Подскажите каким образом можно решить?

Добрый день. А квартира в долях?

Кто собственники?

 хочу юридически оформить, чтобы она не могла по собственному желанию подарить, продать, продать долю этой квартиры, заложить её и т.д

Здравствуйте!

Если сестра собственник, то все сделки со своим имуществом она может оформлять, только если пожелает. Никак собственника  к сожалению не заставить отказаться продавать, дарить или сдавать в аренду имущество (статья 209 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия со своим имуществом и никакого стороннего согласия ему для этого не требуется.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/

ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
2. Граждане (физические лица)  приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Добрый день.

право собственности зарегистрировано на сестру?

Здравствуйте.

Составьте фиктивный договор займа, по которому Вы дали взаймы сестре определенную сумму, а она передала Вам в залог эту недвижимость.

Пока на квартире будет обременение в виде залога она ничего не сможет с ней сделать без Вашего согласия, как залогодержателя (п. 2 ст 346 ГК РФ)

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

 В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залог будет зарегистрирован в ЕГРН, и пока там будет запись о нем, она не сможет ничего сделать с квартирой.

Также можете составить и подписать договор купли-продажи квартиры, но не относить его в МФЦ и не регистрировать переход права.

В дальнейшем, когда Вам будет нужно Вы сможете переоформить право собственности на себя с помощью этого договора.