Продать сожителю доли детей возможно ли вообще отдельно продать доли детей?

Здравствуйте,  Алексей.

В обеих квартирах есть доли несовершеннолетних, я так понимаю.

Соответственно, на отчуждение долей детей требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства согласно статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статьи 21 ФЗ Об опеке и попечительстве.

Отчуждение долей детей возможно с приобретением на их средства от продажи этих долей равнозначного жилья.

То есть, договор мены на доли детей возможен.

Но, здесь проблема в том, что сделки с родителями и бабушками (дедушками) кроме дарения запрещены в силу пункта 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Соответственно, Вам придется рисковать и передавать свои доли в одной из квартир третьему лицу (лицам) не являющемуся близким родственником.

Если Вы доверяете сожителю тещи, то можете продать (подарить) ему с супругой свои доли в квартире 2 и затем сделать договор мены долей детей в квартире 1 на приобретенные у Вас доли находящиеся в собственности этого третьего лица.

Далее доли в квартире 1 приобретенные в порядке мены сожитель дарит  Вашей маме, равно как и Вы с супругой.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте. 

Передать полностью квартиру1 тёще (мать супруги).

Хорошо бы конечно понять цель такой передачи, поскольку возможно сама цель имеет какие-то иные варианты ее достижения.

 В связи с тем, что квартира1 куплена с использованием материнского капитала, то первым делом обратился в опеку по своему городу. 

Это безусловно разумно, поскольку ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона «Об опеке и попечительстве» устанавливают обязанность получения предварительного разрешения на сделку от органа опеки. Но представлять надо не одну сделку а комплекс, поскольку разрешение только на одно звено ломает всю схему.

— Оформить договор мены на доли детей. Т.е. доли детей в квартире1 меняем на доли в квартире2.
— Подать заявку в опеку на одобрение договора мены.
— Опека отказывает, ссылаясь на то, что количество имущества, в которых у детей была доля становится меньше.
— На основе отказа опеки подаем в суд.
— Суд с какой-то долей вероятности всё-таки одобряет мену.
— Выводим доли детей в квартиру2.
— Квартиру1 отдаем теще через договор купли/продажи и договор дарения.

Представляется, что в данном случае если количество имущества у детей существенно увеличится и квартира имеет лучшую планировку, лучшее расположение и т.д., то опека вполне может выдать разрешение на мену.Нет смысла говорить о двух объектах недвижимости, в незначительной доле принадлежащих несовершеннолетним и допустим по 1/4 доле в одной квартире. 

Другое дело, что в данном случае сам по себе обмен с долями родителей не может состояться, поскольку, как верно отметил коллега Кураев, этому препятствует п. 3 ст. 37 ГК РФ, запрещающий сделки с подопечными кроме сделок с дарением. А мена это фактически две сделки купли-продажи объединенные в одну сделку, т.е. дарением не является. Соответственно единственная возможность в данном случае — выделение родителями из своих долей в квартире 2 долей, подлежащих передаче несовершеннолетним, продажа их третьему лицу, а в дальнейшем обмен долей третьего лица на доли детей в квартире 1. 

Что касается последующей реализации квартиры 1 теще, то сложностей тут не возникнет.