Добрый день.
Покупка недвижимости : статус - помещение ( под апартаменты в аренду) в обычном жилом доме на 1 этаже ( там их несколько)
Какие риски в дальнейшем могут быть?
На что в документах обратить внимание?
Продает - физическое лицо ИП
Покупает - физическое лицо.
Какие рекомендации?
Кто сможет проверить перед покупкой недвижимость?
Здравствуйте.
О каких то рисках можно говорить только видя выписку из Егрн. Запросить у продавца.
То что продает ип и покупает физ лицо — обычная сделка. Рекомендации зависят от пожеланий, порядка оплаты. Это уже моменты, которые нужно именно в договор купли продажи вписывать. Будет ли акт приема передачи.
Отдельно стоит посмотреть нет ли судов у продавца в арбитражном суде, особенно по банкротным делам.
Продает — физическое лицо ИП
Покупает — физическое лицо.
Какие рекомендации?
Кто сможет проверить перед покупкой недвижимость?
Здравствуйте!
Есть несколько рекомендаций, которые вам могут помочь при покупке объекта недвижимости:
1) Запросите у продавца документы на апартаменты (договор купли- продажи или иной документ на основании которого продавец стал собственником)
2) Запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН
3) Сравните данные объекта и данные собственника в документах на апартаменты и в выписке из ЕРГН. Также обратите внимание на то, что на объект не наложены ли ограничения, обременения, запреты регистрации, аресты (это все отражается в выписке из ЕГРН)
4) Если собственник именно покупал недвижимость в браке, то запросите у него на сделку нотариально заверенное согласие супруги на продажу
5) Проверьте продавца
в реестре банкротов:
на сайте судебных приставов:
6) Запросите у продавца свежие справки из нарко и психдиспасера о том что он не состоит там на учёте.
Это может быть важно, если продавец вдруг решит оспорить сделку поскольку из-за психического состояния здоровья или наркозависимости якобы не понимал значения своих действий
Здравствуйте!
Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Если хотите использовать помещение в коммерческих целях (включая сдачу в аренду как апартаментов) нужно помещение переводить в нежилой фонд. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен ст. 23 ЖК РФ.
В противном случае деятельность могут признать незаконной и привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями) с наложением штрафа до 1500 рублей для физических лиц.
При покупке у продавца необходимо запросить:
Еще необходимо запросить у продавца справку об отсутствии налоговой задолженности, сами можете промониторить сайт арбитражного суда по месту регистрации ИП на предмет наличия дела о банкротстве и можно еще посмотреть сайт ФССП, если ли долги у продавца, иначе сделку могут оспорить.
И поскольку продавец ИП, можно посмотреть на сайте «Коммерсантъ», есть ли сообщения о том, что ИП подает заявление о банкротстве.
Татьяна Николаевна, здравствуйте!
Какие риски в дальнейшем могут быть?
1. Если вы покупатель всегда есть риск потери купленного имущества, а также потери денежных средств.
2. Риск наличия задолженности по оплате за капитальный ремонт, который будет оплачивать новый собственник.
3. Риск несения дополнительных расходов — убытков, возникших в результата не соответствия фактического состояния помещения технической документации.
На что в документах обратить внимание?
Продает — физическое лицо ИП
Покупает — физическое лицо.
1. Можно разделить по направлением на сам объект и собственника.
1.1. По объекту. На площадь, на состояние помещение, а также на соответствие технической документации, если была перепланировка, то наличие разрешительных документов.
Кроме того, следует обращать внимание не только на сам объект, но и отделимые и неотделимые улучшения, которые будут передаваться. Это все должно быть проверено и указано в договоре.
1.2.По объекту.
Нужно смотреть:
-всю историю о всех собственниках согласно выписке из ЕГРН, срок владения и т.д., и всех проверять по открытым источникам.
-Особо следует обращать внимание на наличие банкротств,
-либо сведений о намерении подать заявления о банкротстве,
-наличие задолженностей на сайте ФССП,
-наличие судебных споров в судах,
-наличие иной компрометирующей информации в сети интернет,
-наличие наследников, наличие приватизаций и т.д.
Например, если срок владения не большой (например, менее года), то это должно вызывать вопросы. Аналогично нужно обращать внимание не избавляется ли продавец от имущества по очень заниженной цене и т.д., поскольку при банкротстве вероятность признания такой сделки недействительной очень высока.
1.3. По собственнику. Тут все тоже самое как в п.1.2., но еще нужно добавить сведения о наличии брака, а также проверить супруга, при наличии, сведения о наличии или отсутствии долгов по капитальному ремонту, состоит ли собственник на учете у психиатра и/или нарколога.
2. Важно понимать, что нюансов в проверке очень много, что невозможно рассказать в рамках настоящего формата консультаций.
Какие рекомендации?
1. Запросить у Продавца:
-две выписки из ЕГРН, т.е. о переходе прав на объект недвижимости, а также об основных характеристиках и зарегистрированных правах,
-документ удостоверяющий личность,
-сведения о зарегистрированных лицах,
-документ об отсутствии задолженности по капитальному ремонту
-кадастровый паспорт
-пояснения относительно приобретения объекта и продажи (где, у кого, цена, причины продажи, цена и т.д.), наличие супруга — тут сразу согласовать согласие супруга
-если объект в долевой собственности, то документы удостоверяющие личность,
2. После предварительной проверки возможно заключить предварительный договор купли-продажи (см. ст.429 ГК РФ)
3. Если есть сомнения в адекватности продавца, либо в есть сомнения в объекте, то лучше отказаться от сделки.
4. Сразу с Продавцом оговорите порядок расчетов. Для Покупателя важно, что оплата осуществляется после регистрации перехода прав собственности, поэтому лучше использовать аккредитив или иные аналогичные инструменты.
Кто сможет проверить перед покупкой недвижимость?
1. Вы можете обратиться к любому юристу в чат за заказом такой услуги.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Так же важно заранее решить — зачем вам это помещение. Требования к торговле или общепиту- разные. Поэтому требуется при разной деятельности выполнение разных норм. Если это апартаменты под гостиницу, то немного легче, но об этом стоит думать заранее. Потом изменить назначение помещения очень сложно и даже порой невозможно.
Обратите внимание, единственный документ, который сейчас подтверждает право собственности — это выписка из егрн. Для продажи помещения необходимо, чтобы данные в выписке совпадали с вашим будущим договором купли продажи.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Ст 1