Как решить спор о разделе двух квартир, если бывший супруг завышает цену?

Он хочет продать обе квартиры и разделить деньги поровну. Ценник на квартиру он ставит выше рыночной процентов на 20 и когда я пытаюсь договориться с ним о выкупе доли, он предлагает мне выкупить по завышенной цене. Как выйти из данной ситуации не представляю, есть ли какие -либо действенные пути решения.

 Добрый день! Тут если только продавать отдельно долю в каждой квартире, согласие супруга бывшего не требуется, нужно просто уведомить его о продаже в порядке ст. 250 ГК РФ. Цена  доли конечно будет ниже рынка, но судя по описанию это будет проще и дешевле чем пытаться ему что-то доказать. Ну и возможно такой ход заставит человека задуматься над адекватностью своего подхода к продаже квартир

Здравствуйте! 

 При разводе раздел имущества произошел некорректно. Было 2 квартиры ( 1 квартира в Рязани, вторая квартира в Москве). У каждого осталось по 1/2 доли от каждой квартиры.

Суд произвел раздел имущества, в соответствии со ст. 39 СК РФ, согласно которой доли при разделе признаются равными. 

В соответствии с нормой данной статьи

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Он хочет продать обе квартиры и разделить деньги поровну.

Вы как долевые собственники, в случае продажи квартиры участвуете  оба в договоре, и договором же можно определить порядок оплаты по договору и поступления денежных средств по договору каждому из вас  ( долевых собственников). 

Если же квартиру/квартиры полностью продать не представляется возможным, по причине того, что цена повышена, то только вопрос о продаже доли. 

Вы также можете продать свою долю/доли в квартирах, но с соблюдением правила преимущественного приобретения доли другим долевым собственником, согласно ст. 250 ГК РФ. 

Добрый день.

. При разводе раздел имущества произошел некорректно. Было 2 квартиры ( 1 квартира в Рязани, вторая квартира в Москве). У каждого осталось по 1/2 доли от каждой квартиры.

 нельзя сказать, что некорректно.

Как раз поровну.

Другой вопрос, как это реализовать

Он хочет продать обе квартиры и разделить деньги поровну. Ценник на квартиру он ставит выше рыночной процентов на 20 и когда я пытаюсь договориться с ним о выкупе доли, он предлагает мне выкупить по завышенной цене.

Как выйти из данной ситуации не представляю, есть ли какие -либо действенные пути решения.

Это разумное решение.

Девушка против?

Ценник на квартиру он ставит выше рыночной процентов на 20 и когда я пытаюсь договориться с ним о выкупе доли, он предлагает мне выкупить по завышенной цене. Как выйти из данной ситуации не представляю, есть ли какие -либо действенные пути решения.

 Добрый день!

 Есть вариант предложить ему выкупить доли бывшей супруги, а если он в течение месяца не выкупит, то можно продать их любым иным лицам.

 Так, статьей 250 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что собственник доли при намерении её продать обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

 
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца,… со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

 далее продолжу

В данной ситуации я бы посоветовала решить вопрос через суд, т.е. по ст. 252 ГК РФ.

Если муж имеет постоянное место жительства в одной из квартир и второй квартирой не пользуется, тогда обращаетесь в суд с иском о признании его доли незначительной, в связи с тем, что он в этой доле не заинтересован, проживает постоянно там-то и там-то. В таком иске просите признать право на 1/2 доли в квартире за вашей девушкой с выплатой ему стоимости этой доли. При этом стоимость доли определяется по рыночной стоимости через оценку.

Он хочет продать обе квартиры и разделить деньги поровну. Ценник на квартиру он ставит выше рыночной процентов на 20 и когда я пытаюсь договориться с ним о выкупе доли, он предлагает мне выкупить по завышенной цене.

 Здравствуйте.

Ну если он хочет продать по такой цене, так пусть продает свою долю, если ему это удастся сделать. В любом случае поскольку оба сособственника «завязаны» друг на друга, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ у каждого из них есть преимущественное право на приобретение доли второго в случае, если он будет продавать ее.

Поскольку не получается достичь договоренности по совместной продаже квартир, бывший супруг должен понимать, что продажа доли всегда существенно ниже по цене, чем продажа целого  объекта, в том числе и в пропорции. То есть при продаже им своей доли он получит существенно меньше, чем если бы продажа была согласованной.

А скажите, этими квартирами кто в настоящее время пользуется в принципе? Кто в них проживает?

Добрый день

Основная проблема заключается в том, что формально раздел уже произведен, и каждый из супругов является законным собственником 1/2 доли в каждой из квартир. Теперь это вопрос не раздела, а определения дальнейшей судьбы общей долевой собственности, что регулируется главой 16 ГК РФ.

Вариант 1. Принудительный выкуп доли через суд (ст. 252 ГК РФ).
Это наиболее действенный и вероятный путь в вашей ситуации.

Суть: Если ваша девушка не заинтересована в продаже обеих квартир, она может инициировать судебный процесс по выделу своей доли в натуре. Однако, применительно к квартирам, выдел доли в натуре невозможен технически (нельзя сделать два отдельных входа, санузла и т.д.). Поэтому суд, руководствуясь ч. 4 ст. 252 ГК РФ, может принять решение о принудительной выплате компенсации одной стороне другой.
Как это работает: Ваша девушка может подать иск о признании за ней права собственности на московскую квартиру (как более ценную и, предположительно, желаемую) с выплатой бывшему мужу денежной компенсации за его долю, и одновременно требовать, чтобы суд обязал его выплатить ей компенсацию за ее долю в рязанской квартире. По сути, это будет взаимозачет с возможой доплатой одной из сторон.
Ключевой момент — цена: Суд НЕ удовлетворит требование бывшего мужа о продаже по завышенной цене. Для определения рыночной стоимости долей судом будет назначена судебная экспертиза. Расчет компенсации будет производиться исходя из рыночной стоимости, определенной экспертами. Это самый сильный аргумент против его позиции.
Условия для успеха: Суд пойдет на такой вариант, если доля вашей девушки в московской квартире является незначительной (что 1/2 и является незначительной, так как делает квартиру практически нереализуемой на рынке), а она сама докажет, что не имеет другого жилья и заинтересована в использовании именно этой квартиры. Это стандартная практика.
Вариант 2. Продажа долей на рынке.

Суть: Ваша девушка, как сособственник, имеет право самостоятельно продать свою 1/2 долю в любой из квартир третьему лицу (ст. 246 ГК РФ). При этом она обязана уведомить бывшего мужа о предстоящей продаже, предложив выкупить ее долю по цене, которую она запрашивает. Это право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Как это может помочь: Если она выставит свою долю на продажу по рыночной цене (подтвержденной отчетом оценщика), у бывшего мужа будет месяц, чтобы либо согласиться и выкупить ее, либо отказаться. Если он откажется или проигнорирует предложение, она сможет legally продать долю любому покупателю. Реализовать на рынке 1/2 доли сложно и обычно это делается со значительным дисконтом (20-40%), но это создаст для бывшего мужа серьезное неудобство: в его квартире появится абсолютно посторонний человек. Осознание этого часто заставляет несговорчивых сособственников становиться более адекватными в переговорах.
Вариант 3. Определение порядка пользования квартирой.

Суть: Можно подать иск об определении порядка пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ). Суд может определить, например, что московской квартирой пользуется ваша девушка, а рязанской — бывший муж.
Минусы: Этот вариант не решает проблему радикально. Он лишь закрепляет статус-кво и не мешает бывшему мужу продолжать настаивать на продаже. Кроме того, если квартиры однокомнатные, определить порядок пользования практически невозможно.
Рекомендуемый порядок действий:

Провести официальную оценку обеих квартир у сертифицированного оценщика, чтобы иметь на руках документальное подтверждение их рыночной стоимости.
Направить бывшему мужу официальное письменное предложение (заказным письмом с уведомлением) о выкупе его долей по рыночной стоимости, основанной на отчете оценщика. Это докажет, что вы пытались решить вопрос добровольно.
Если ответа не последует или последует отказ, готовить исковое заявление в суд. Наиболее безопасной и эффективной стратегией будет комбинация требований:

Признать право собственности на московскую квартиру за вашей девушкой с выплатой бывшему мужу компенсации за его 1/2 доли по рыночной стоимости.
Обязать бывшего мужа выплатить ей компенсацию за ее 1/2 долю в рязанской квартире по рыночной стоимости.
Произвести взаимозачет этих требований.
Ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости обеих квартир.