Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А если собрание не наберет необходимое количество голосов, как действовать дальше?
В моем нежилом помещении в многоквартирном доме я планирую открыть магазин. В настоящее время электрическая мощность в помещении составляет 14 кВт. Для функционирования холодильников в магазине требуется не 14 кВт, а 25 кВт, то есть необходимо увеличить мощность. После обращения в Мосэнергосбыт мне сообщили, что увеличение мощности возможно, однако управляющая компания отказывает в допуске к работам, ссылаясь на Общее положение собственников (ООС), согласно которому мы должны провести голосование собственников для получения разрешения на доступ к общедомовой собственности (кабелю) для подключения. Насколько это правомерно, и какие действия нужно предпринять, чтобы все-таки увеличить мощность в помещении? Если решено проводить собрание, то каковы должны быть вопросы в повестке дня? А если собрание не наберет необходимое количество голосов, как действовать дальше?
Здравствуйте!
Ситуация понятная — бизнес требует энергии, а доступ к ней преграждает позиция управляющей компании (УК), ссылающейся на волю собственников. Давайте разложим по полочкам, кто прав и что делать.
Правомерность требований УК о проведении Общего Собрания Собственников (ОСС).
Тут, к сожалению для вас, управляющая компания, скорее всего, действует правомерно.
Вот почему:
- Электрические сети как общее имущество. Внутридомовые электрические сети, включая кабели, идущие от вводного устройства в дом до щитков и далее к помещениям, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Это прямо следует из статьи 36 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества № 491.
- Использование и модификация общего имущества. Любое использование общего имущества, выходящее за рамки обычного пользования (а увеличение мощности с подключением к общедомовым сетям – это именно такой случай, т.к. может потребовать прокладки нового кабеля, перераспределения нагрузок, работ в главном распределительном щите дома), требует решения общего собрания собственников. Обычно для вопросов, связанных с передачей в пользование или реконструкцией (изменением параметров) общего имущества, требуется квалифицированное большинство голосов – не менее двух третей (2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (согласно пункту 3 части 2 статьи 44 и части 1 статьи 46 ЖК РФ).
- Технические условия vs. Доступ. То, что Мосэнергосбыт (или сетевая организация, выдавшая техусловия) подтверждает техническую возможность увеличения мощности, не отменяет необходимости получить согласие собственников на использование их общего имущества для реализации этой возможности. Сетевая компания отвечает за свои сети до границы дома, а внутри – зона ответственности собственников и УК.
Поэтому требование УК провести ОСС для получения разрешения на доступ и использование общедомовых электросетей для увеличения мощности вашего помещения – это не прихоть, а следование букве закона. Это не просто «доступ к кабелю», это потенциальное изменение характеристик общей системы.
Какие действия предпринять.
- Инициировать ОСС: Вам, как собственнику помещения в МКД, необходимо инициировать проведение общего собрания собственников. Обратитесь в УК с письменным заявлением об этом. Они могут помочь в организации, но и вы сами имеете право это сделать (порядок прописан в статьях 45-48 ЖК РФ).
- Подготовить повестку дня: Вопросы должны быть сформулированы четко и недвусмысленно. Примерные формулировки:«О предоставлении согласия на использование части общего имущества собственников помещений в МКД (элементов внутридомовой системы электроснабжения) для выполнения работ по технологическому присоединению нежилого помещения № [указать номер вашего помещения] с целью увеличения максимальной мощности до 25 кВт».«Об определении условий использования части общего имущества для увеличения мощности нежилого помещения № [указать номер] (при необходимости, например, если требуются компенсационные выплаты или особые условия проведения работ)».Важно приложить к уведомлению о собрании проект технических условий или пояснительную записку, чтобы собственники понимали суть работ.
- Провести собрание: Уведомить всех собственников в установленный срок, провести голосование (очное, заочное или очно-заочное). Подсчитать голоса и оформить протокол.
Если собрание не наберет необходимое количество голосов?
Это, увы, самая сложная ситуация. Если 2/3 голосов собственников не будет получено, то формально вы не имеете права проводить работы, затрагивающие общее имущество. Варианты действий:
- Попробовать провести собрание еще раз, возможно, с лучшей подготовкой, разъяснением собственникам безопасности и необходимости работ, предложив какие-то компенсации или бонусы (например, взять на себя часть расходов по мелкому ремонту в подъезде и т.п.).
- Попытаться найти компромисс, возможно, есть техническое решение, которое минимизирует вмешательство в общедомовые сети (хотя при таком увеличении мощности это маловероятно).
Крайняя мера, Вы можете обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании вашим помещением и обязании предоставить доступ для подключения, доказывая, что увеличение мощности технически возможно, безопасно для дома и не нарушает прав других собственников существенным образом, а отказ ОСС является необоснованным. Однако судебная практика по таким делам неоднозначна, и успех не гарантирован. Суд будет взвешивать ваши интересы и интересы других собственников.
Рекомендация: начните с конструктивного диалога с УК и подготовки к ОСС. Постарайтесь заручиться поддержкой хотя бы части собственников заранее, объяснив им ситуацию. Возможно, стоит привлечь инженера-электрика, который сможет грамотно обосновать безопасность планируемых работ для всего дома на собрании.
За полезный ответ вы можете отблагодарить меня, нажав кнопку «Отблагодарить» под ответом или в профиле. Могу оказать помощь в составлении документов.