Мне придётся выкупить у соседей?

Здравствуйте!

Могу ли я просто построить свой новый дом на месте сгоревших частей других соседей, снести ветхие постройки и приватизировать землю? Если нет, то какие права/соглашения/разрешения/доли и т.д. мне придётся выкупить у соседей?

 Полагаю, что просто построить свой новый дом на месте сгоревших частей других соседей, снести ветхие постройки и приватизировать землю без согласия соседей Вы не сможете.

Более того если Вы это сделаете, то нарушите права и законные интересы тех граждан. И они могут обратиться в суд по вопросу сноса нового дома и взыскания причиненных убытков.ст.15 ГК РФ. Кроме того, не дожидаясь строительства дома  подать соответствующий иск и просить суд принять обеспечительные меры в виде запрета дальнейшего строительства( ст.139, 140 ГПК РФ).

Сам по себе факт физического уничтожения жилых помещений, принадлежащих Вашим соседям, не дает Вам оснований единолично решать данные вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом.Так как есть еще общая земля, есть еще иные объекты, которые согласно мирового соглашения отошли Вашим соседям.И данный факт тоже нужно учитывать. Кроме того, Ваши соседи могут заняться реконструкцией своих жилых помещений и предпринять для этого соответствующие юридические действия, обратившись в администрацию, БТИ, Росреестр

Земля приватизирована не была.

 А на каком праве тогда земельный участок у Вас и соседей? Право пользования, договор аренды?

которые отражены в старом мировом соглашении о разделении долей, но не отражены в ЕГРН. 

Если есть мировое соглашение, утвержденное судом, то оно также имеет силу. Даже если регистрации в ЕГРН пока еще не произошло. Вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для исполнения.ст.13 ГПК РФ.

Согласно ст.153.11 ГПК РФ

1. Мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим мировым соглашением.

2. Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

Поэтому надо смотреть правоустанавливающие документы на земельный участок, мировое соглашение, утвержденное судом, другие документы.Возможно потребуется обратиться с судебным решением, утвердившим мировое соглашение.в Росреестр. В общем и целом можно сказать, что Вам следует договариваться с соседями. Если хотите стать единоличным собственником, то как вариант приобрести у соседей их имущество на возмездной основе.

Если Вы хотите получить дополнительную консультацию или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте, 

Снос чужих построек. Один собственник не вправе самовольно сносить постройки, принадлежащие другим совладельцам, без их согласия. Даже если баня, навес или туалет не зарегистрированы в ЕГРН, они остаются имуществом соответствующих собственников. По общему правилу владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех долевых собственников. Это означает, что для ликвидации чужих строений, даже ветхих, необходимо либо заручиться согласием владельцев этих построек, либо получить решение суда. Самовольный снос чужого имущества без согласия будет нарушением прав собственников и может повлечь ответственность.

Строительство нового дома на месте утраченных частей. Аналогично, возвести новый дом на общем земельном участке без участия других совладельцев нельзя. Судебная практика единообразно исходит из того, что отсутствие согласия участников долевой собственности на реконструкцию объекта является нарушением градостроительных норм. Проектное и строительное законодательство требует согласованности: согласно Градостроительному кодексу, перед началом строительства индивидуального жилого дома подается уведомление в администрацию, где указываются данные всех правообладателей участка. Хотя непосредственно письменное согласие совладельцев может не запрашиваться при подаче уведомления, без указанного соглашения Росреестр не зарегистрирует право собственности на новый дом, поскольку администрация не выдаст уведомление о соответствии построенного объекта требованиям. Иными словами, попытка единолично построить новый дом на общей земле будет считаться самовольным строительством в понимании ст. 222 ГК РФ. Такой самовольно возведенный объект не будет признан законным: его невозможно будет зарегистрировать в ЕГРН, а другие долевые собственники вправе потребовать его сноса либо признания права на него пропорционально их долям.

Вывод: Один из совладельцев не может единолично снести постройки, принадлежащие другим, и построить новый дом на месте сгоревших частей без участия остальных собственников или решения суда. Необходимо либо получить нотариально удостоверенное согласие других долевиков на снос и строительство, либо сначала урегулировать право собственности (например, выкупить их доли, чтобы стать единственным владельцем участка и строений). В противном случае любые действия с общим имуществом (снос, реконструкция) могут быть оспорены как незаконные

Приватизация земли под домом
Статус земли под домом. Поскольку участок под домом не был приватизирован, он находится в государственной или муниципальной собственности. Совладельцы дома имели право оформить его в общую собственность, воспользовавшись механизмом приватизации. Закон предусматривает, что владельцы зданий имеют исключительное право приобретения земельного участка, на котором расположено их имущество. Например, Земельный кодекс РФ устанавливает, что собственникам жилого дома бесплатно предоставляется участок под ним, если дом возведён до установленной даты (приватизация для граждан продолжается по «дачной амнистии»). Однако если недвижимость (дом) принадлежит нескольким лицам, право на приобретение земли принадлежит им совместно (в долях, соразмерных долям в доме).

Можно ли оформить землю только на себя? Пока у дома несколько собственников, один из них не сможет единолично приватизировать весь участок под домом. Заявление на передачу участка в собственность должно подаваться всеми правообладателями здания либо их доверенными лицами. Если же попытаться оформить землю только на одного совладельца, администрация откажет, поскольку остальные собственники дома имеют равное право на эту землю. Таким образом, для приватизации земли “только на себя” заявителю нужно сначала устранить права других совладельцев на дом (через выкуп долей или прекращение их права). Лишь став единоличным собственником всего дома (или его оставшейся части), гражданин сможет оформить весь земельный участок под домом в свою собственность.

Выдел части участка. Теоретически возможен вариант раздела земли между долевыми собственниками, если позволяет ситуация. Например, совладельцы могут заключить соглашение о разделе участка на отдельные части, каждая из которых будет закреплена за одним из них. Однако осуществить такой раздел можно только при согласии всех долевиков и в соответствии с градостроительными нормами (минимальные размеры и параметры новых участков). Потребуется провести межевание с участием кадастрового инженера и утвердить границы раздела. После раздела каждый сможет приватизировать свой отдельный участок. Но в рассматриваемом случае раздел может быть затруднён из-за того, что сохранённая часть дома занимает лишь часть земли, а остальные части пусты после пожара. Если другие собственники не заинтересованы или отсутствуют, практически реализовать раздел без их участия тоже проблематично – скорее, единственный путь для заявителя получить землю в единоличную собственность это выкуп или прекращение чужих долей и последующее оформление всего участка на себя.

Важно: Приватизация земли (бесплатная или за плату) осуществляется через местную администрацию. Необходимо подать заявление о предоставлении участка в собственность. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на дом (выписка ЕГРН о доле в доме) и кадастровый паспорт (схема) участка. Администрация проверяет основания для бесплатной передачи. Если условия закона соблюдены (например, дом был на праве постоянного пользования землёй, либо подпадает под условия дачной амнистии), участок передадут в собственность заявителей решением органа власти. В противном случае могут предложить заключить договор аренды или выкупа земли. Но повторимся: при наличии нескольких собственников дома оформить участок можно только в долевую собственность всех них совместно. Единолично – лишь после того, как останется один владелец дома.

Права остальных собственников после пожара
Сохранение долей на праве. Даже если фактически части дома, принадлежащие другим двум собственникам, уничтожены и непригодны для проживания, их право общей долевой собственности юридически продолжает существовать, пока не будет оформлено прекращение права. Согласно п.1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается с гибелью или уничтожением имущества, но сам по себе факт пожара не означает автоматического прекращения права. На практике, если объект недвижимости (дом) числится в ЕГРН, то до снятия его с кадастрового учёта и прекращения права все доли сохраняются. Другие собственники по-прежнему формально владеют своими долями в праве на жилой дом (пусть даже дома по сути нет).

Что дают “бумажные” доли? Обладатели этих долей сохраняют определённые имущественные права: во-первых, право требовать восстановления (реконструкции) утраченной части дома за свой счёт или совместно с остальными. Они могли бы теоретически отстроить заново свою часть или отремонтировать уцелевшую, если бы это было возможно и они того хотели. Однако без единого согласия действующих собственников восстановить дом легально трудно, как отмечалось выше. Во-вторых, право распоряжения своей долей остаётся – они могут продать, подарить или иным образом уступить свою долю в праве на дом (несмотря на отсутствие физического помещения). Например, они могут продать свою “формальную” часть оставшемуся соседу или третьему лицу. В-третьих, они сохраняют право пользования земельным участком на тех же условиях, что и ранее. Пока дом не снят с учёта, долевые собственники дома считаются лицами, имеющими права на земельный участок (обычно право постоянного пользования или право приобретения этого участка). То есть, они могут пользоваться соответствующей частью территории, возводить временные постройки (с согласия совладельцев), высаживать растения и т.д., разумеется, не нарушая интересов соседа.

Отсутствие жилых помещений. Понятно, что фактически другие совладельцы теперь лишены возможности проживать на участке, ведь их помещения уничтожены. В ЕГРН, вероятно, сейчас значится объект недвижимости (жилой дом) с прежними характеристиками, разделённый на доли – но по факту дом как единый объект перестал существовать. Это ставит их в затруднительное положение: пользоваться своей долей по назначению они не могут, остаётся лишь юридическое право. Однако пока право не прекращено, их доли не исчезают автоматически. Они сохраняют, к примеру, право на получение компенсации, если дом будет официально ликвидирован или отчуждён. Если бы дом был застрахован, они имели бы право на часть страхового возмещения. Также они могут участвовать в решении судьбы имущества – давать согласие или возражать против сноса остатков, строительства нового дома и т.п.

Практические последствия. На практике “формальные” долевые собственники зачастую утрачивают интерес к имуществу, которое фактически уничтожено. Они могут не заниматься им и “бросить” долю, но юридически они остаются сособственниками до оформления отказа или прекращения права. Это означает, что оставшийся сосед не может игнорировать их право. Любые юридически значимые изменения (снос дома, снятие его с учёта, приватизация земли, новое строительство) потребуют учесть их доли. Например, для снятия с кадастрового учёта сгоревшего дома и прекращения права потребуется заявление от каждого собственника или их доверенного лица. Если они отсутствуют или не желают участвовать, без них провести такие процедуры не удастся (нужно будет обращаться в суд). Таким образом, пока у других собственников формально числятся доли, они сохраняют все правомочия собственников доли в общем имуществе – право владеть, пользоваться и распоряжаться долей (в пределах возможностей), и эти права необходимо учитывать.

Соглашение о разделе долей после утраты дома
Ситуация

Снос чужих построек. Один собственник не вправе самовольно сносить постройки, принадлежащие другим совладельцам, без их согласия. Даже если баня, навес или туалет не зарегистрированы в ЕГРН, они остаются имуществом соответствующих собственников. По общему правилу владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех долевых собственников. Это означает, что для ликвидации чужих строений, даже ветхих, необходимо либо заручиться согласием владельцев этих построек, либо получить решение суда. Самовольный снос чужого имущества без согласия будет нарушением прав собственников и может повлечь ответственность.

Строительство нового дома на месте утраченных частей. Аналогично, возвести новый дом на общем земельном участке без участия других совладельцев нельзя. Судебная практика единообразно исходит из того, что отсутствие согласия участников долевой собственности на реконструкцию объекта является нарушением градостроительных нормverdicto.ru. Проектное и строительное законодательство требует согласованности: согласно Градостроительному кодексу, перед началом строительства индивидуального жилого дома подается уведомление в администрацию, где указываются данные всех правообладателей участка. Хотя непосредственно письменное согласие совладельцев может не запрашиваться при подаче уведомления, без указанного соглашения Росреестр не зарегистрирует право собственности на новый дом, поскольку администрация не выдаст уведомление о соответствии построенного объекта требованиям. Иными словами, попытка единолично построить новый дом на общей земле будет считаться самовольным строительством в понимании ст. 222 ГК РФ. Такой самовольно возведенный объект не будет признан законным: его невозможно будет зарегистрировать в ЕГРН, а другие долевые собственники вправе потребовать его сноса либо признания права на него пропорционально их долям.

Вывод: Один из совладельцев не может единолично снести постройки, принадлежащие другим, и построить новый дом на месте сгоревших частей без участия остальных собственников или решения суда. Необходимо либо получить нотариально удостоверенное согласие других долевиков на снос и строительство, либо сначала урегулировать право собственности (например, выкупить их доли, чтобы стать единственным владельцем участка и строений). В противном случае любые действия с общим имуществом (снос, реконструкция) могут быть оспорены как незаконные.

Приватизация земли под домом
Статус земли под домом. Поскольку участок под домом не был приватизирован, он находится в государственной или муниципальной собственности. Совладельцы дома имели право оформить его в общую собственность, воспользовавшись механизмом приватизации. Закон предусматривает, что владельцы зданий имеют исключительное право приобретения земельного участка, на котором расположено их имущество. Например, Земельный кодекс РФ устанавливает, что собственникам жилого дома бесплатно предоставляется участок под ним, если дом возведён до установленной даты (приватизация для граждан продолжается по «дачной амнистии»). Однако если недвижимость (дом) принадлежит нескольким лицам, право на приобретение земли принадлежит им совместно (в долях, соразмерных долям в доме)

Можно ли оформить землю только на себя? Пока у дома несколько собственников, один из них не сможет единолично приватизировать весь участок под домом. Заявление на передачу участка в собственность должно подаваться всеми правообладателями здания либо их доверенными лицами. Если же попытаться оформить землю только на одного совладельца, администрация откажет, поскольку остальные собственники дома имеют равное право на эту землю. Таким образом, для приватизации земли “только на себя” заявителю нужно сначала устранить права других совладельцев на дом (через выкуп долей или прекращение их права). Лишь став единоличным собственником всего дома (или его оставшейся части), гражданин сможет оформить весь земельный участок под домом в свою собственность.

Выдел части участка. Теоретически возможен вариант раздела земли между долевыми собственниками, если позволяет ситуация. Например, совладельцы могут заключить соглашение о разделе участка на отдельные части, каждая из которых будет закреплена за одним из них. Однако осуществить такой раздел можно только при согласии всех долевиков и в соответствии с градостроительными нормами (минимальные размеры и параметры новых участков). Потребуется провести межевание с участием кадастрового инженера и утвердить границы раздела. После раздела каждый сможет приватизировать свой отдельный участок. Но в рассматриваемом случае раздел может быть затруднён из-за того, что сохранённая часть дома занимает лишь часть земли, а остальные части пусты после пожара. Если другие собственники не заинтересованы или отсутствуют, практически реализовать раздел без их участия тоже проблематично – скорее, единственный путь для заявителя получить землю в единоличную собственность это выкуп или прекращение чужих долей и последующее оформление всего участка на себя.

Важно: Приватизация земли (бесплатная или за плату) осуществляется через местную администрацию. Необходимо подать заявление о предоставлении участка в собственность. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на дом (выписка ЕГРН о доле в доме) и кадастровый паспорт (схема) участка. Администрация проверяет основания для бесплатной передачи. Если условия закона соблюдены (например, дом был на праве постоянного пользования землёй, либо подпадает под условия дачной амнистии), участок передадут в собственность заявителей решением органа власти. В противном случае могут предложить заключить договор аренды или выкупа земли. Но повторимся: при наличии нескольких собственников дома оформить участок можно только в долевую собственность всех них совместно. Единолично – лишь после того, как останется один владелец дома.

Права остальных собственников после пожара
Сохранение долей на праве. Даже если фактически части дома, принадлежащие другим двум собственникам, уничтожены и непригодны для проживания, их право общей долевой собственности юридически продолжает существовать, пока не будет оформлено прекращение права. Согласно п.1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается с гибелью или уничтожением имущества, но сам по себе факт пожара не означает автоматического прекращения права. На практике, если объект недвижимости (дом) числится в ЕГРН, то до снятия его с кадастрового учёта и прекращения права все доли сохраняются. Другие собственники по-прежнему формально владеют своими долями в праве на жилой дом (пусть даже дома по сути нет).

Что дают “бумажные” доли? Обладатели этих долей сохраняют определённые имущественные права: во-первых, право требовать восстановления (реконструкции) утраченной части дома за свой счёт или совместно с остальными. Они могли бы теоретически отстроить заново свою часть или отремонтировать уцелевшую, если бы это было возможно и они того хотели. Однако без единого согласия действующих собственников восстановить дом легально трудно, как отмечалось выше. Во-вторых, право распоряжения своей долей остаётся – они могут продать, подарить или иным образом уступить свою долю в праве на дом (несмотря на отсутствие физического помещения). Например, они могут продать свою “формальную” часть оставшемуся соседу или третьему лицу. В-третьих, они сохраняют право пользования земельным участком на тех же условиях, что и ранее. Пока дом не снят с учёта, долевые собственники дома считаются лицами, имеющими права на земельный участок (обычно право постоянного пользования или право приобретения этого участка). То есть, они могут пользоваться соответствующей частью территории, возводить временные постройки (с согласия совладельцев), высаживать растения и т.д., разумеется, не нарушая интересов соседа.

Отсутствие жилых помещений. Понятно, что фактически другие совладельцы теперь лишены возможности проживать на участке, ведь их помещения уничтожены. В ЕГРН, вероятно, сейчас значится объект недвижимости (жилой дом) с прежними характеристиками, разделённый на доли – но по факту дом как единый объект перестал существовать. Это ставит их в затруднительное положение: пользоваться своей долей по назначению они не могут, остаётся лишь юридическое право. Однако пока право не прекращено, их доли не исчезают автоматически. Они сохраняют, к примеру, право на получение компенсации, если дом будет официально ликвидирован или отчуждён. Если бы дом был застрахован, они имели бы право на часть страхового возмещения. Также они могут участвовать в решении судьбы имущества – давать согласие или возражать против сноса остатков, строительства нового дома и т.п.

Практические последствия. На практике “формальные” долевые собственники зачастую утрачивают интерес к имуществу, которое фактически уничтожено. Они могут не заниматься им и “бросить” долю, но юридически они остаются сособственниками до оформления отказа или прекращения права. Это означает, что оставшийся сосед не может игнорировать их право. Любые юридически значимые изменения (снос дома, снятие его с учёта, приватизация земли, новое строительство) потребуют учесть их доли. Например, для снятия с кадастрового учёта сгоревшего дома и прекращения права потребуется заявление от каждого собственника или их доверенного лица. Если они отсутствуют или не желают участвовать, без них провести такие процедуры не удастся (нужно будет обращаться в суд). Таким образом, пока у других собственников формально числятся доли, они сохраняют все правомочия собственников доли в общем имуществе – право владеть, пользоваться и распоряжаться долей (в пределах возможностей), и эти права необходимо учитывать.

Соглашение о разделе долей после утраты дома
Ситуация с соглашением о разделе. Соглашение о разделе дома подразумевает добровольное распределение между собственниками конкретных частей дома и земли, соответствующих их долям. Например, до пожара совладельцы могли планировать оформить соглашение, по которому каждый получает свою часть дома в натуре (отдельно выделенную) и соответствующий участок. Однако после того как значительная часть дома сгорела, дом как единый материальный объект фактически перестал существовать, поэтому реализовать прежнее соглашение невозможно. Нельзя разделить то, чего больше нет в натуре. Если соглашение о разделе долей не было заключено до пожара, то заключить его после уничтожения части дома затруднительно – отсутствует предмет раздела (физические помещения).

Действительность ранее заключённого соглашения. Если предположить, что до пожара было оформлено соглашение о разделе (например, каждому собственнику выделена определённая часть дома и прописан порядок пользования), то после уничтожения двух частей его условия выполнить нельзя. Соглашение, по сути, утрачивает смысл, ведь указанные в нём объекты (комнаты или половины дома) больше не существуют. В такой ситуации участники могли бы признать соглашение расторгнутым по обстоятельствам невозможности исполнения. В любом случае, для государственной регистрации раздела недвижимости по соглашению требуется существование этой недвижимости. Росреестр не зарегистрирует выдел долей в натуре, если фактически соответствующих изолированных помещений нет. Таким образом, ранее достигнутое соглашение о разделе долей де-юре не сможет реализоваться: дом не может быть поставлен на учёт разделённым, если две выделенные части отсутствуют физически.

Возможность нового соглашения. Вместо соглашения о разделе прежнего дома, совладельцы могут заключить соглашение о прекращении долевой собственности. По сути, это договор, по которому они перераспределяют права на имеющееся имущество. Например, все могут согласиться, что уцелевшая часть дома переходит в индивидуальную собственность одного совладельца, а остальные отказываются от прав на разрушенные части. Однако такое соглашение фактически будет означать отчуждение долей: остальные либо отказываются от права собственности (что возможно только в пользу государства, а не соседа), либо продают/дарят свою долю тому, чей фрагмент дома сохранился. То есть на практике это превращается в сделку купли-продажи или дарения долей, а не раздел дома как такового.

Важно понимать разницу: соглашение о разделе предполагает, что каждый получает реальную часть имущества. После пожара же предоставить другим собственникам реальную часть дома невозможно. Поэтому юридически корректным путём будет оформлять не раздел, а переход прав на доли (например, продажу долей оставшемуся собственнику с выплатой им компенсации). Другой вариант – через суд признать право общей собственности на дом прекращенным ввиду его уничтожения (об этом ниже). Но простое соглашение между сторонами о том, “что дом поделён таким-то образом”, когда значительная часть дома утрачена, не сможет породить новых прав на несуществующие объекты.

Вывод: Соглашение о разделе долей не действует, если объект раздела фактически исчез. Вместо этого совладельцам нужно выбрать иной правовой механизм: либо заключить соглашение о перераспределении прав (выкуп долей одним из них), либо обратиться в суд для прекращения общей собственности на уничтоженный дом. Только после этого можно регистрировать новые права – например, на оставшуюся часть как на отдельный объект недвижимости.

Выкуп или прекращение долей других собственников
Добровольный выкуп долей. Наиболее прямой путь решить проблему – договориться с другими собственниками о выкупе их долей. Владельцы сгоревших частей фактически потеряли имущество, поэтому они могут быть согласны продать свои номинальные доли оставшемуся соседу. Плюсы такого решения: все происходит по соглашению сторон, быстро и без судебной тяжбы. Порядок действий: оценить примерную стоимость долей (обычно в таком случае она невысока, так как реального имущества нет, ценность представляет лишь право на землю или перспектива строительства). Затем заключить договора купли-продажи долей дома у нотариуса (нотариальное удостоверение обязательно при отчуждении долей недвижимости). После этого покупатель (наш инициатор) регистрирует переход права в Росреестре и становится единоличным собственником всего объекта (всех долей). Как только это произойдёт, вопрос с прежними совладельцами будет закрыт – их права прекращаются по сделке.

Принудительный выкуп через суд. Если же другие собственники не идут навстречу – например, требуют чрезмерную цену или вовсе пропали – можно рассмотреть принудительные меры. Гражданский кодекс РФ предусматривает механизм прекращения права на незначительную долю с выплатой компенсации (п.4 ст. 252 ГК РФ). Суд может по требованию одного из владельцев прекратить право собственности другого на его долю, если выполняются три условия: (1) доля несоразмерно мала, (2) выделить ее в натуре невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, и (3) совладелец не имеет существенного интереса в использовании имущества. В нашей ситуации условие (2) явно соблюдается – выделить отдельное помещение, соответствующее доле, невозможно, дом разрушен. Условие (3) тоже может иметь место – у собственников сгоревших частей, по сути, нет интереса в использовании дома, им нечем пользоваться. Но вот является ли их доля «незначительной» – вопрос спорный. Доля 1/3 или 1/2 в праве на дом обычно не считается незначительной; закон имеет в виду совсем маленькие доли (например, 1/10, 1/20 и т.п.). Судебная практика, как правило, не признаёт крупные доли незначительными для принудительного выкупа. Поэтому рассчитывать на удовлетворение иска по п.4 ст. 252 ГК РФ можно, только если доля действительно мала. В нашем случае же доли двух совладельцев скорее всего большие (каждая, допустим, по 1/3). Следовательно, принудительный выкуп по этой норме маловероятен.

Прекращение права в связи с гибелью имущества. Более подходящий судебный путь – признать право общей долевой собственности на дом прекращённым ввиду гибели дома. Как мы отметили, уничтожение имущества по закону прекращает право собственности на него (п.1 ст. 235 ГК РФ), но требуется официально это оформить. Если другие владельцы уклоняются от совместного обращения в Росреестр, наш собственник, чья часть уцелела, может обратиться в суд с иском о прекращении права общей собственности на жилой дом ввиду его фактического уничтожения (пожара). В качестве доказательств представляются акт МЧС о пожаре, акт обследования технического состояния, подтверждающий разрушение основных частей дома, фотографии и пр. Суды нередко удовлетворяют такие иски: например, известен случай, когда суд прямо признал прекратившимся право общей долевой собственности на сгоревший жилой дом у всех совладельцев. В результате дом снимается с учета, а доли прекращаются без компенсации, поскольку имущество утрачено не по вине оставшегося собственника, а в результате ЧС.

Однако есть нюанс: если право общей собственности прекратить, то у нашего собственника тоже формально исчезнет право на оставшуюся часть дома. Дом как объект будет считаться переставшим существовать. По сути, остаются лишь материалы или уцелевший фрагмент строения, не оформленный как отдельный объект недвижимости. Но это необходимый шаг, если невозможно иначе избавить имущество от “лишних” долей. После прекращения права общей собственности (через суд или по заявлениям всех долевиков) заявитель сможет зарегистрировать свою сохранившуюся часть как отдельный жилой дом на своем имя. Фактически это будет оформлено как новый объект недвижимости, возникший в результате реконструкции/строительства. Поскольку старая запись о доме аннулируется, можно будет подать уведомление о строительстве и в последующем – о завершении строительства своего дома (возможно, с сохранением прежней уцелевшей конструкции). Далее Росреестр зарегистрирует право заявителя уже на этот новый дом.

Иные варианты лишения доли. В теории, можно пытаться задействовать ст. 293 ГК РФ (прекращение права за ненадлежащее содержание). Если оставшаяся сгоревшая часть дома представляет опасность (рушится, угрожает проживающим), собственника могут через суд обязать отчуждать долю. Но поскольку в нашем случае эти доли уже не представляют самостоятельного объекта (дом признан аварийным целиком), такой путь малоприменим. Всё сводится либо к переговорному сценарию (выкуп, обмен, отказ в обмен на что-то), либо к судебному сценарию (прекращение права общей собственности на разрушенный дом, а затем оформление нового права на восстановленный дом).

Резюме: Оптимальный путь – выкупить доли других собственников по соглашению. Если это невозможно, то через суд добиться прекращения их прав на основании уничтожения дома (ст. 235 ГК РФ). Принудительный выкуп с компенсацией (ст. 252 ГК РФ) теоретически возможен, но в нашем случае шансы невелики, так как доли довольно крупные. После устранения прав других владельцев заявитель сможет полноценно распоряжаться участком и строить на нём.

Необходимые юридические шаги и документы
Реализация задуманного (снос старых частей, строительство нового дома, оформление земли) требует пройти через ряд этапов с подготовкой документов и обращением в различные инстанции:

1. Фиксация факта пожара и состояния дома. Сразу после пожара следует получить справку (акт) МЧС о пожаре, подтверждающую факт и дату случившегося возгорания. Далее желательно заказать через лицензированного кадастрового инженера акт обследования дома. Кадастровый инженер выезжает на место, осматривает сохранившиеся конструкции, фиксирует, что часть дома уничтожена и объект утратил свои прежние характеристики. Акт обследования – ключевой документ для снятия дома с кадастрового учёта при его уничтожении. Этот акт понадобится в Росреестре.

2. Снятие сгоревших частей дома с кадастрового учёта. Если планируется снести уцелевшие остатки сгоревших частей, необходимо снять уничтоженный объект недвижимости с кадастрового учета и прекратить право собственности на него. Поскольку дом находился в долевой собственности, потребуется подать заявления от имени всех собственников в Росреестр. К заявлению прикладывается акт обследования. Росреестр на основании этих документов одновременно снимет объект (дом) с учёта и прекратит зарегистрированные права долевой собственности. После этого дом официально перестанет существовать в ЕГРН, а доли будут погашены. Если другие собственники недоступны или отказываются, единолично снять дом с учета «без согласия всех долевых собственников… не получится». Тогда понадобился бы судебный акт: решение суда, признающее право общей собственности прекращенным, которое предъявляется в Росреестр для тех же целей.

3. Снос оставшихся разрушенных построек. Когда дом (или соответствующие его части) снят с учета либо признан аварийным, можно приступать к сносу сгоревших остатков. Разрешение на снос как отдельный документ обычно не требуется для частного собственника, достаточно своего решения (ч.1 ст.55.30 ГрК РФ). Однако в данном случае, учитывая долевую собственность, оптимально заручиться письменным согласием совладельцев на снос. Если дом снят с учета и права прекращены, то вопрос согласия отпадает – правообладатель уже один. После сноса следует убедиться, что кадастровый инженер отразил это в акте (если снос после обследования, возможно, понадобится скорректировать документ).

4. Оформление прав на землю. Параллельно (или после снятия дома с учета) нужно заняться оформлением земельного участка. Порядок зависит от того, удалось ли к этому моменту избавиться от долей остальных.

Если заявитель стал единственным собственником (либо за счет выкупа долей, либо после прекращения права остальных), он может приватизировать весь участок на себя. Для этого подается заявление в местную администрацию о предоставлении земельного участка под индивидуальным жилым домом в собственность. Администрация проверит, стоит ли дом на учете. Возможно, потребуют предоставить правоустанавливающие документы на дом – здесь может быть нюанс, если дом снят с учета полностью. В таком случае можно сначала оформить новый дом (см. шаг 5) и на основании права собственности на него требовать землю. Либо же, если дом снят с учета, но планируется строительство, можно попробовать ссылаться на нормы, позволяющие предоставлять участок для ИЖС при наличии права пользования. В ряде регионов практикуется схема: администрация заключает с гражданином договор аренды на участок для ИЖС, чтобы он построил дом, а после постройки ему передают землю в собственность.
Если на этом этапе долевая собственность на дом ещё сохраняется (не решен вопрос с долями), то приватизировать землю не выйдет – потребуется либо привлекать остальных, либо откладывать до разрешения ситуации с домом.
Документы для приватизации земли: заявление, копия паспорта заявителя, выписка из ЕГРН (или иной документ) о праве собственности на дом/долю, кадастровый паспорт (или выписка ЕГРН) на земельный участок, акт согласования границ (если участка не было на кадастровом учёте – может потребоваться межевание). Если участок не сформирован, сначала вызывается кадастровый инженер для формирования участка (подготовки межевого плана).

5. Разрешение на строительство нового дома. Чтобы построить новый дом на месте сгоревшего, необходимо соблюсти требования Градостроительного кодекса. Сейчас вместо выдачи разрешения действует уведомительный порядок. Нужно подать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома в администрацию муниципального образования. В уведомлении указываются параметры будущего дома (площадь, этажность, адрес, право на землю и пр.). Если на момент подачи уведомления заявитель еще не оформил землю на себя, он указывает основание пользования участком (например, право постоянного (бессрочного) пользования или аренды, либо статус наследуемого владения, если такое имелось). Важно: если участок в общей долевой собственности, администрация будет ожидать согласия остальных собственников земли. Хотя формально ГрК РФ не требует приложить письменные согласия, на практике отсутствие согласия может всплыть при рассмотрении – особенно если совладелец возражает. Администрация, проверив уведомление, пришлёт заявителю уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства установленным требованиям. При соответствии можно строить.

6. Строительство и ввод в эксплуатацию. После получения уведомления о соответствии заявитель осуществляет строительство нового дома (по сути – восстановление утраченных частей и интеграция с сохранившейся частью, либо строительство заново всего дома). Когда дом будет построен (или оставшаяся часть отремонтирована и к ней пристроены новые секции), нужно подготовить технический план на новый объект недвижимости. Кадастровый инженер замерит готовый дом, подготовит техплан для постановки на кадастровый учет. Далее заявитель подает уведомление об окончании строительства в администрацию. В ответ администрация выдаёт уведомление о соответствии построенного объекта (ранее это называлось разрешение на ввод). С этим документом и техническим планом заявитель обращается в МФЦ или Росреестр для государственной регистрации права собственности на новый дом.

7. Регистрация нового дома и прав на землю. Росреестр на основании техплана и уведомления о соответствии ставит новый дом на кадастровый учёт и регистрирует право собственности заявителя. Если к этому моменту земля ещё не была оформлена, после регистрации дома заявитель получает законное основание требовать предоставления ему участка (как собственник расположенного на нем здания). Далее аналогично подается заявление в администрацию о предоставлении участка в собственность бесплатно (при наличии права на бесплатную приватизацию – по ФЗ №137 или «дачной амнистии») либо за плату. После вынесения решения (или заключения договора купли-продажи/аренды) право на землю также регистрируется в Росреестре.

Здравствуйте,  Наталья.

Если дом был физически разделен с отдельными выходами и внесением сведений в ЕГРН по соглашению согласно статьи 252 ГК, то Вы вправе пользоваться и распоряжаться своей долей дома самостоятельно.

Если и участок был поделен по соглашению, то и своей частью участка Вы также вправе пользоваться без согласия сособственников (собственников долей).

Соответственно, на своей части участка Вы можете построить жилой дом без согласия сособственников, но с соблюдением требований градостроительных норм в том числе по плотности застройки участка.

Можете прикрепить к вопросу выписку из ЕГРН по которой дом был поделен и соглашение о разделе имущества и определении порядка пользования им?

Здравствуйте, Наталья!

Вы пишите, что

Есть дом на три собственника, я являюсь собственницей одной части.

Получается  дом находился в общей собственности

При этом  в доме  были определены доли каждого собственника, если это не так, уточните вопрос.

Распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности можно по соглашению всех участников (ст.246 ГК РФ) 

Могу ли я просто построить свой новый дом на месте сгоревших частей других соседей, снести ветхие постройки и приватизировать землю?

Построить новый дом либо провести реконструкцию на месте старого можно будет только по соглашении  всех собственников дома

Касаемо  сноса ветхих построек и приватизации земли для ответа на эти вопросы необходимо изучать мировое соглашение о разделе долей  и документы на основании, которых Вы пользовались земельным участком

Здравствуйте!

Выскажу свое мнение.
Вы не можете самовольно строить на этих участках, так как они относятся к общей долевой собственности. Для этого требуется согласие всех собственников (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Без их разрешения ваши действия будут незаконными.

Последствия указаны в ст. 222 ГК РФ, снос и не возможность регистрации, отсутствие права продать.

Есть дом на три собственника, я являюсь собственницей одной части.

 Здравствуйте.

Для начала стоит выяснить что из себя представляет дом на три собственника.

Судя по всему, это дом, который находится в общей долевой собственности, но при этом имеется соглашение о порядке пользования в соответствии со ст. 247 ГК РФ, поскольку Вы указываете на его наличие:

в старом мировом соглашении о разделении долей,

 Учитывая, что Вы указываете на пожар, фактически уничтоживший части дома, которые по соглашению были в пользовании двух других сособственников, есть необходимость решить вопрос о дальнейшем использовании дома. Поскольку речь идет о едином объекте капитального строительства, существенно поврежденном пожаром, необходимо по соглашению собственников определиться с дальнейшим существованием дома как такового. 

Получается, что на неприватизированной земле реально стоит только моя собственность и чужие ветхие постройки с сомнительным документальным оформлением.

 Вы не совсем правы. На мой взгляд, поскольку соглашение о разделе общей долевой собственности не повлекло за собой регистрацию права собственности каждого сособственника, с точки зрения регистрирующего органа этот объект продолжает быть общей долевой собственностью. Ввиду этого исходить необходимо из того, что поврежден на данный момнет единый объект капстроительства, судьба которого должна решаться совместно всеми тремя собственниками. В зависимости от решения и придется действовать далее. Если бы регистрация раздела состоялась, тогда действительно Вы могли бы решать вопрос самостоятельно. В данной ситуации, представляется, что это невозможно.

Что касается ветхих построек, то если они не являются ОКС, то к недвижимости они не относятся вовсе, а если они имеют прочную связь с землей и обладают признаками ОКС, то в таком случае они являются самовольными постройками, которые не имеют легального статуса и не могут учитываться при рассмотрении вопроса о восстановлении дома или какой-то иной его судьбе.

Могу ли я просто построить свой новый дом на месте сгоревших частей других соседей, снести ветхие постройки и приватизировать землю?

 Вы не можете сделать это просто так. Вам придется решать вопрос с другими сособственниками. Если они не готовы участвовать в восстановлении и не против передать Вам права собственника на принадлежащие им доли, то Вы должны выкупить их по согласованной цене и тогда уже сможете решать вопрос о данном объекте самостоятельно, в том числе и получив право на приватизацию всего участка земли.

Что касается того, будете Вы строить новый дом или восстанавливать старый, этот вопрос можно будет решать уже после того, как Вы с сособственниками решите главный вопрос — готовы ли они передать Вам права на свои доли этого дома или нет.