Как ИП продать построенный дом по семейной ипотеке и какой налог нужно платить?

Вопрос такой, все верно ли мне сказали и какой налог я должен буду заплатить с продажи дома?

 Здравствуйте.

Если Вы намерены строить дома и продавать их, т.е. заниматься предпринимательской деятельностью, а дома, которые Вы будете возводить являются для Вас товаром, то Вы будете платить налоги в соответствии с избранной системой налогообложения. Наиболее удобная в этом случае форма это УСН доходы минус расходы.

При этом из кодов ОКВЭД основным будет код

41.20 — «Строительство жилых и нежилых зданий».

Вспомогательными в этом случае могут быть:

43.32.3 — «Производство работ по внутренней отделке зданий»;
42.21 — «Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения»;
43.22 — «Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха»;
81.30 — «Деятельность по благоустройству ландшафта»;
43.32.2 — «Работы по установке внутренних лестниц, встроенных шкафов, встроенного кухонного оборудования».

 В налоговую базу по УСН нужно будет включить полную сумму выручки (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). В расходы, уменьшающие налоговую базу, пойдут затраты на приобретение земельного участка, а  расходы на приобретение стройматериалов для строительства и оплату труда Ваших работников учитывать надо будет по мере их несения, до реализации дома (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Отдельно отмечу, что в некоторых регионах, такая деятельность может осуществляться на ПСН. Так например, на территории Московской области ИП применять ПСН при проведении работ по возведению (строительству) жилых зданий.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Александр, добрый день.

регистрировать на себя

Дом в любом случае будет зарегистрирован на физическое лицо, поскольку имущество ФЛ не разграничено на имущество принадлежащее ему как ИП или как физическому лицу. ИП это всего лишь статус физического лица ( ст. 2, 23, 24 ГК РФ). На это так же неоднократно обращал внимание Пленум ВС РФ указывая 

Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
Вам подойдет следующий ОКВЭД:

«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)

41.20 Строительство жилых домов и нежилых зданий

68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

---

Но исходя из Вашего вопроса важно иное

 планирую строить жилой дом как ИП и продать клиенту по семейной ипотеке

В Вашем случае ключевую роль имеет вовсе не наличие ОКВЭД.

Речь идет о Программе «Семейная ипотека» или «Льготная ипотека»

Здесь важно отметить,  что по этим программам  предоставляемая скидка (недополученная прибыль банка) субсидируется за счет бюджета. То есть разница между ставкой банка и льготной ставкой возмещается за счет бюджета.

Соответственно для того чтобы иметь возможность продать дом по субсидированной ипотеке Вам необходимо отвечать требованиям предъявляемым Банками к таким продавцам недвижимости (застройщикам). Таки требования определяются непосредственно банками-участниками.

Именно соответствие указанным критерием имеет ключевую роль в Вашем вопросе, а не только наличие соответствующего ОКВЭДа.

Здравствуйте!

Если Вы будете строить и продавать жилые дома, Вам необходимо указать основной код ОКВЭД 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий». Дополнительно следует добавить код 68.10.2 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

Сначала подается уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию. После рассмотрения документов в течение 7 рабочих дней Вы получите уведомление о соответствии параметров будущего дома установленным требованиям. По завершении строительства необходимо подать уведомление об окончании работ, после чего можно регистрировать право собственности на дом.

Теперь о налогообложении. Поскольку Вы будете использовать недвижимость в предпринимательской деятельности, налог с продажи будет зависеть от выбранной системы налогообложения. При УСН «Доходы» ставка составляет 6% с полной суммы продажи без учета расходов на строительство. При УСН «Доходы минус расходы» ставка 15%, но можно уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные расходы на строительство.

Поскольку дом будет построен и продан в рамках предпринимательской деятельности, на него не распространяются льготы по НДФЛ для физлиц, предусмотренные ст. 217.1 НК РФ. Доходы от такой продажи облагаются налогом согласно применяемой системе налогообложения независимо от срока владения недвижимостью.

Если Вы планируете работать на ОСНО, то помимо НДФЛ 13% необходимо будет уплатить НДС 20% с суммы продажи нежилой недвижимости. Однако жилая недвижимость освобождается от НДС.

Рекомендую выбрать УСН «Доходы минус расходы» 15%.

Здравствуйте, Александр.

Подобный вопрос в последнее время весьма актуален на фоне ситуации с высокой ключевой ставкой Банка России, что влияет на ставку по ипотечным кредитам, предлагаемым банками.

В рамках Гос.программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в РФ реализуются программы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», в рамках которых реализуется схема: Фед.бюджет (распорядитель средств -Минфин РФ) — АО «ДОМ.РФ — банк-кредитор, по которой в конечном итоге за счет фед.бюджета субсидируется разница между ставкой банка и льготной ставкой.(см. Решение Минфина России от 11.03.2025 N 25-67381-01850-Р О порядке предоставления субсидии АО „ДОМ.РФ“ для возмещения российским кредитным организациям и АО „ДОМ.РФ“ недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (Версия 10) (вместе с „Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу “ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей")

В связи с этим юр.лица и физ.лица, являющиеся ИП и ведущие деятельность по строительству домов за счет льготной ставки по ипотечным кредитам для тех, кто соответствует требованиям Правил, имеют более широкий круг потенциальных покупателей по сравнению с остальными, что является их конкурентным преимуществом перед обычными физическими лицами, желающими продать свои квартиры, дома и земельные участки.

Вероятно, в связи с этим у Вас возник опубликованный Вами вопрос, и дело тут не столько в самой по себе регистрации в качестве ИП и верном подборе ОКВЭД. Требования к продавцам недвижимости (квартир в строящихся домах, жилых домов и з/у) определяются непосредственно банками-участниками.

Полный список банков-участников см. на спроси.дом.рф/instructions/banki-uchastniki-programmy-semeynaya-ipoteka/

А среди таких требований, в основном — не только наличие сама по себе регистрация в качестве ИП и наличие определенных ОКВЭДов, но и осуществление деятельности по строительству и продаже, как правило, порядка 2-лет.

Т.е. банки проводят что-то наподобие аккредитации.

Т.е. главный вывод, что Вам следует принять: Критерии соответствия застройщиков, подрядчиков и т.д. определяются непосредственно банками. Условием для того, чтобы иметь продать дом и з/у — это осуществление деятельности 2 и более лет.

Непосредственно в банки по уточнению условий  Вам и следует обращаться, критерии у них разные. По меньшей мере, у Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, и других ведущих, они хоть и похожи, но все же имеются отличия.

Иначе, ИП-то Вы зарегистрируете, и даже режим налогооблажения с ОКВЭДами подберете, это совсем не проблема. Но все это окажется бесполезным, поскольку то, что Вы указываете

планирую строить жилой дом как ИП и продать клиенту по семейной ипотеке, с банке сказали открыть ИП под ОКВЭД на строительство и ОКВЭД на продажу, затем получить уведомление на строительство в администрации, строить дом, получить уведомление о завершении строительства, регистрировать на себя и после этого можно продать по семейной ипотеке. 

выглядит как неполная информация.

Сами условия банков на сайтах этих банков.

В итоге, если Вы планируете разовую сделку — то планируемое Вами не выход. Если деятельность планируется на годы -да, это вариант.

По поводу режима налогооблажения, нюансах налогового учета, документооборота -это предмет отдельной индивидуальной консультации в чате.

С уважением