Что делать, если арендодатель игнорирует уведомления и не принимает помещение?

Question

Здравствуйте! Купили готовый бизнес в сфере услуг студию танца. Арендное помещение было уже переделано из под офиса на хореографический зал. Перезаключили договор аренды, с собственниками никак не взаимодействовали, вся документация шла через администрацию здания. Договор аренды заключен с 1 апреля 2024 на 11 месяцев, в условиях арендная плата оплачивается двум ИП по одинаковой сумме без НДС, с 1 января один из собственников начал выписывать счета на оплату НДС, второй собственник такой счет не выставлял. В перерасчете бухгалтером моей студии сумма НДС была меньше, были оформлены акты с перерасчетами НДС и переданы в администрацию с просьбой подписать данные документы. Документы были проигнорированы, не подписаны и назад их никто не вернул. Счета за НДС продолжали далее выставляться со стороны одного из собственников. Договор аренды истёк в феврале 2025, в данном помещении мы ещё находились март, апрель, май, соответсвенно арендную плату вносили полностью и во время. В конце апреля принесли доп.соглашение, в котором написано, что стороны пришли к общему соглашению, что НДС будет начисляться с 1.01.2025, также договор будет заключен на 11 месяцев и если ни одна из сторон не заявила за 30 дней до окончания договора о его расторжении, то договор автоматически продляется на тех же условиях. Доп.соглашение было подписано лишь одним собственником, при просьбе поставить подпись второго собственника помещения было отправлено сообщение с контекстом «Посмотрите договор». Доп.соглашение мной не было подписано. В апреле за 30 дней было отправлено письменное уведомление о том, что закрывается ИП, переданы акты с перерасчетом НДС, также было отправлено уведомление на расторжение договора и просьба обеспечительный платеж насчитать в аренду за май. Ни один документ не вернулся обратно. Далее были ещё раз продублированы документы и отданы в администрацию здания. Ответа не последовало от администрации. В последних числах мая в личные сообщения в ватсап одному из руководителей администрации было отправлено сообщение с тем, что ранее были переданы документы с уведомлениями, акты, просьба их подписать и подготовить акт приема помещения. Данное сообщение было прочитано и проигнорировано. 31 мая 2025 года арендуемое помещение было полностью освобождено. Никто помещение не принял, акт о приеме помещения не составил. Что делать в такой ситуации? Акта о приеме помещения нет. Есть игнорирование со стороны администрации. Какие претензии они могут направить в мою сторону и чем могут аргументировать?

Ольга Чистякова · Answer

Здравствуйте Екатерина. Договор аренды истёк в феврале 2025, в данном помещении мы ещё находились март, апрель, май, соответсвенно арендную плату вносили полностью и во время. В конце апреля принесли доп.соглашение, в котором написано, что стороны пришли к общему соглашению, что НДС будет начисляться с 1.01.2025, также договор будет заключен на 11 месяцев и если ни одна из сторон не заявила за 30 дней до окончания договора о его расторжении, то договор автоматически продляется на тех же условиях. В договоре приложенном нет условий что один арендодатель может действовать от имени другого, т.е. они должны каждый подписать доп соглашение. Правильно вы сделали что не подписали. Данное сообщение было прочитано и проигнорировано. 31 мая 2025 года арендуемое помещение было полностью освобождено. Никто помещение не принял, акт о приеме помещения не составил. Что делать в такой ситуации? Рекомендую составить и направить официальным письмом на адрес арендодателей Акт о сдаче помещения вами подписанный. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в связи с окончанием срока действия договора аренды (ст. 610 ГК РФ) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/55e25c8f465482b9f36790e6dd4d6963edef1425/ При прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e3b621f88d165b83685ba096850f1fdc258e4165/ Необоснованный отказ арендодателя от приемки возвращаемого нежилого помещения из аренды является просрочкой кредитора (п. 1 ст. 406 ГК РФ), что препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной ч. 1 ст. 622 ГК РФ, https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/10e66795c5ba71f7dd4e6ed5e559db67255f7e1e/ влечет невозможность считать должника просрочившим и, как следствие, невозможность применения ч. 2 ст. 622 ГК РФ в части возложения на него обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте! Договор аренды истёк в феврале 2025, в данном помещении мы ещё находились март, апрель, май, соответсвенно арендную плату вносили полностью и во время. Получается, что с вашей стороны договор аренды в части оплаты был исполнен и согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ : 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/171354679ab394c223ca4c93d83127aada78450e/ Доп.соглашение было подписано лишь одним собственником, при просьбе поставить подпись второго собственника помещения было отправлено сообщение с контекстом «Посмотрите договор». Доп.соглашение мной не было подписано. Дополнительное соглашение у вас не подписано и не согласовано, то следовательно и договор аренды не был продлен , условия договора не были изменены в части оплаты и продления срока договора… При этом, дополнительное соглашение об изменении или о расторжении договора , согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. И если вы все счета по договору оплатили, то дальнейшее выставление вам счета по данному договору - неправомерно, т.к. согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ , требование изменение арендной платы возможно, только при соглашении сторон . 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/2ec6e7b6721ee85b327cd48ef670410bb0cbb7f6/ В договоре аренды прописано условие, что если ни одна из сторон не заявила за 30 дней до окончания договора о его расторжении, то договор автоматически продляется на тех же условиях. И вы, как указали, что в апреле за 30 дней отправили письменное уведомление о том, что закрывается ИП, переданы акты с перерасчетом НДС, также было отправлено уведомление на расторжение договора, что является основанием для прекращения договора аренды . При прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Вам необходимо задокументировать все ваши действия.Направить в адрес арендодателей сопроводительным письмом акт- о приеме — передаче имущества, который будет в дальнейшем доказательством, что вы готовы были сдать арендодателем арендованное имущество . Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором . Какие претензии они могут направить в мою сторону и чем могут аргументировать? Если они считают, что договор аренды продлён, они могут потребовать оплату аренды за период с 1 июня 2025 года по текущий момент. Если у вас есть задолженность по выставленным счетам, например, по НДС, они могут потребовать её погашения. Поэтому, в данном случае, сохраняйте копии всех направленных уведомлений, актов и других документов. Сделайте записи об общении с администрацией и собственниками, включая сообщения, которые были прочитаны, но проигнорированы для дальнейшего разрешения вопроса по сложившиеся ситуации .