Как правильно рассчитать условия договора аренды квартиры?

По предмету Договора:

Если Арендодатель состоит в браке и квартира (предмет аренды) куплена в период брака, необходимо указать об этом в договоре и получить согласие супруги на данную сделку в порядке ч. 3 ст. 35 СК РФ, т.к. в таком случае это будет совместное имущество независимо от того, на кого из супругов зарегистрировано право собственности в ЕГРН, распоряжаться которым можно по соглашению обоих супругов (ст. 34 СК РФ).

Так, согласно ч. 2 ст. 34 СК РФ

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи,… и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

На основании ч. 1 ст. 35 СК РФ 

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 СК РФ

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

 Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Выписку из ЕГРН на квартиру — предмет аренды, необходимо приложить к Договору в качестве приложения.

Перед заключением договора Арендатору желательно проверить данные по выписке: есть ли какие-либо ограничения в отношении квартиры (залог, арест и т.д.).

По обеспечительному платежу:

Согласно ст. 381.1 ГК РФ

1.Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

 При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

желательно дополнить Раздел 4 Договора пунктом 4.6 следующего содержания:

В случае отсутствия виновных действий со стороны Арендатора в течение срока аренды Арендодатель обязан возвратить Арендатору сумму обеспечительного платежа в последний день срока аренды или может зачесть его в счет арендной платы за последний месяц аренды.

По обязательствам Арендодателя:

Желательно дополнить п. 2.1 Договора про обязанности Арендодателя:

прописать отдельным подпунктом обязанность немедленного реагирования на сообщения Арендатора о наличии аварийной ситуации в квартире (например, в случае протечек как со стороны общедомовых коммуникаций, так и в связи с неисправностями сантех.приборов, установленных в квартире).

По ответственности Арендатора за просрочку оплаты арендных платежей:

В п. 4.2.2 в договоре установлен размер пени в 1% от просроченного платежа за к.д.просрочки оплаты — считаю данный размер пени завышенным.

Желательно указать пени в размере, соразмерном ключевой ставке ЦБ РФ (21%: 365 дней = 0,06% в день) в интересах Арендатора.

По досрочному расторжению договора по инициативе Арендатора п. 6.1 Договора предусматривает необходимость письменного предупреждения Арендодателя за 1 месяц без применения каких-либо штрафных санкций.

Желательно отдельным документом составить акт приема-передачи квартиры в аренду с перечислением имущества, находящегося в квартире в день подписания договора.

Прежде всего хочу сказать, что договор найма  как и любой иной договор, должен быть выгоден для обеих сторон. Поэтому считаю, что ни одна из сторон не должна пытаться «протолкнуть» пункты, выгодные ей, но невыгодные другой стороне.

Опираясь на множество проанализированных договоров найма ( если речь идет жилом помещении)  могу обратить ваше внимание на ряд моментов. при соблюдении которых, можно избежать многих проблем.

1. Необходимо проверить помещение и находящиеся в нем оборудование ( всех его функций) на предмет исправности и подписать детальный акт приема — передачи, с указанием этого.  Нередко бывают случаи, когда например сушка стиральной машины не работает. Наймодатель выставляет претензию. Однако нельзя установить, когда именно произошла поломка: до или после заключения договора.

Нанимателя могут обязать оплачивать ремонт. Наймодатель может и сам добросовестно заблуждаться, так как не знает точную дату поломки.

2. Обеспечительный платеж. Для нанимателя на невыгодно, если договором предусмотрены условия, согласно которым, обеспечительный платеж остается у  наймодателя  в случаи досрочного расторжения договора или на  иных основаниях, кроме доказанного причинение арендодателем вреда имуществу.

Он может использоваться в 2 случаях: компенсации доказанного причиненного вреда и в качества зачета ежемесячного платежа ( как это часто бывает — за последний месяц.) 

3. Основания неустойки и штрафов. Они не должны взиматься  на иных условиях, кроме как просрочка платежей.

4. Улучшение жилого помещения. Данные действия стоит также согласовывать письменно с  наймодателем, в случаи невозможности их демонтировать или нецелесообразности, возможны некоторые финансовые уступки от наймодателя в случаи их оставления.

5. Вопрос пролонгации. Чтобы не было недоразумений, необходимо предусмотреть в договоре уведомление за N-ное количество  дней и соблюдать. Это необходимо, чтоб не для одной стороны не было неожиданностью потеря временного жилья или дохода.

6. Если все же одна из сторон по каким либо обстоятельствам вынуждена преждевременно расторгнуть договор, то необходимо это учесть в договоре.

Невыгодным для нанимателя является условие о невозврате залога в случаи расторжение договора по его инициативе.

Сторонам необходимо еще до заключения договора обговорить данный момент для недопущения разногласий ( либо наниматель покидает жилое помещение и получает назад денежные средства за непрожитый период либо он выплачивает какую то компенсацию наймодателю либо сумма за непрожитый период не возвращается.)

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Более пока не нечего пояснить, не видя договора.

Выше перечислил основные проблемы, с которыми сталкиваются стороны.

Нужно иметь ввиду, что в случаи спора, суд толкует положения договора буквально, путем прямого значения слов и сопоставления их с иными положениями договора.

Потому стоит быть внимательным.

А именно, не допускать коллизий ( противоречий)  в разных пунктах договора

Пункт 3.1.4

Арендодатель имеет право:

Стороны пришли к соглашению, что Арендодатель без отдельного согласия и уведомления Арендатора вправе осуществить самостоятельный доступ в жилое помещение (в Квартиру) любыми способами, в том числе путем вскрытия дверей и запорных механизмов, после окончания срока аренды, а равно и в случае прекращения аренды по договору (в т.ч. досрочного)по иным основаниям.

Тут на Ваше усмотрение, комфортно ли Вам, что арендодатель когда захочет и без уведомления Вас может прийти в квартиру, можно дополнить, указать, чтобы хотя бы предупреждал.

Пункт 3.1.3

Арендодатель имеет право:

Требовать от Арендатора освобождения Квартиры не позднее дня окончания срока аренды по настоящему договору. В случае нарушения указанной обязанности Арендодатель вправе освободить Квартиру от имущества Арендатора или иных лиц самостоятельно за счет Арендатора. В последнем случае Арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества, удаленного из Квартиры.

Если Вы не успеваете выселиться, то арендодатель может самостоятельно освободить квартиру от Вашего имущества за Ваш счет без ответственности за сохранность имущества.

Если у Вас есть какое-то дорогостоящее имущество, я бы рекомендовала переформулировать пункт, хотя бы написать, что сначала арендодатель должен Вас уведомить о том, чтобы Вы забрали свое имущество. Ситуации бывают разные, ни один человек не может гарантировать, что день в день может точно забрать вещи.

Иными словами Вы рискуете утратить имущество без компенсации.

Пункт 4.2

Арендодатель сам может списать из депозита деньги в счет Ваших долгов (за ущерб, неуплату и т.д.), без Вашего согласия. Если арендодатель списал часть депозита на долги, Вы обязаны за 3 дня пополнить его обратно до полной месячной суммы аренды.

Пункт 4.2.2

В случае нарушения Арендатором условий договора в части сроков оплаты более чем на 3 (три) дня, Арендодатель вправе начислить на сумму задолженности Арендатора неустойку по ставке 1(один) % от суммы задолженности за каждый день просрочки, в т.ч. вправе удержать сумму начисленной неустойки и/или задолженности из суммы обеспечительного платежа.

Таким образом при просрочке оплаты более чем на 3 дня арендодатель вправе начислить неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Неустойка 1% в день (365% годовых) это очень большая неустойка, рекомендую договориться об уменьшении, обычно применяют неустойку 0,1%.

Пункт 4.2.3

Некоторые нарушения, помеченные символом «*» (например, курение, допуск животных, проведение вечеринок и праздников и другие), считаются грубыми, и арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке с требованием освободить квартиру в течение 7 дней.

Список грубых нарушений (пункты 1.2, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.10) включает субъективные и трудно доказуемые обстоятельства (например, жалобы соседей на нарушение тишины). По сути есть риск необоснованного расторжения договора. Кроме того, возникает вопрос, если к Вам придут в гости друзья, будет ли это считаться вечеринкой в контексте договора. Тогда нужно уточнить критерии нарушений и предусмотреть обязательное письменное уведомление с доказательствами перед расторжением договора.

Пункт 2.2.7

Арендатор обязуется:

Возместить Арендодателю убытки последнего, связанные с повреждениями Квартиры, ее частей, элементов и иного полученного вместе с Квартирой от Арендодателя имущества, возникшими вследствие действий или бездействия Арендатора, нарушающих действующее законодательство или настоящий договор.

Формулировка не содержит ограничений по объему убытков, что может привести к предъявлению необоснованных требований. Согласно ст. 15 и 1064 ГК РФ, убытки возмещаются только при доказанности вины и причинно-следственной связи. Однако отсутствие в договоре механизма оценки ущерба (например, независимой экспертизы) создает риск завышенных претензий со стороны арендодателя.

Лучше дополнить пункт условием о проведении независимой оценки ущерба и четким порядком фиксации повреждений.

Что касается обеспечительного платежа. Он регулируется пунктом 4.2 договора. Его условия и порядок возврата:

Во-первых, поменяйте дату, у Вас указано 29.05.2024г., сейчас 2025 год.

Во-вторых, договор прямо не указывает условия и сроки возврата обеспечительного платежа, что является существенным риском для Вас.

Поскольку договор не устанавливает срок возврата, арендодатель может задерживать возврат на неопределенное время. Дополните договор пунктом о сроке возврата обеспечительного платежа (например, в течение 7 дней после передачи квартиры и подписания акта при отсутствии претензий). Уточните, что зачет платежа возможен только при документально подтвержденном ущербе или задолженности.

Пункт 1.3

Перед подписанием договора тщательно проверьте состояние квартиры и имущества, зафиксируйте все дефекты в приложении №1, чтобы избежать споров о повреждениях при возврате (ст. 612 ГК РФ).

На недочеты я указала, в остальном договор соответствует нормам ст. 671–688 ГК РФ (наем жилого помещения).