Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Например он построит каркас здания, а разрешение на строительство так и не получит?
Имеется в собственности земельный участок, на этом участке планируем построить здание для последующей сдачи в аренду, нашли подрядчика, который обязуется всё построить и взять на себя все документальные вопросы: проект, согласования, подключения коммуникаций и тд. Он начал стройку без разрешения на строительство, какие на мне риски ? И как нам прописать в договоре что все риски на период стройки он берёт на себя? Например он построит каркас здания, а разрешение на строительство так и не получит?
И как нам прописать в договоре что все риски на период стройки он берёт на себя? Например он построит каркас здания, а разрешение на строительство так и не получит?
Здравствуйте
Это вопрос уже именно правок договора на самом деле, но да, такое возможно сделать. То есть вы лишь предоставляете ему доступ к участку, а все остальное- он как ген подрядчик по сути берет на себя.
ГК
Статья 706. Генеральный подрядчик и субподрядчик
1. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
2. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений пункта 1 настоящей статьи или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
3. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 настоящего Кодекса, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
При этом- если сейчас в договоре таких условий нет- что именно он получает все разрешения и несет за это ответственность- то да, риски для вас пока сохраняются. Поэтому в договоре подряда нужно 2 вещи указать
1- что именно он делает — в предмет договора, там указываются ВСЕ действия, суть договора
2 — что в случае не получения разрешений или не выполнении каких то действий- он несет ответственность, причем как перед вами, так и перед гос. органами.
Здравствуйте, Андрей.
Главный риск — это иск о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК РФ.
Промежуточный и не такой серьезный риск — это привлечение к административной ответственности по статье 9.5 КоАП РФ.
При этом, если по Договору обязанность получить разрешение на строительство возложена на Застройщика, то и к административной ответственности должны привлекать его в силу статьи 1.5 КоАП РФ.
Далее дополню
На практике есть случаи, когда разрешение на строительство выдают уже после его начала, причем суды поддерживали правомерность такой позиции.
Но, Администрация (орган по надзору в сфере строительства) формально имеет право отказать в выдаче разрешения на строительство после его начала.
Отдельный момент — если требуются экспертиза проектной документации в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ (зависит от площади и назначения здания).
При этом, снос самовольной постройки — мера исключительная и если сможете доказать что предпринимали меры к легализации постройки (письменные обращения за разрешением на строительство, пусть и после его начала, за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), то есть возможность через суд сохранить постройку при наличии также доказательств, что постройка соответствует строительным и иным нормам, а также безопасна для жизни и здоровья людей.
Разъяснения Верховного Суда по указанным обстоятельствам
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»
29. По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
30. Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).
Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
С уважением! Г.А. Кураев
В Договоре подряда так и пропишите, что в обязанности подрядчика входят обязанности по получению разрешения на строительство, согласование всех вопросов для получения разрешения на строительство здания, получение акта ввода объекта в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
В разделе Ответственность пропишите что Подрядчик несет административную и иную предусмотренную законом ответственность за строительство без согласований и разрешений, за вред, причиненный в результате строительства.
Могу изучить и дополнить Ваш Договор с Подрядчиком или составить свой Договор с нуля.
Он начал стройку без разрешения на строительство, какие на мне риски? И как нам прописать в договоре что все риски на период стройки он берёт на себя? Например он построит каркас здания, а разрешение на строительство так и не получит?
Здравствуйте.
Разумеется все подобные вопросы можно урегулировать в договоре подряда. В данном случае он как генпордядчик в соответствии с положениям ст. 706 ГК РФ будет нести ответственность в том числе и за привлекаемых им субподрядчиков.
3. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 настоящего Кодекса, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
Если Вы в договоре не отразили обязательства генподрядчика по получению разрешения на строительство, то ответственность нести Вам. Судя по всему подрядчик не слишком обращает внимание на документальное оформление работ, что наводит на мысли о том, что он полагает, что все обязательства в отношении получения разрешения на строительство лежат на Вас, как на заказчике.
При этом несмотря на то, что заказчик получает разрешение на строительство, подрядчик должен удостовериться, что заказчик обладает соответствующим разрешением, прежде чем приступать к работам. Это определено ст. 51 ГрК РФ.
В соответствии с п. 3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Порядок выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию регулируется ст. 55 ГрК РФ. Без разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию будет невозможен.
Соответственно на Вас лежат риски как привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ, так и признания данной постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ) и невозможности регистрации права собственности на нее.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
если договором это не отразили, то
Коап
Причем тут кроме штрафа, гос органы вправе выдать и предписание об исправлении этой ситуации и при желании даже наложить обеспечительные меры, например приостановить стройку, опечатать входы. Будут ли этим пользоваться- не факт, но возможность такая есть формально.
Отдельный риск- уже в будущем- это невозможность использования этой постройки — без разрешения она считается самовольной и подлежит сносу.
Но — если разрешение будет все таки получено при строительстве уже идущем- такого риска не будет.
ГК
И такой объект в егрн вы зарегистрировать не сможете, а значит и потом права собственности на него получить и распоряжаться нормально — тоже. Через суд порой можно узаконить строение, но получается это не всегда и обязательно при этом нужно доказать
1 — безопасность строения и соблюдения всех норм
2- что лицо пыталось получить все необходимые разрешения и документы, но по какой независящей от него!!! причине- они не были получены, либо гос. органы при этом повели себя незаконно, недобросовестно