Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или может быть я слишком сильно заморачиваюсь и все гораздо проще?
Здравствуйте!
Недавно уже все эти вопросы задавал. Но сейчас появился ряд фактов, которые могут повлиять на решение этих вопросов.
Прошу профессиональной консультации по ситуации в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), действующем с 1964 года. ЖСК зарегистрирован, в ЕГРЮЛ значусь как председатель, устав — 2007 года (прилагаю).
Недавно начали проверку легитимности управления и обнаружили ряд нарушений и пробелов. Хочу навести порядок и восстановить законную работу кооператива. Описываю текущую ситуацию:
⸻
Факты:
1. Членство:
• Выяснено, что на текущий момент достоверно подтверждено наличие 7 действительных членов ЖСК, на основании документов о собственности (в них ест ссылки на справке о выплате паевого взноса).
• Старые протоколы и заявления хранились плохо, в архивах не сохранились.
• Заявлений о вступлении у всех "остальных" членов, даже у действующих членов правления, нет.
• Я сам, как председатель, также не подавал письменного заявления.
2. Нарушения:
• В протоколах о принятии новых членов отсутствуют заявления.
• В одном случае в члены были приняты два собственника одной квартиры, что, возможно, противоречит уставу и ущемляет права других (так как устав допускает по одному представителю от квартиры/доли).
• Правления, в том числе текущее, формировались с участием лиц, непринятых в члены по уставной процедуре.
3. Фактическое функционирование:
• Несмотря на это, ЖСК фактически действуте: проводились собрания, принимались решения, заключались договоры, исполнялись сметы.
• Споров или возражений со стороны жильцов не было.
• Недавно принято решение о переходе на голосование через ГИС ЖКХ, и ЖСК определён администратором ГИС ЖКХ (пока на проверке).
⸻
Вопросы:
1. Можно ли в текущей ситуации собрать общее собрание из 7 достоверных членов ЖСК, чтобы:
• избрать временное правление,
• принять по заявлениям остальных участников,
• затем провести повторное собрание для переизбрания правления и ратификации решений?
2. Что делать с собственниками, которые могут считать себя членами, но подтвердить это документами (заявлением или протоколом) вряд ли смогут?
3. Можно ли “узаконить” ранее принятые решения, если:
• собрания проводились, но в них участвовали лица, формально не принятые в члены;
• решения (сметы, договоры, выбор УК и т.д.) исполнены и не оспаривались?
• допустимо ли провести одно собрание, на котором:
• утвердить перечень действительных членов,
• принять остальных заново,
• ратифицировать ранее принятые решения?
4. Правомерен ли переход на ГИС ЖКХ, если решение принималось формально “нечленами”?
5. Может ли действующее правление, даже при формальной нелегитимности,
• принимать ограниченные решения “в целях устранения нарушений”?
• например, организовать собрание, собрать заявления, вести список членов?
⸻
Цель:
Не допустить споров и претензий в будущем (в том числе со стороны надзорных органов), сохранить ЖСК и привести всю работу в соответствие с законодательством.
Хочется навести полный порядок. Или может быть я слишком сильно заморачиваюсь и все гораздо проще?
Здравствуйте, Александр,
1. Можно ли в текущей ситуации собрать общее собрание из 7 достоверных членов ЖСК, чтобы:
• избрать временное правление,
• принять по заявлениям остальных участников,
• затем провести повторное собрание для переизбрания правления и ратификации решений?
Можно при условии, что это количество превышает 50 % членов ЖСК.
Поскольку, ОС ЖСК правомочно, если на нем присутствует более 50 % членов ЖСК (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).
Если членов ЖСК больше — то нельзя. Такое собрание будет неправомочным и его результат возможно обжаловать заинтересованным членом ЖСК.
Поймите, утрата внутренних документов ЖСК (недостаток заявлений о приеме, иных документов) — не аннулирует членство в ЖСК.
Этих лиц не надо повторно принимать в ЖСК. Необходимо восстановить утраченные (недостающие) документы.
Или может быть я слишком сильно заморачиваюсь и все гораздо проще?
Да, все гораздо проще.
Посмотрите по последним протоколам ОС ЖСК количество членов (возможно есть реестр членов ЖСК) — и восстановите документы.
Это должны быть лица:
— голосовавшие за создание ЖСК с момента его гос. регистрации (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ);
— подавшие заявление в правление ЖСК, которое д. б. рассмотрено правлением и утверждено ОС ЖСК (ст. 121 ЖК РФ).
Следовательно, восстанавливайте недостающие:
— заявления о членстве;
— протоколы правления о рассмотрении заявлений, одобрении и передачи на утверждение ОС;
— протоколы ОС об утверждении новых членов.
Это делается просто — пишите, распечатываете, а члены ЖСК снова подписывают указанные документ. Датируйте документы прежними фактическими датами.
Далее продолжу.
Здравствуйте!
Важный вопрос по выбору формы управления МКД
Какая форма управления МКД выбрана, а также ряд других моментов не отражены в вопросе.Проводились ли ООС МКД по выбору капремонта
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом- с кем заключался и заключался ли вообще?
ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Иногда подменяют общие собрания собственников МКД общими собраниями членов ЖСК(если управляющая компания ЖСК), но это незаконно.
Проводились ли общие собрания собственников в доме?
Выбрана ли на таком собрании форма управления п.п. 2( п.2 ст. 161 ЖК РФ- а именно ЖСК, где Вы председательствуете?
Законно ли сейчас управление МКД, если ООС МКД не проводилось и форма управления согласно ст. 161 не выбиралась?
Было ли ООС по выбору владельца спецсчёта на капремонт в МКД?
ЖК РФ Статья 175. Специальный счет
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
ЖК РФ Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Если членом ЖСК был наследодатель, то членство по наследству не переходит. Также необходимы заявления, если их нет от наследников.Можно выслать им приглашения.Выбор за ними вступать или нет.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Заявления о приеме в кооператив, которое удалось найти, датированы 80+- годом.
Не очень понимаю, причем тут ОСС по капремонту.
ОСС МКД должны проводиться и по выбору формы управления ст. 161 ЖК РФ и по капремонту ст. 175 ЖК РФ.
На основании чего ЖСК продолжает быть управляющей компанией, если не было ОСС по ст. 161 ЖК РФ?
А по капремонту- также необходимо знать кем было проведено ООС и проводилось ли вообще.Протокол этого собрания не должен будет отличаться в части количества собственников и соответственно пропорционального количества голосов общей площади помещений в МКД.
Если в протоколе по капремонту выбору спецорганизации указано количество собственников МКД во много раз превышающее количество членов ЖСК, то правовых оснований для выбора ЖСК управляющей компанией нет.
Здравствуйте!
Для 7 подтвержденных членов возможно оформить решения правления, о принятии их в члены кооператива. Недостающие заявления о вступлении члены могут подписать их сейчас с указанием первоначальной даты вступления.
Проведите общее собрание (ОС), это более 50% (ст. 117 ЖК РФ) от общего числа. На собрании утвердите список действительных членов ЖСК и примите решения о восстановлении документов (заявления, протоколы правления, протоколы ОС) для остальных членов.
Если 7 членов – это менее 50% от общего числа, сначала восстановите членство ключевых участников через решения правления, чтобы достичь кворума.
На том же или следующем ОС включите в повестку пункт о признании действительными всех ранее принятых решений.
Решение о переходе на ГИС ЖКХ можно ратифицировать на ОС. До этого момента используйте систему в тестовом режиме, если это возможно.
Правление вправе принимать оперативные решения для устранения нарушений, включая подготовку документов для ОС, ведение реестра членов, оформление архивных справок.
Создайте и утвердите на ОС актуальный список членов.
Не нужно заново принимать членов – достаточно восстановить документы.
Для надзорных органов подготовьте пояснительную записку о проведенной работе по восстановлению документов. Это минимизирует претензии.
Для 7 подтвержденных членов возможно оформить решения правления, о принятии их в члены кооператива.
Не очень понял — они ведь и так члены кооператива по определению, первоначальные (согласно выплате паев).
Недостающие заявления о вступлении члены могут подписать их сейчас с указанием первоначальной даты вступления.
А если дата неизвестна? И очень много новых членов, которые даже не в курсе, что их приняли в кооператив.
Создайте и утвердите на ОС актуальный список членов.
Как же это правильно сделать, с учетом того, что большинство членов были приняты нелегально, с нарушением уставных процедур? Никак, пока, не могу в толк взять.
Не нужно заново принимать членов – достаточно восстановить документы.
У меня как раз наоборот в голове зародилась идея о «перезагрузке» кооператива.
Т.е. те изначальные 7 членов, которых удалось установить по архивным документам, собирают ОС (кворум вроде как набирается, согласно устава, ведь их всего 7, а смогут собраться около 5 точно).
На этом ОС они избирают временное правление (3 человека).
Это правление принимает по новым заявлениям новых членов (пока из текущего «нелегитимного» правления, включая меня), на повестку ставит избрание нового правления и, тем самым, делает легальным текущее правление.
Затем собираем еще одно ОС с уже новыми членами (+ 3-4 человека), ставим на повестку вопрос о пересмотре прошлых решений собраний — принять все, как состоятельные, кроме некорректного принятия новых членов, например.
Утверждаем новый устав.
Следующим собранием, после сбора новых заявлений о приеме, принимаем всех остальных новых членов кооператива, кто пожелает.
Или, все же, есть более простой и законный путь?
Извиняюсь за занудство, но просто никак не могу устранить «коллизию» закона в своих пониманиях ситуации =)
Они не только считают, но и являются.
Проводите ОС и их участием. Восстановить же вышеуказанные документы в отношении этих членов ТСЖ возможно как до — так и после ОС, это, по моему мнению, не принципиально.
Не надо ничего «узаконивать» — ведь никто ничего не оспаривает.
Не надо ничего дублировать в виде — повторного принятия и (или) некой ратификации (подтверждения).
Все, что не хватает по документам — восстанавливайте. При этом, снова подписывайте вновь созданные документы, ставьте оттиски печати и необходимые даты.
При этом, Вы ничего не подделываете — не переживайте. Поскольку эти собрания действительно были, как и принятые на них решения.
Далее продолжу.
Правомерен, но при условии, что такая возможность предусмотрена Уставом.
Согласно ч. 1.1. ст. 113 ЖК РФ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f96764f97d0fa0df0ed06e3455b9cd363ac32961/#dst101412
Поэтому если в уставе этого нет — внесите изменения в устав, а потом продублируйте это решение о переходе.
Может, так как оно легитимно, а ЖСК не может быть без органа управления.
Даже если срок полномочий истечет у правления, а нового по каким то причинам не изберете — старое правление будет легитимно и обладать всеми полномочиями до избрания нового.
Желаю удачи,