На участке ижс построен жилой дом но используется как гостевой дом( номера сдаются посуточно) пришло

Здравствуйте.

А какие ВРИ вообще есть сейчас у участка?

Смотрели ПЗЗ, ГПЗУ?

Здравствуйте!

в данном случае эт о нецелевое использование земельного участка( ст.8.8 КоАП РФ).

На участке ИЖС нельзя  оказывать гостиничные услуги.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков  согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Надо смотреть ГПЗУ и ПЗЗ. Если там имеются еще вспомогательные ВРИ, позволяющие размещение гостевого дома, то можно выбрать соответствующий ВРИ без разрешений и согласований.

В противном случае придется менять ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ (если нужный ВРИ в числе условно разрешенных). А это через публичные слушания. 

 Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 нужен ВРИ «Гостиничное обслуживание» с кодом 4.7. 

Здравствуйте!

Согласно Классификатору ВРИ (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), использование участка ИЖС (2.1) под гостевой дом (посуточная аренда) является нецелевым, так как для этого требуется ВРИ «Гостиничное обслуживание» (4.7).  

Подайте заявление в администрацию о переводе участка в 4.7 (если это разрешено ПЗЗ вашего муниципалитета).  
 Если в ПЗЗ такой ВРИ предусмотрен, отказать могут только при несоответствии градостроительным нормам (ст. 4 ФЗ-191).  

Если сдача жилья носит  временный характер (например, менее 40 дней в году), можно попробовать доказать, что это не гостиничная деятельность (но сложно).  

Администрация может отказать в смене ВРИ если:  
— ВРИ 4.7 не предусмотрен ПЗЗ для вашей зоны;  
— участок не соответствует требованиям  для гостиничного использования (санитарные нормы, парковки и т. д.).  

Добрый день!

Хотелось бы увидеть ваше предписание, потому что я не вижу оснований для измерения назначения категории. участка.

У вас вполне целевое использование.

С 3 апреля 2024 года вступил в силу закон, регулирующий вопросы краткосрочного найма жилья, которым ужесточены требования к посуточной аренде.

Согласно новой редакции статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить его гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. 

В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.

Данные изменения основаны на позиции Конституционного суда Российской Федерации, который в решении от 23.03.2023 суд постановил, что краткосрочная аренда не запрещена, но требует дополнительного законодательного регулирования. 

Похоже ваша администрация, что-то «перемудрила».

Удачи Вам!

Здравствуйте Дмитрий. Тут конечно нужно более предметно изучать ситуацию, но анализ судебной практики показывает, что владельцы таких гостевых домой несут значительные риски.

К Вашему вопросу: А как тогда работают все остальные места в РФ, по факту вся РФ в гостевых домах, любое направление взять, везде море гостевых домов. Все работают незаконно? И что значит понятие гостевой дом? Везде написано что я могу его строить на ижс.

 Имеющиеся риски.
1.
Невозможность применение НПД
подп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422, Письмо Минфина от 22.02.2024 N 03-11-11/15618
Судебная практика по аналогичному вопросу не обнаружена
2.
Невозможность применения патентной системы налогообложения по сдаче в аренду жилого помещения
Постановление 14 ААС от 08.11.2022 № 14АП-7873/2022
Суд не согласился с доводами предпринимателя о сдаче им в аренду жилых помещений, поскольку посчитал, что оказываются гостиничные услуги в мини-гостинице (квартирах). Следовательно, он был не вправе применять патентную систему налогообложения по виду деятельности — услуги аренды жилых помещений.  
3.
Запрет осуществлять предпринимательскую деятельность (передавать помещения иным лицам, в целях не связанных с личным использованием) до перевода частных домов в нежилые помещения
Апелляционные определения Новосибирского областного суда от 26.10.2017 по делу N 33-10273/2017, Астраханского областного суда от 23.03.2022 N 33-816/2022 по делу N 2-1344/2021

В деле № 33-10273/2017 указано: на земельном участке было расположено 6 коттеджей. При их использовании под гостиницу (гостевой дом) не соблюдаются предъявляемые к организации гостиничного бизнеса технические требования, в том числе и по антитеррористической защищенности, миграционное законодательство, законодательство о пожарной безопасности, «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64. 
4.
Привлечение к административной ответственности 
ст. 14.39 КоАП РФ
Предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, установленной положением о классификации гостиниц, либо использование в рекламе, названии гостиницы или деятельности, связанной с использованием гостиницы, категории, не соответствующей категории, указанной в таком свидетельстве влечет предупреждение, либо штраф в размере от 1/40 до 1/25 частей выручки, прошлого года. В случае отсутствия такой выручки не менее 50 тыс. руб.
ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, решение Московского городского суда от 07.07.2022 по делу N 7-8566/2022, решение Верховного Суда Республики Крым от 20.07.2020 по делу N 21-509/2020

 5.
Использование земельного участка не по целевому назначению (например, при оказании гостиничных услуг) влечет наложение на граждан административного штрафа от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. руб.

В деле N 21-509/2020 установлено: помимо сдачи жилых помещений в наем, в жилом доме С. постояльцам предлагаются: беспроводной интернет, услуги общественного питания, то есть жилой дом фактически используется для оказания гостиничных услуг
6.
ст. 6.4 КоАП РФ,

решение Верховного суда Удмуртской Республики от 27.06.2016 по делу N 7-295/16

 Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штраф на граждан – от 500 до 1000 руб.; на лиц, осуществляющих деятельность без образования юридического лица – от 1000 до 2000 руб. или административное приостановление деятельности до 90 суток.

В деле № 7-295/16 указано: факт эксплуатации бани, поскольку он достоверно подтверждается собранными доказательствами. В материалах дел представлены распечатки рекламного объявления из сети Интернет, свидетельствующие о том, что потребителям предлагается арендовать баню на дровах.
7.
Повышенные тарифы на электроэнергию
Апелляционные определения Иркутского областного суда от 09.08.2022 по делу N 33-6514/2022, Новосибирского областного суда от 30.03.2023 по делу N 33-3351/2023
В деле 33-3351/2023 установлено: в жилом помещении ответчика выявлен факт ведения коммерческой деятельности. При этом суд исходил из того, что ответчик, осуществляя коммерческую деятельность (частная гостиница «Семейная сказка»), не вправе использовать и оплачивать электроэнергию по тарифам, установленным для населения.
8.
Повышенные ставки земельного налога
подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, Письмо ФНС России от 10.06.2019 N БС-4-21/11156@ ФНС полагает, что, при фактическом использовании земельного участка в предпринимательской деятельности, применяется ставка налога как для прочих земельных участков в пределах до 1,5 процента кадастровой стоимости.

 9.
Риски, вытекающие из исков соседей смежных участков
Апелляционное определение Омского областного суда от 21.02.2024 по делу N 33-1163/2024
Рассматривался вопрос о признании незаконными действий по использованию жилых домов, не для жилищных нужд, а для сдачи в наем для праздничных и увеселительных мероприятий; принуждении ответчика прекратить использовать жилые дома и земельные участки не по назначению и взыскании в качестве компенсации морального вреда 50000 руб.

Суд требования частично удовлетворил: запретил использовать дом не по назначению и взыскал моральный ущерб – 10 000 руб. 

Так что риски работают по всей России. И то что кого то не проверяют, это до поры, до времени

Здравствуйте, Дмитрий!

В настоящее время деятельность гостевых домов на федеральном уровне не регламентирована. Долгое время обсуждается законопроект о гостевых домах, но срок его принятия постоянно откладывается.

В то же время, региональное законодательство, к примеру в Краснодарском крае, такое понятие до недавнего времени активно применяло. В связи с этим возникает много спорных ситуаций.

В целом, отличия гостевого дома от гостиницы в том, что хозяева непосредственно проживают в нем на постоянной основе и сдают несколько комнат на краткосрочной основе (количество комнат — не более 15)

Гостиничные услуги, в том смысле, который заложен в Федеральном законе от 24.11.1996 № 132-ФЗ  «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» гостевые дома не оказывают.

Надо ли Вам менять ВРИ?

Если Ваша семья проживает в этом доме и сдает несколько комнат, то НЕТ. В этом случае надо обжаловать предписание, сославшись на нормы ГК РФ и ЖК РФ о том, что гражданин вправе сдавать свободные  комнаты в краткосрочный найм. Это не является нецелевым использованием

Если все таки Ваше строение по своим характеристикам более относится к гостинице, то надо будет менять не только ВРИ земельного участка, но и назначение здания.

Для этого запросить в местной администрации выписку из ПЗЗ, из нее будет видно, какие виды разрешенного использования предусмотрены для Вашего земельного участка.

Если Вам потребуются дополнительные пояснения или помощь в составлении юридических документов, обращайтесь ко мне в чате. Я проживаю в Геленджике и имею большой практический опыт в вопросах, связанных с деятельностью гостевых домов.

Добрый вечер!

Приказом Росреестра от 30 июля 2021 г. N П/0326 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412»

Внесены изменения в описание вида разрешенного использования с кодом 2.0 «Жилая застройка». Теперь граждане, проживающие в жилых домах, расположенных на земельных участках с видом разрешенного использования «Жилая застройка», могут сдавать жилые помещения для временного проживания https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_407578/7bbe55d0c7a3a7a4288972e60910dbc3d8d69e0c/

ижс построен жилой дом но используется как гостевой дом( номера сдаются посуточно)

 Соответственно, в данном случае Вам не нужно менять назначение ВРИ участка, так как данная деятельность — сдача в аренду комнат — урегулирована для таких участков в законодательстве.

пришло предписание о не целевом использовании земельного участка

 В данном случае администрация должна обосновать, что имеется факт нецелевого использования участка.

Если Вы прикрепите предписание к вопросу, то можно дать более полный ответ.

Другое дело, если Вы на данном участке оказываете гостиничные услуги:

ст.1Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ

гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_12462/bb9e97fad9d14ac66df4b6e67c453d1be3b77b4c/

Типы средств размещения указаны в Постановлении Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_495340/9e91d0803bbc61b349686e512c59fa3a5d1e0e8c/

«гостевые дома» как тип размещения не указан, так как такого понятия в законе нет. 

Нужно смотреть, что «предписывает» вам администрация и на каком основании.