Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры и можно ли применить вычет?
Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться и сделать правильные расчеты.
В наследство осталась квартира. Нас три сестры. Решили что вступать в права наследования буду только я. ( сестры в другом городе). После вступления в права, недвижимость будет выставлена на продажу. Кадастровая стоимость 7 млн. Примерная стоимость квартиры 8 млн. Поскольку недвижимость будет в собственности менее 3 лет, нужно заплатить налог на прибыль. Не совсем понимаю расчеты. До 2.4 млн - это 13%, с оставшейся суммы 5.6 млн - это 15%? Еще хотелось бы понять, что такое имущественный вычет 1 млн. Могу ли я его использовать, для уменьшения суммы облагаемой налогом, если я официально не трудоустроена?
В собственности у меня нет своего и общего с мужем жилья. ( ребенок в семье один). Приобретать жилье сама после продажи, я не планирую. Поэтому вычета из дохода расхода не получится.
Хотелось бы понять, какая точная сумма налога получится и есть ли возможность ее уменьшить.
Мария, здравствуйте
Вы в случае оформления квартиры по процедуре наследования и ее последующей продаже получите доход, облагаемый НДФЛ (поскольку планируете продавать, не дожидаясь истечения 3 лет).
При исчислении НДФЛ вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить свой доход от продажи имущества на сумму в размере 1 млн руб. Этим вычетом вы вправе воспользоваться в любом случае (он не зависит от того, работаете вы или нет, есть ли какое-либо иное имущество и от вашего семейного статуса). Он предоставляется именно на объект.
То есть вы берете стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи, применяете к ней имущественный налоговый вычет в пределах 1 млн руб. (8 млн руб. – 1 млн руб.) и далее применяете соответствующую налоговую ставку (13 и 15 процентов последовательно, поскольку имеется превышение дохода, облагаемого по ставке 13 процентов).
Так, если сумма вашего облагаемого дохода после применения вычета с начала года составит 7 млн руб., то расчет налога следующий: 312 000 + (7 000 000 — 2 400 000) * 15%, сумма налога к уплате составит 1 002 000 руб.
В вашем расчете кадастровая стоимость и стоимость по договору купли-продажи сильно не отличаются, следовательно, роли не играет.
Логичнее дожидаться истечения предусмотренного срока (3 лет), тогда НДФЛ к уплате не возникнет.
При необходимости дополнительной консультации, помощи в подготовке документов, Вы можете обращаться в личный чат.
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина
Здравствуйте.
По Вашей ситуации при продаже унаследованной квартиры, находящейся в собственности менее установленного минимального срока владения, возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Минимальный срок владения. Для унаследованного имущества минимальный предельный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, далее – НК РФ). Поскольку квартира будет в собственности менее 3 лет, доход от ее продажи подлежит налогообложению. Срок владения при наследовании исчисляется с даты смерти наследодателя, независимо от даты регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152, ст. 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации; Письмо Минфина России от 14.06.2024 № 03-04-05/54717).
Налогооблагаемый доход. Доход от продажи квартиры определяется как цена продажи, указанная в договоре. При этом, если цена продажи ниже, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 214.10 НК РФ). В Вашем случае цена продажи (8 млн руб.) выше 70% кадастровой стоимости (7 млн руб. * 70% = 4.9 млн руб.), поэтому налогооблагаемым доходом будет считаться 8 млн руб. (или фактически полученная сумма, если она меньше).
Налоговый вычет. Вы имеете право уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов (п. 2 ст. 220 НК РФ):
Использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Этот вычет предоставляется при продаже жилой недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока.
Уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры наследодателем. Этот вариант возможен, если квартира приобреталась наследодателем и есть соответствующие документы (например, договор купли-продажи и платежные документы).
Вы можете выбрать тот способ, который приведет к меньшему налогу. В случае с унаследованной квартирой, при отсутствии расходов на ее приобретение Вами лично, обычно используется вычет 1 млн руб.
Имущественный вычет в 1 млн руб. при продаже имущества не связан с наличием у Вас официального трудоустройства или уплаченного НДФЛ ранее. Он просто уменьшает налогооблагаемую базу.
Расчет налога (с учетом вычета 1 млн руб.).
Налогооблагаемый доход после применения вычета: 8 000 000 руб. (цена продажи) — 1 000 000 руб. (вычет) = 7 000 000 руб.
С 1 января 2025 года при продаже недвижимости применяется прогрессивная шкала НДФЛ (п. 1.1 ст. 217.1, п. 1 ст. 224 НК РФ в редакции, действующей с 2025 года):
Ставка 13% применяется к части налогооблагаемого дохода, не превышающей 2 400 000 руб.
Ставка 15% применяется к части налогооблагаемого дохода, превышающей 2 400 000 руб.
Расчет налога с 7 000 000 руб.:
Налог с 2 400 000 руб. по ставке 13%: 2 400 000 руб. * 13% = 312 000 руб.
Налог с части, превышающей 2.4 млн руб. (7 000 000 руб. — 2 400 000 руб. = 4 600 000 руб.), по ставке 15%: 4 600 000 руб. * 15% = 690 000 руб.
Общая сумма налога: 312 000 руб. + 690 000 руб. = 1 002 000 руб.
Таким образом, Ваш расчет (2.4 млн @ 13%, 5.6 млн @ 15%) некорректен, так как прогрессия применяется к налогооблагаемому доходу (7 млн после вычета), а не к полной цене продажи.
Возможность уменьшения налога:
Основной способ уменьшения налога в Вашей ситуации – использование имущественного вычета 1 млн руб. или документально подтвержденных расходов наследодателя (если они есть и выгоднее).
Если бы сестры также вступили в наследство и продавали свои доли одновременно или каждая свою долю отдельно, каждая сестра имела бы право на свой вычет в размере 1 млн руб. (при продаже доли в праве общей долевой собственности, полученной в результате наследования), что могло бы суммарно уменьшить налогооблагаемую базу всей квартиры. Однако Вы указали, что вступать будете только Вы, что подразумевает отказ сестер в Вашу пользу (ст. 1158 ГК РФ). При таком варианте Вы наследуете квартиру единолично и имеете право только на один вычет 1 млн руб.
Прогрессивная шкала НДФЛ не дает возможности уменьшить налог, она лишь определяет ставки для разных частей дохода.
Указанный Вами вычет из дохода расходов на приобретение жилья не имеет отношения к налогу с продажи, поскольку Вы не планируете приобретать жилье с целью получения такого вычета.
Вывод:
Исходя из предоставленной информации и при условии продажи квартиры за 8 млн руб., налогооблагаемая база после применения имущественного вычета в 1 млн руб. составит 7 000 000 руб. Сумма НДФЛ с этой суммы составит 1 002 000 руб. (312 000 руб. с 2.4 млн по ставке 13% + 690 000 руб. с 4.6 млн по ставке 15%). Ваша безработица не препятствует использованию имущественного вычета при продаже.
Для уплаты налога Вам необходимо будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а уплатить налог – до 15 июля того же года (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 и п. 4 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).