным комплексом в соответствии со ст. 4 Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

машино места находятся в бизнес центре

Гаражный кооператив должен руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, Уставом гаражного кооператива.

Здравствуйте, Арсен!

Попадает ли гаражный кооператив под действия 338 ФЗ О гаражных объединениях, если машино места находятся в бизнес центре и не являются гаражным комплексом?

Согласно ст. 1 Федерального закона  «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 24.07.2023 N 338-ФЗ, гаражный комплекс определяется как совокупность гаражей и иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предназначенном для размещения указанных объектов.

Если ваш объект представляет собой бизнес-центр, то формально он не попадает под определение гаражного комплекса.

Статья 2 Закона устанавливает обязанности членов гаражных объединений, в частности, обязанность уплачивать взносы на содержание общего имущества. Эта норма распространяется именно на гаражные объединения, создаваемые для управления объектами, соответствующими определению гаражного комплекса.

Закон предусматривает переходные положения, согласно которым ранее созданные гаражные объединения обязаны привести свою деятельность в соответствие с новым законом. Если ваше объединение не является гаражным комплексом, то эти нормы на вас не распространяются.

Надо ли тогда преобразовываться в ТСН, или соблюдать в работе требования к ТСН?

Если ваше объединение решает перейти в форму товарищества собственников недвижимости, то оно должно руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ и ЖК РФ, регулирующими деятельность ТСН. (ст.  123.12-123.14, 65.1-65.3 ГК РФ).

Суд первой и апелляционной инстанций посчитал, что поскольку ваше объединение зарегистрировано как кооператив, оно обязано применять положения 338-ФЗ. Это мнение основано на буквальном толковании закона, но, учитывая специфику вашего объекта (бизнес-центра), такое решение вызывает сомнения.

Советую подать кассационную жалобу в вышестоящий суд, подробно изложив аргументы, почему ваше объединение не подпадает под действие 338-ФЗ.