Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

368 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
368 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Порядок продажи земельного участка. Нужно ли платить налоги?

Интересует порядок продажи земельного участка. Договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа (продажа земельного участка) заключён предпринимателем 28 ноября 2012 года. По договору первый платёж осуществляется в момент заключения договора. 21 декабря 21012 года ИП ликвидируется. 24 марта происходит регистрация договора в департаменте недвижимости. В июле и ноябре 2013 года происходит окончательный расчёт по договору.Акт приёма передачи участка подписывается в ноябре 2013 г. Земельный участок в собственности более 3-х лет. Налоговая инспекция требует Уплаты 6 % налога (по УСН) с первоначальной суммы (на период деятельности ИП по УСН 6%) и 13% как физическое лицо с суммы после ликвидации ИП. Соответственно сдачи уточнённой декларации по УСН за 2012 г. и декларации 3-НДФЛ за 2013 год. Дата расписки первого платежа 30 декабря 2012 года отличается от даты в договоре (28.11.12) Фактически первый доход получен после ликвидации ИП. Нужно ли нам платить налоги?

30 Мая 2014, 15:51, вопрос №464896 Елена, г. Иркутск
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Земельный участок использовался в предпринимательской деятельности ИП?

    30 Мая 2014, 16:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Земедьный участок использовался в деятельности ИП. Но как же тот факт, что фактически первый взнос получен после ликвидации ИП, т.е. после 21.12.2012 г.. Есть расписка покупателя. А в книге дохода отражается выручка в день получения ст.223 НК РФ. По договору первый взнос зафиксирован в период деятельности ИП. Налоговая настаивает на формулировке договора "с расрочкой платежа", т.е. если он был заключён в период деятельности , то платите все налоги. Но тогда оспорьте аргументы: 1. Первый доход получен после ликвидации ИП (есть расписка покупателя от 30.12.12) По статье 223 НК РФ в книге дохода должна появится запись что ли после ликвидации ИП? В письме Минфина России от 03.12.10 г. № 03-04-08/10-272 НК РФ сказано, что датой получния дохода по договору продажи имущества с расрочкой платежа является день выплаты указанного дохода. Соответственно на период действия ИП налогооблагаемого дохода не возникло.2. Договор зарегестрирован 24 марта 2013 г. в департаменте (сам договор датирован 28.11.2012 г.) По закону 122-ФЗ право собственности переходит к покупателю в момент регистрации (удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ и п. 25 Инструкции) 3.Заканчивать отсчет периода нахождения земельного участка в собственности продавца моментом заключения договора купли-продажи с расрочкой платежа налоговикам, конечно, выгодно, но абсолютно неправомерно. Ведь переход права собственности в данном случае может вообще не состояться.4. Акт-приёма передачи подписан в ноябре 2013 г. Налоговики цепляются за дату заключения договора и за формулировку договора "с расрочкой платежа". (статья 217 НК РФ пункт 17.1 доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности) Но ведь наш доход по расписке был получен после ликвидации ИП. Налоговая указывает на 1. Дату заключения договора 2. Первый взнос по договору вносится в момент его подписания 3. ну и расрочка платежа. Я изложила все стороны данной ситуации.

    30 Мая 2014, 17:23
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемая Елена! Здравствуйте! Если земельный участок использовался ИП в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи ИП обязан был включить в налогооблагаемую базу. Соответственно, требования налоговых органов на уплату 6% от доходов в этой части обоснованны.

    Требовать же уплаты НДФЛ от части суммы при прекращении физическим лицом статуса ИП необоснованны и неправомерны.

    Однако, на оставшиеся части продажной стоимости следует подать уточненные налоговую декларацию по УСН за 2012 год и уплатить налог 6%.

    30 Мая 2014, 16:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Елена!

    Земельный участок в собственности более 3-х лет.

    Елена

    Налоговая инспекция требует Уплаты 6 % налога (по УСН) с первоначальной суммы (на период деятельности ИП по УСН 6%) и 13% как физическое лицо с суммы после ликвидации ИП.

    Елена

    Что касается 6%, то если ЗУ использовался в предпринимательской деятельности, то их требования обоснованны и правомерны.

    В части 13% я так понимаю речь идет о продаже земельного участка, в данном случае их требования неправомерны, так как земельный участок в собственности более 3-лет.

    Ст. 217 НК РФ

    Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

    17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Удачи Вам!

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.


    30 Мая 2014, 16:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Если участок использовался в предпринимательской деятельности, то правило о предоставлении вычета на имущество, находившееся в собственности более 3 лет, не применяется.

     

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

    от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

     

     

    30 Мая 2014, 16:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Если участок использовался в предпринимательской деятельности, что скорее всего, то порядок исчисления налога зависит от используемого порядка признания доходов.

    Статья 346.15. Порядок определения доходов

    1. Налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

    доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса;

     

    Статья 249. Доходы от реализации

    1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

    2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.

     

    Статья 271. Порядок признания доходов при методе начисления

    1. В целях настоящей главы доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

    3. Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено настоящей главой, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 настоящего Кодекса, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

    Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

     

    В этом варианте (акт подписан в ноябре 2013 г.) доход по УСН вообще не облагается, т.к. ИП ликвидировано. Соответственно, уплачивается НДФЛ 13%.

     

     

    Статья 273. Порядок определения доходов и расходов при кассовом методе

    2. В целях настоящей главы датой получения дохода признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом (кассовый метод).

     

    Если применялся кассовый метод, то позиция налоговой является верной, т.к. часть дохода, полученного в момент существования ИП, облагается по УСН, а остаток — по НДФЛ.

    30 Мая 2014, 16:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Если участок использовался в предпринимательской деятельности, то правило о предоставлении вычета на имущество, находившееся в собственности более 3 лет, не применяется.

    Бажутов Евгений

    Все верно, вычет не применяется, но НДЛФ на основании ст. 217 НК РФ платить все равно не нужно:

    Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1100:

    Положения пункта 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

    Поскольку имущество уже не используется в предпринимательской деятельности, ИП закрыто, то платить налог не нужно. Другая ситуация может быть, если ИП закрыто, но к примеру участок все равно сдавался в аренду и, следовательно, фактически использовался в предпринимательской деятельности.


    30 Мая 2014, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса

    Добры вечер! Как уже отмечали выше, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ, вычет, предусмотренный данным пунктом не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности. 

    «фактически первый взнос получен после ликвидации ИП, т.е. после 21.12.2012 г.» — согласно п.1 ст. 346.17 Нк РФ «датой получения доходов» на УСН «признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).» — соответственно, включать первоначальный взнос в налогооблагаемую базу по УСН Вы не должны (думаю, достаточно будет предоставить в налоговую платежный документ, подтверждающий дату поступления дохода). Но Вам это не выгодно. Т.к. Вы заплатите вместо 6%  13% от полученной суммы. Вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ (1 000 000р.) Вы также применить не сможете, т.к. согласно пп. 4 п.2 ст. 220 НК ФР " положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;". Налог с оставшейся суммы, разумеется, также будет в размере 13%.

    Есть Письмо Минфина России от 13.06.13 № 03-11-09/21958.

    30 Мая 2014, 18:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса

    "Требовать же уплаты НДФЛ от части суммы при прекращении физическим лицом статуса ИП необоснованны и неправомерны.

    Однако, на оставшиеся части продажной стоимости следует подать уточненные налоговую декларацию по УСН за 2012 год и уплатить налог 6%.",   «Что касается 6%, то если ЗУ использовался в предпринимательской деятельности, то их требования обоснованны и правомерны.» - согласно п.1 ст. 346.17 Нк РФ «датой получения доходов» на УСН «признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).». Поэтому платить надо НДФЛ 13%.

    «Если применялся кассовый метод, то позиция налоговой является верной, т.к. часть дохода, полученного в момент существования ИП, облагается по УСН, а остаток — по НДФЛ.» — при УСН всегда применяется только кассовый метод. 

    «Поскольку имущество уже не используется в предпринимательской деятельности, ИП закрыто, то платить налог не нужно.» — налог с доходов платить нужно всегда, если, конечно, нет каких либо льгот, вычетов.

    30 Мая 2014, 18:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats