Как контрдовод, если начнут судом пугать

Здравствуйте! Сказать что-то определенное и выстроить линию защиты для возможного суда без анализа положений вашего договора аренды затруднительно. 

В общем случае, обязательно зафиксируйте повреждения и загрязнения, которые оставил арендатор, особенно в привязке к состоянию вещей ДО начала аренды. Во-вторых, стоит подготовить и направить на адрес арендатора претензию, в которой изложить положения договора, на которые вы опираетесь и приложить расчет нанесенного имуществу ущерба (в том числе, например, стоимость клининга). 

Акт приема-передачи также можно направить по почте (вместе с претензией). Письмо должно быть с описью, на адрес, указанный в договоре. 

Для более детального совета обратитесь с договором аренды и другими имеющимися документами. 

Здравствуйте! Исходя из вашей ситуации и норм законодательства РФ, можно подготовить следующую позицию и алгоритм действий.

1. Обеспечительный платеж (залог)

По своей правовой природе сумма, которую вы называете «залогом», вероятнее всего, является обеспечительным платежом (Статья 381.1 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Этот платеж вносится в счет обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды, включая возмещение убытков, причиненных арендованному имуществу, и оплату аренды.

Вы имеете право удержать из этой суммы средства на покрытие доказанных убытков, причиненных имуществу, и, возможно, иных обязательств арендатора, если это предусмотрено договором (например, оплата коммунальных услуг или штраф за досрочное расторжение, если такое условие есть и применимо).

2. Доказательство ущерба

Для правомерного удержания части или всей суммы обеспечительного платежа вы должны доказать факт причинения ущерба и его размер.

Фиксация ущерба: Немедленно зафиксируйте состояние квартиры после выезда арендатора. Сделайте подробные фото и видео всех повреждений (сломанный кран, клей на обоях) и загрязнений (ванна, общее состояние). Желательно сделать это в присутствии незаинтересованных лиц (соседей, представителей управляющей компании, риэлтора — если есть). Можно даже привлечь независимого оценщика или эксперта для составления акта осмотра и определения стоимости восстановительного ремонта/клининга. Нотариальное заверение осмотра также возможно и является надежным доказательством (Статья 102 Основ законодательства РФ о нотариате, подтверждается судебной практикой).
Оценка ущерба: Получите документы, подтверждающие стоимость восстановительных работ и клининга: сметы от клининговой компании, счета от ремонтных организаций, чеки на материалы, если проводили ремонт сами.

3. Отсутствие Акта приема-передачи и досрочный выезд

Отсутствие подписанного Акта возврата помещения создает неопределенность, но не фатально для вашей позиции, если действовать правильно.

Обязанность арендатора вернуть имущество: Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть вам имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (Статья 622 ГК РФ). Выезд без надлежащей передачи и подписания акта является нарушением этой обязанности.
Последствия отсутствия акта: По общему правилу, если арендатор не вернул имущество по акту, он продолжает нести ответственность за него и, по толкованию Статьи 622 ГК РФ, может быть обязан вносить арендную плату за все время просрочки возврата.
Судебная практика: Однако, судебная практика Верховного Суда РФ (например, Определение ВС РФ от 15.05.2020 № 310-ЭС19-26908, Определение ВС РФ от 27.10.2023 № 305-ЭС23-18353) указывает, что отсутствие акта само по себе не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться помещением. Арендатор может доказывать факт освобождения помещения иными способами (например, свидетельскими показаниями, переездом, прекращением оплаты коммунальных услуг, односторонним актом, если он направлялся вам).

В вашей ситуации арендатор фактически выехал, но сделал это досрочно и способом, который не позволил вам произвести надлежащую приемку и фиксацию состояния. Это является нарушением процедуры возврата. Вы не обязаны были принимать квартиру в неустановленное время.

4. Алгоритм действий при возможном судебном иске арендатора о взыскании залога

Если арендатор подаст иск в суд о взыскании обеспечительного платежа:

Получение иска: Суд направит вам копию искового заявления и приложенных документов. Внимательно изучите их.
Подготовка отзыва (возражений) на иск: В установленный судом срок вы должны представить письменный отзыв, в котором изложите свою позицию:
Признаете факт наличия договора аренды и внесения обеспечительного платежа.
Укажете на нарушение арендатором условий договора и/или закона: досрочный выезд, ненадлежащее состояние квартиры при выезде, нарушение порядка возврата имущества (не обеспечение возможности принять квартиру по акту).
Заявите о своем праве удержать сумму залога на покрытие убытков, причиненных имуществу (перечислить, какие именно повреждения и загрязнения были обнаружены).
Приложите доказательства ущерба и его размера (фото, видео, сметы, чеки, акты осмотра с участием третьих лиц, если есть).
Заявите о зачете ваших требований по возмещению ущерба в счет суммы обеспечительного платежа (Статья 410 ГК РФ).
Опционально (рискованно без четких условий договора о досрочном расторжении и фиксации невозможности сдать квартиру другим): Можно также упомянуть о досрочном выезде и возможном праве на возмещение убытков, связанных с этим, если договор предусматривал ответственность за это или если вы понесли конкретные убытки (например, упущенную выгоду от сдачи другим арендаторам), хотя это сложнее доказать, чем ущерб имуществу. Требование арендной платы за период после их фактического выезда, но до формального возврата, может быть заявлено, но нужно быть готовым к оспариванию со стороны арендатора со ссылкой на фактическое освобождение помещения (см. п. 3). Лучше сосредоточиться на доказательстве ущерба и нарушении процедуры возврата.
Сбор дополнительных доказательств: Соберите все документы, касающиеся аренды (договор, расписки о получении платежей, переписка с арендатором). Если есть свидетели состояния квартиры при выезде или попыток связаться с арендатором для согласования времени передачи – подготовьте их показания.
Участие в судебных заседаниях: Приходите в суд, представляйте свои доказательства, давайте пояснения, возражайте против доводов арендатора.
Возможное встречное исковое заявление: Если сумма ущерба превышает размер залога, или вы хотите взыскать иные убытки (например, упомянутые выше), вы можете подать встречный иск к арендатору.

5. Контрдовод на угрозы судом

Если арендатор будет угрожать судом, спокойно объясните (желательно письменно, например, по электронной почте или заказным письмом), что вы не отказываетесь вернуть обеспечительный платеж как таковой, но согласно условиям договора и законодательству (Статья 381.1 ГК РФ), имеете право удержать из него сумму, необходимую для возмещения убытков, причиненных имуществу. Перечислите, какие именно убытки (загрязнение, сломанный кран, клей на обоях) обнаружены, и сообщите, что их размер будет определен после проведения необходимых работ/оценки. Укажите, что акт не был подписан по причине досрочного выезда и невозможности принять квартиру в предложенное арендатором время, что является нарушением порядка возврата имущества (Статья 622 ГК РФ). Подчеркните, что вы готовы урегулировать вопрос, но с учетом понесенных вами расходов на восстановление квартиры.

Вывод:

Ваша основная задача в случае суда — доказать, что вы имели законные основания для удержания обеспечительного платежа, а именно наличие ущерба имуществу, причиненного арендатором (сверх нормального износа), и размер этого ущерба. Факт досрочного выезда и нарушения процедуры возврата без подписания акта усиливает вашу позицию относительно ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей при прекращении договора. Не полагайтесь только на отсутствие акта для обоснования требования арендной платы после выезда, сосредоточьтесь на доказывании ущерба. Подготовьте доказательную базу (фото, видео, сметы, чеки) и будьте готовы представить ее в суде.