Узнали, что квартира не зарестрирована в реесте, есть только номер есть кадастровый номер

Если у мамы право возникло на основании договора о приватизации жилого помещения, то можно обратиться в архив и получить  копию договора приватизации, затем зарегистрировать право на основании договора о приватизации в ЕГРН, а также подать в Росреестр заявление о том, чтобы не производили регистрацию перехода прав на иных лиц по каким-либо сделкам без личного участия мамы.

Так, согласно ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» 

1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. 

При наличии такого заявления мошенники не смогут оформить переход права на основании сделки, в которой не будет принимать личное участие Ваша мама.  Но лучше после регистрации права собственности в ЕГРН чтобы мама подарила Вам эту квартиру, а Вы уже подадите заявление в Росреестр о запрете регистрации  перехода права на других лиц по сделкам без Вашего личного участия

Документы о приватизации должны храниться в архиве.

Ранее право собственности граждан на жилые помещения регистрировались органами БТИ по месту нахождения квартир. Возможно, мама в установленном законом порядке  тогда зарегистрировала договор, заключенный в 1994 году?

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» 
  — Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.