В каком случае есть плюсы и минусы ( может какие то налоги будут больше если оформлю помещение в аренду как ИП)?

Если вы собираетесь арендовать помещение под автомойку, собственник которого выступает как индивидуальный предприниматель (ИП) или общество с ограниченной ответственностью (ООО), и рассматриваете, в каком статусе лучше заключать договор аренды — как физическое лицо или как ИП, следует учитывать следующие правовые и налоговые аспекты.

Правовой статус арендатора: физическое лицо или ИП
Заключение договора аренды нежилого помещения с собственником, являющимся ИП или ООО, возможно как с физическим лицом, так и с ИП. Законодательство не запрещает физическому лицу арендовать нежилое помещение для коммерческого использования, в том числе для размещения автомойки.
При этом если деятельность по сдаче помещения в аренду или использование помещения связана с предпринимательской деятельностью, то физическое лицо, осуществляющее такую деятельность, должно быть зарегистрировано в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности.
В случае если вы арендуете помещение как физическое лицо, а затем планируете открыть ИП для регистрации автомойки, это не запрещено. Однако с точки зрения налогового учета и отчетности удобнее, если арендатором будет именно ИП, поскольку вся деятельность будет оформлена в рамках предпринимательства.
Налоговые последствия
Если договор аренды заключен с физическим лицом, то доходы, получаемые физическим лицом от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ). При этом физическое лицо самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог.
Если договор аренды заключен с ИП, то доходы от аренды считаются доходами предпринимательской деятельности и облагаются налогом в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП (например, упрощенная система налогообложения (УСН), патентная система, ОСНО и т.д.). При этом ИП обязан вести учет доходов и расходов, сдавать налоговую отчетность и уплачивать налоги согласно выбранной системе.
В части арендной платы для арендатора — ИП или физического лица — налоговые обязательства возникают у собственника помещения. Если собственник — ИП или ООО, он уплачивает налоги с доходов от аренды в соответствии с применяемой системой налогообложения.
Практические плюсы и минусы
Аренда как физическое лицо:

Проще оформить договор, меньше отчетности.
Нет необходимости сразу регистрироваться как ИП для целей аренды.
При использовании помещения для предпринимательской деятельности (автомойка) потребуется регистрация ИП для ведения бизнеса.
Возможны сложности с налоговой, если деятельность по аренде будет рассматриваться как предпринимательская.
Аренда как ИП:

Вся деятельность (аренда и бизнес) оформлена в рамках предпринимательства.
Упрощается налоговый учет и отчетность.
Возможность применять налоговые режимы, оптимизирующие налогообложение.
Необходимость регистрации ИП и ведения бухгалтерского учета.
Дополнительные административные обязанности.