Что делать, если при покупке участка в СНТ на кадастровой карте отсутствуют дороги?

Question

Добрый день! Собрались покупать участок в СНТ (ранее были огороды). Стоял вопрос о возможном строительстве, но собственник получил уведомление о строительстве под ИЖС. Но на кадастровой карте обнаружили, что многие соседние участки прилегают друг к другу и там нет дороги ( фактически они есть - накатанная грунтовая). В администрации района сказали, что дорогами они не занимаются и нужно идти к председателю, на что председатель ответил, что ранее там были огороды и собственники не оплачивают никакие взносы и заниматься этим он не будет. Что делать в такой ситуации? Знаю, что есть сервитут, но к сожалению не подкована в этих вопросах. Кадастровый номер 36:25:6936000:941

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Алла Анатольевна. Поскольку есть уведомление о соответствии планируемого строительства требованиям законодательства в соответствии со статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ, то строительство индивидуального жилого дома на участке возможно. При этом, доступ к участку должен обеспечиваться. Вопрос о строительстве проездов, дорог к участку, в том числе на территории СНТ решается собственниками участков (в СНТ решением общего собрания членов товарищества)

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Приобрести земельный участок Вы можете, заключив договор купли-продажи. При этом если предыдущий собственник получил уведомление о соответствии в порядке ст.51.1 ГрК РФ, то Вы можете строить жилой дом на участке . Если Вас интересует вопрос подъезда к участку, то как вариант либо организация дороги, либо установление сервитута, Ст.274 ГК РФ. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Что касается того, кто обязан делать дорогу, то надо понимать чья именно это территория, где возможно обустройство дороги — СНТ или муниципальная.

Елена Мищенко · Answer

Здравствуйте, Если дорога не стоит на кадастровом учёте и не имеет категории «земли общего пользования» (или аналогичной), то прав на её использование у вас официально нет. Если дороги нет, а доступ возможен только через чужие участки, то у вас есть право потребовать установление сервитута. Это право ограниченного пользования чужим участком, например, для прохода или проезда. Сервитут может быть добровольный, то есть по соглашению с собственниками участков; либо принудительный, то есть через суд, если договориться невозможно (Ст. 274 ГК РФ). Альтернативный вариант, если дорога есть физически (накатана), но не оформлена: инициировать оформление дороги через администрацию или с помощью межевания и объединения участков. Объединиться с другими потенциальными собственниками для создания проекта дороги и постановки её на кадастровый учёт как земли общего пользования. Если вы договоритесь с другими собственниками, то необходимо будет заказать проект межевания и схему дороги; участвующие собственники подают согласие на передачу части земли; кадастровый инженер подаёт данные в Росреестр; дорога становится официальной и появляется на кадастровой карте. Объединение с другими собственниками, возможно, самый эффективный и менее конфликтный путь, чем установление сервитута в судебном порядке. Без официального доступа к участку может быть сложно оформить стройку, подключить коммуникации либо продать участок в будущем.