Как получить адрес?

Дмитрий, добрый вечер!

Согласно ст. Земельного кодекса

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором,
утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере земельных отношений.

указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

В соот. с ним при виде разрешенного использования ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)

предполагается использование ЗУ для

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,которое
состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании.
3.Квартирой признается структурно обособленное помещение в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Т.е. для регистрации отдельных квартир в нем вид разрешенного использования ЗУ должен быть «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1)

В этом случае на нем можно возводить и регистрировать

Размещение
малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для
постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный);
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;

Здравствуйте.

У Вас два варианта, либо переводить землю в другое назначение (это долго и дорого).

Либо провести межевание участка (оно как я понял сделано) и выделять долю.

И потом уже продавать долю.

Здравствуйте! Регистрируйте как индивидуальный жилой дом, продавайте 1/2 долю, а затем заключайте соглашение о выделении доли в натуре. На основании соглашения регистрируете в Росреестре каждую выделенную долю как часть дома. После регистрации обратитесь в администрацию За присвоением адреса каждой части дома.

Но, если Росреестр откажет в регистрации частей дома, то нужно будет обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре. На основании решения суда зарегистрируете право собственности на части дома.

Это будут два самостоятельных объекта с разными адресами.

Второй вариант это изменение вида разрешенного использования земельных участков под многоквартирный дом и регистрация многоквартирного дома.

Как оформить документы, чтобы у меня было два отдельных объекта недвижимости, с разными адресами?
Дмитрий

С учетом того, что разделить дом в натуре у Вас не получится (так как по факту он является многоквартирным, Вам необходимо поменять ВРИ участка с ИЖС, на малоэтажную многоквартирную жилую застройку.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Уважаемый Дмитрий! Доброй… В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги примите следующее:

два адреса — два дома или строения или наоборот… То есть надо тогда надо ставить на кадастровый учет два самостоятельных строения со своими входами/выходами, кухней, туалетом и т.п., при этом пусть и сочлененные друг с другом… Соответственно, без реконструкции (а то и перепланировки и переустройства) Вам не обойтись… Здесь больше технических нюансов как из одного дома делать два… Учитывая, что присвоением адресов занимаются органы местного самоуправления, то в Вашем технически сложном моменте лучше посоветоваться с ними.

Если вопрос встанет про многоквартирный жилой дом, то тогда надо объединять два ЗУ и изменять ВРИ, а надо ли?

Здравствуйте. Не думаю, что Вам нужен новый адрес, тем более, что Вы его не получите, пока дом не станет многоквартирным. Но вполне можно решить этот вопрос в виде регистрации права на блокированный дом.

СП 55.13330.2011 «Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 „Дома жилые одноквартирные“ дом жилой блокированный определен как дом, состоящий из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок, а также имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям и не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 сентября 2015 г. N ОГ-Д23-12090
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, не уполномочено давать правовую оценку вступившим в законную силу судебным решениям.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
По информации Росреестра в июле 2015 г. в орган кадастрового учета поступили заявления о постановке на государственный кадастровой учет помещений и технические планы помещений, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в связи с созданием помещений, расположенных в жилом доме, д. 23.
По результатам рассмотрения названных документов органом кадастрового учета были приняты решения о приостановлении государственного кадастрового учета на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“ (далее — Закон о кадастре) в связи с тем, что „постановка помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости не предусмотрена положениями частей 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации“.
По результатам рассмотрения дополнительно представленных в августе 2015 г. документов органом кадастрового учета приняты решения об отказе в снятии приостановления осуществления государственного кадастрового учета.
Представленные технические планы подготовлены на основании решения Видновского городского суда Московской области, датированного апрелем 2015 г. (далее — Решение).
Согласно Решению:
произведен реальный раздел домовладения N 23 по
прекращено право общей долевой собственности на жилой дом N 23
в порядке реального раздела выделены квартира N 1 и квартира N 2 и признано право собственности физических лиц на названные квартиры.
В этой связи отмечаем следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:
объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“ (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства.
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 1 января 2017 г. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“, согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ „О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан“) не допускаются.
Пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
Как следует из представленной Росреестром информации, жилой дом N 23 расположен на двух земельных участках.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом N 23 должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки либо к многоквартирному дому.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.
Вместе с тем по информации Росреестра, Решением признано право собственности на квартиры. Однако, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.
Дополнительно отмечаем, согласно части 13 статьи 27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.
Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства, а носят рекомендательный характер.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.А.ЯЦКИЙ

Таким образом, Вы будете продавать не долю, а часть дома в виде блока.

Регистрируйте как индивидуальный жилой дом, продавайте 1/2 долю, а затем заключайте соглашение о выделении доли в натуре. На основании соглашения регистрируете в Росреестре каждую выделенную долю как часть дома. После регистрации обратитесь в администрацию За присвоением адреса каждой части дома.
Григорьев Руслан

Предложение Григорьева Руслана мне кажется наиболее приемлемым.

Но порядок действий возможен немного иной:

1.Ввод дома в эксплуатацию ( получение разрешения на ввод в эксплуатацию)

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

Оформление технического паспорта на дом в целом, постановка дома на кадастровый учет и регистрация права собственности на индивидуальный жилой дом.

2. Присвоение юридического адреса дому.

3. Продажа 1/2 доли дома.

4. Заключение соглашения о выделении долей в натуре.

5. Регистрация в Росреестре выделенных долей.

Разъяснения из ПС «Консультант Плюс» о порядке ввода дома в эксплуатацию, присвоения дому юридического адреса, выделении долей в натуре прилагаются.

Здравствуйте, Дмитрий!

А что сейчас все-таки по документам — квартиры? Если так, то нужно в судебном порядке изменить статус жилого дома и определить жилые помещения, как части жилого дома, при этом должны быть независимые коммуникации у каждой из квартир. Соответственно, после этого получите кадастровые паспорта не на квартиры, а на часть жилого дома и сможете смело продавать.