Законна ли такая услуга на земле ИЖС?

Здравствуйте, Николай.

1. Ваша ситуация затрагивает важные аспекты использования земельного участка с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) для предпринимательской деятельности, а также особенности применения специального налогового режима для самозанятых.

2. Анализ применимых правовых норм
Ваша деятельность регулируется земельным, градостроительным и налоговым законодательством.

Целевое назначение земель ИЖС и возможности коммерческой деятельности:

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), земли делятся на категории по целевому назначению, и для каждой категории устанавливается вид разрешенного использования. Земельные участки ИЖС относятся к категории «земли населенных пунктов» и предназначены прежде всего для строительства жилого дома, в котором постоянно проживают граждане. Основная цель использования такого участка – удовлетворение жилищных потребностей.
Прямое ведение предпринимательской деятельности, такой как организация гостиницы, хостела или мини-отеля на участке ИЖС, как правило, не соответствует его разрешенному использованию и может быть расценено как нецелевое использование земли, что влечет административную ответственность (штрафы по статье 8.8 КоАП РФ ).
Однако, законодательство в последние годы было адаптировано для развития внутреннего туризма, в том числе за счет индивидуальных предпринимателей и самозанятых.
Ключевое различие: сдача в аренду жилого помещения и оказание гостиничных услуг. Сдача в аренду (наем) жилого помещения – это передача его во временное пользование. Оказание гостиничных услуг (услуг по временному проживанию) – это комплекс услуг, включая размещение, уборку, возможно, питание и т.д.
Ваш статус самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход) регулируется Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ (далее – ФЗ № 422-ФЗ). Этот закон позволяет самозанятым сдавать в аренду (наем) жилые помещения.
Особенности использования „малых домиков“:

Важно, как зарегистрированы Ваши три „малых домика“. Если они зарегистрированы как жилые помещения (например, как отдельные жилые дома, или как садовые дома, которые приравнены к жилым для целей регистрации), то их сдача в аренду (наем) для целей временного проживания может быть допустима для самозанятых.
Согласно Федеральному закону от 31.07.2025 N 353-ФЗ, с 1 сентября 2025 года собственник садового земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража. Это усиливает связь между участком и расположенными на нем капитальными постройками. Понятие „хозяйственные постройки“ также уточнено. Если Ваши домики являются „хозяйственными постройками“, их использование для получения дохода от сдачи в наем может быть спорным, если они не соответствуют статусу „жилого помещения“.
Доходы самозанятых от сдачи в аренду:

ФЗ № 422-ФЗ позволяет самозанятым получать доходы от сдачи в аренду (наем) жилых помещений. Однако, этот режим не применяется к доходам от передачи имущественных прав на нежилые помещения (например, гаражи, бани, если они не являются частью жилого дома) или земельные участки (как указано в разъяснениях ФНС и экспертов, например, из источника Самозанятые.рф, цитируемого в результатах поиска).
Если Ваши домики зарегистрированы как „нежилые строения“ или „хозяйственные постройки“, не имеющие статуса жилого помещения, то доход от их сдачи в аренду (наем) не будет подпадать под режим НПД.
Договор аренды с кемпингом:

Если Вы заключаете договор аренды Ваших домиков с кемпингом (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), это будет договор аренды недвижимости ( ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
Доход от такого договора будет облагаться налогом в зависимости от Вашего налогового статуса. Если Вы остаетесь самозанятым, то доход от аренды нежилых помещений не подпадает под НПД. Вам придется либо перейти на другой налоговый режим (например, патентную систему налогообложения для ИП, если она применима к сдаче в аренду в Вашем регионе, или платить НДФЛ по ставке 13% как физическое лицо).
Для юридических лиц и ИП, оказывающих услуги по размещению, вид разрешенного использования земельного участка (»кемпинг", «гостиничное обслуживание», «отдых») должен быть соответствующим.
3. Судебная практика
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года (Пункт 6) разъяснил:

Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. <...> При этом использование жилого дома не по назначению в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является признаком самовольной постройки.

Это означает, что сам факт использования жилого дома (который является таковым по документам) для временного проживания (в том числе за плату) не делает его самовольной постройкой. Однако, если домики изначально не являются жилыми строениями, это положение может быть неприменимо. Кроме того, речь идет о «несанкционированном строительстве», а не о допустимости видов предпринимательской деятельности на землях ИЖС.

Судебная практика также показывает, что налоговые органы тщательно отслеживают случаи, когда гражданско-правовые отношения с самозанятыми могут маскировать трудовые или другие виды деятельности. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 03.02.2025 N 309-ЭС24-20306 и в постановлениях Арбитражных судов (например, АС Уральского округа от 09.12.2024 N Ф09-6801/24), где обсуждалась переквалификация ГПД в трудовые, что не относится напрямую к Вашему вопросу о виде деятельности, но показывает внимательность ФНС к использованию спецрежимов.

Относительно земельного налога, Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 26 июня 2025 г. N 309-ЭС25-172 указывает, что для применения пониженной ставки земельного налога (например, для ИЖС) необходимо доказать не только отнесение участка к землям с пониженной ставкой, но и его фактическое использование по целевому назначению. Если Ваш участок ИЖС будет использоваться преимущественно для коммерческих целей (размещение гостей в трех домиках), это может привести к пересчету земельного налога по более высокой ставке.

4. Конкретные рекомендации и алгоритм действий
Для того чтобы Ваша деятельность была полностью законной и Вы избежали возможных рисков, необходимо предпринять следующие шаги:

Проверка текущего статуса «малых домиков»:

Получите выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на каждый из Ваших трех домиков. Убедитесь, какой именно статус они имеют:«Жилой дом» или «садовый дом»: В этом случае, сдача их в наем для временного проживания через самозанятость наиболее вероятна будет признана законной. Тем не менее, масштаб (три домика плюс основной дом) может вызвать вопросы о соответствии основному назначению ИЖС.
«Хозяйственная постройка», «гараж» или «нежилое строение»: Использование таких строений для временного проживания (по сути, как гостиничных номеров) не соответствует их разрешенному использованию. Это может повлечь административную ответственность, а доходы от их сдачи в аренду (наем) не будут облагаться НПД.
Определение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ):

Убедитесь, что ВРИ Вашего участка точно «для индивидуального жилищного строительства» или «ведение личного подсобного хозяйства».
Проверьте Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) п. Гурзуф (муниципальное образование г. Ялта, Республика Крым). В них могут быть установлены местные особенности и дополнительные (условно разрешенные) виды использования, которые могут включать «объекты для временного проживания» или «гостевые дома» при определенных условиях.
Легализация текущей деятельности (если необходимо):

Если домики не зарегистрированы как жилые, или их использование для коммерческого размещения противоречит местным ПЗЗ: Изменение ВРИ: Рассмотрите возможность изменения вида разрешенного использования участка (или его части) на «гостиничное обслуживание», «рекреационная деятельность» или «размещение гостевых домов». Это сложная и длительная процедура, которая требует подготовки документов, публичных слушаний и согласования с местной администрацией. Не всегда это возможно для уже сформированных участков.
Реконструкция/перевод в жилое: Если это технически возможно и экономически целесообразно, переведите «нежилые домики» в статус жилых помещений, если это позволит избежать проблем с нецелевым использованием.
Минимизация рисков: Если изменение ВРИ невозможно, а деятельность фактически ведется, это является зоной риска. Вам могут быть начислены штрафы за нецелевое использование земли, а также пересчитан налог на землю.
По вопросу заключения договора аренды с соседним кемпингом:

Налоговые последствия: Если Вы сдаете домики в аренду кемпингу, Вы получаете не доход от услуг по временному проживанию, а доход от сдачи имущества в аренду.Если домики являются жилыми помещениями (или могут быть таковыми классифицированы), то доход от их сдачи в аренду может быть обложен НПД ( ФЗ № 422-ФЗ ). В этом случае, такая схема будет выгодной.
Если домики являются нежилыми помещениями (или будут так квалифицированы), то доход от их сдачи в аренду не подпадает под НПД. В этом случае Вам придется платить НДФЛ по ставке 13% как физическое лицо, либо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и применять другой налоговый режим (например, УСН, если она позволяет учитывать такие доходы).
Договор: Договор аренды должен быть заключен с кемпингом как с юридическим лицом или ИП. В нем должны быть четко прописаны предмет аренды (домики), размер и порядок оплаты, обязанности сторон.
5. Возможные правовые риски и их минимизация
Риск 1: Нецелевое использование земельного участка ИЖС.Причина: Если Ваши «малые домики» воспринимаются как коммерческие объекты, а не как вспомогательные жилые строения, или Вы активно рекламируете свою деятельность как гостиничный бизнес, а не как сдачу внаем жилых помещений.
Минимизация: Убедитесь, что Ваши домики зарегистрированы как жилые или вспомогательные жилые строения. Если это не так, постарайтесь изменить их статус. Ведите свою деятельность так, чтобы она максимально соответствовала сдаче жилых помещений в наем.
Риск 2: Доначисление налогов при неверном применении НПД.Причина: Если доход от сдачи в аренду Ваших «малых домиков» будет признан доходом от сдачи нежилых помещений, или если количество домиков будет расценено как полноценная гостиничная деятельность, несовместимая с ИЖС и самозанятостью.
Минимизация: Тщательно проверьте классификацию Ваших строений в ЕГРН. Если Вы решите сдавать домики кемпингу, проконсультируйтесь с налоговым специалистом о применимом налоговом режиме для Вашего дохода от аренды.
Риск 3: Признание домиков самовольными постройками.Причина: Если «малые домики» являются капитальными строениями, возведенными без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм для участка ИЖС.
Минимизация: Этого риска можно избежать, если постройки возведены законно и зарегистрированы в соответствии с законодательством. Если есть сомнения, проведите юридический аудит документов на строительство и регистрацию.
6. Выводы
Сдача Ваших домиков отдыхающим за плату как самозанятым может быть законной, если эти домики юридически зарегистрированы как жилые помещения (или садовые дома, приравненные к жилым) и Ваша деятельность по предоставлению временного проживания соответствует нормам ФЗ № 422-ФЗ и не выходит за рамки, допустимые для земель ИЖС в Вашем муниципальном образовании.

Вариант с заключением договора аренды с соседним кемпингом изменит характер Ваших доходов с «услуг по временному проживанию» на «доход от сдачи имущества в аренду». Если Ваши домики официально не являются жилыми помещениями, то такой доход, скорее всего, не будет подпадать под режим НПД, и будет облагаться налогом как доход физического лица (НДФЛ 13%) или потребовать регистрации в качестве ИП.

Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!