Какие риски покупки дома на участке СНТ под Симферополем и можно ли перевести в ИЖС

Question

Здравствуйте. Хотим приобрести дом у застройщика. Дом находится в пригороде города Симферополя, мкр Каменка. Участок 3 стоки, на котором построен дом относится к категории СНТ. Этот момент нас очень смущает. Застройщик утверждает что разницы с ИЖС никакой нет, и при желании можно без проблем перевести в ИЖС. Однако из интернета вычитали, что перевод в ИЖС делается только через суд, для ИЖС необходим участок размером от 5 соток. Застройщик прислал нам документы на участок, которые я прикреплю к вопросу. В них мы особо не разбираемся. Могли бы вы разъяснить, какие риски при покупке такого дома, будем ли мы собственниками земли и дома, можно ли его переделать в ИЖС.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Судя по выписке из ЕГРН земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», ВРИ — «ведение садоводства». Советую Вам также попросить продавца предоставить Вам ГПЗу, ст.57.3 ГрК РФ. Застройщик утверждает что разницы с ИЖС никакой нет, и при желании можно без проблем перевести в ИЖС. Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд То есть предусмотренный ВРИ предоставляет возможность размещения садового жилого дома, хозпостроек и гаражей.И кроме того там можно отдыхать и выращивать для своих нужд сельскохозяйственные культуры. Практически то же самое предполагает ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» с кодом 2.1. — размещение жилого дома, гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственных культур. То есть по большому счету продавец прав. Если подходить к вопросу с точки зрения того, что можно размещать на участке и как использовать, то необходимости изменения ВРИ с имеющегося на ИЖС нет. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Игорь, здравствуйте! Прочитала выписку. На основании предоставленной выписки из ЕГРН - земельный участок имеет кадастровый номер 90:22:010215:6605. Он относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования (ВРИ) «ведение садоводства» (СНТ). Это значит, что на участке разрешено строительство садового дома (ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»), 2) садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/4f41fe599ce341751e4e34dc50a4b676674c1416/ но не индивидуального жилого дома (ИЖС). Про риски, о которых Вы спросили. Дело в том, что проблемы всегда возникают, если садовый дом находится на садовом участке, на котором по закону не может находиться жилой дом (например, участок предоставлен только для огородничества, садовый дом находится на землях государственного лесного фонда, в пределах водоохранной зоны или там, где капитальное строительство запрещено, чаще всего это обремененные участки – ЛЭПы, нефтепроводы и пр.) Тут суть в том, что перевод в ИЖС возможен только при изменении ВРИ через подачу заявления в уполномоченный орган -администрацию. Однако для земель населенных пунктов минимальный размер участка под ИЖС устанавливается местными НПА. Коллега мой прав в том, что нужно запросить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для уточнения ВРИ и возможностей его изменения. Кроме того, речь идет о Р.Крым, а там надо будет дополнительно изучить Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 05.09.2023 № 7231 «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги „Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую“ -проще говоря это регламент по переводу земли из одной категории в другую. publication.pravo.gov.ru/document/9101202309150001 С уважением!