Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

384 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
384 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Покупка квартиры по УДДУ

Добрый день.

Собираюсь купить квартиру в строящемся доме. Мне предлагается заключить договор уступки прав и обязанностей с компанией, которая заключила договор долевого участия с застройщиком.

На что следует обратить внимание?

Прилагаю также ссылку на скачивание самого дду в pdf формате (gfile.ru/a8iXk), а также на прочие документы по интересующему меня объекту недвижимости с сайта компании: http://novostroyki.ndv.ru/baza/2021-about/

Спасибо.

  • УДДУ 5 корп. НК-2.docx
03 Мая 2014, 08:53, вопрос №441788 Вячеслав, г. Москва

Уточнение клиента

Что является подозрительным в данном конкретном удду?

03 Мая 2014, 11:31

Уточнение клиента

вот решение ВАС по случаю очень похожему на обсуждаемый: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=185835;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=940A00576E5B5DAE899B49B0A6D18B88;rnd=0.507463212117199

03 Мая 2014, 12:51

Вячеслав оставил отзыв о сайте — показать

1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Рамазанова Юлия

    Вячеслав, при заключении указанного договора, в первоочередном порядке нужно руководствоваться ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно положений данного ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. А Вам, как лицу, приобретающему недвижимость на основании уступки участником долевого строительства прав требования, нужно учесть, что данное соглашение заключается в письменной форме и подлежит гос. регистрации.

    Так же, по желанию сторон договор может быть заверен нотариусом.

    Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ч. 3 ст. 1

    передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

    То есть жилое помещение  может быть приобретено только лишь, если основной договор заключен между застройщиком и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.

    В силу договора, заключенного по всем правилам, у Вас появляются гарантии на защиту прав в суде, в случае необходимости.

    Так же нудно учесть, что  в случае смены организации-застройщика Вы вправе требовать от нового застройщика, в том числе и через суд, заключения с Вами договора долевого участия в строительстве на жилое помещение.

    Помимо всего прочего, в договоре долевого участия должны быть отражены:
    срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;
    гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
    точное описание объекта (квартиры);
    фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

    Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре.


    03 Мая 2014, 09:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    На что нужно обратить внимание:

    1) В первую очередь, ознакомиться с Договором № 5-НК-НОМ/К/Н/П от 24.04.2013 года, с Дополнительным соглашением № 1 от 11.10.2013 года, Дополнительным соглашением № 2 от 21.03.2014 года.

          — ознакомиться с предметом вышеуказанного договора долевого участия и приложением в виде планировки объекта, дабы удостовериться, что после сдачи дома, Вам передадут именно данный объект недвижимости;

          — обратить внимание на срок сдачи дома;

          — обратить внимание на обязательство Застройщика передать квартиру в определенном состоянии (отделка, коммуникации, окна, балкон и так далее)

         — обратить внимание на ОБЯЗАННОСТИ ДОЛЬЩИКА ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ПРЕДМЕТ ДОПЛАТ (п.1.4 Договора уступки права требования:

    При этом Новый Участник долевого строительства уведомлен о том, что Цена Договора участия может быть изменена в порядке, предусмотренном Договором участия

    2) Проверить факт оплаты Участника долевого строительства (Вашего Продавца), пусть предоставит Справку о полной оплате по вышеуказанному договору долевого участия. (Лучше уточнить в строительной организации, прошла оплата или нет).

    3) В Договоре долевого участия изучить пункт о возможности уступки права требования по данному договору и порядок его согласования (возможно потребуется согласие Застройщика).

    4) Заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, в которой будет отражено зарегистрированное право Продавца на квартиру.

    5) Проверить учредительные документы ООО — Продавца, дабы избежать ситуации подписания Договора уступки неуполномоченном лицом.

    6) Данный договор Уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    7) Вносить денежные средства Продавцу лучше на расчетный счет и требовать справки о полной оплате по данному договору.

    Совет: Чтобы дать более подробную консультацию, необходимо ознакомиться с Договором долевого участия в строительстве, потому что Вы приобретаете права и обязанности по нему.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна.

    03 Мая 2014, 10:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Вячеслав,

    как совершенно справедливо заметила коллега Рамазанова, сославшись на закон ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ч. 3 ст. 1 ",передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."

    А что это означает на практике? А именно то, что по иску заинтересованных лиц Ваша сделка может быть признана недействительной, как не соответствующая требованиям закона:

    Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

    1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом,сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Поясню опасность примером.

    Поскольку Вам предлагают сделку, не соответствующую требованиям закона, есть основания сомневаться в добросовестности того, кто Вам это предлагает.

    Так, он может «уступить» данное требование ещё кому-либо, или, что ещё хуже, отказавшись от своих прав по соглашению с застройщиком, перезаключить договор ДДУ на другое физ.лицо непосредственно. 

    Между Вами и этим физ.лицом возникнет спор о праве: и Вы, и это лицо заплатили деньги и претендуете на один и тот же предмет спора.

    В чью пользу решит суд?

    Правильно, в пользу того, кто непосредственно заключил ДДУ с застройщиком.

    Потому что Ваша покупка по договору уступки права требования не соответствует цитировавшемуся коллегой Рамазановой ФЗ  «Об участии в долевом строительстве».

    Не будучи корифеем в вопросах ДУ, но специализируясь в области уголовного права, я могу с определённой степенью вероятности прогнозировать возможное мошенничество посредника.

    Ранее такие мошенничества были широко распространены: совершались «двойные продажи» одних и тех же квартир. После того, как Закон обязал регистрировать ДДУ в органах Росреестра, двойные продажи стали невозможны.

    Но уступка права требования может быть лазейкой для осуществления тех же двойных продаж.

    Поэтому, с целью безопасности сделки Вам следует:

    1) заключать ДДУ непосредственно с застройщиком, без всяких «уступок права».

    2) перечислять деньги застройщику только после регистрации ДДУ в Росреестре. В ином случае можно опять-таки стать жертвой мошенников.

    Удачи и счастиливого новоселья, но будьте весьма осторожны, дабы не лишиться денег, как это произошло уже со многими обманутыми дольщиками.

    03 Мая 2014, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    • Что является подозрительным в данном конкретном удду?

    Вячеслав, вот это:

    «1.1. По Договору Участник
    долевого строительства уступает, а Новый Участник долевого строительства
    принимает в полном объеме права требования, принадлежащие Участнику долевого
    строительства
    по Договору участия.»

    Оно не то, чтобы подозрительно… Оно незаконно. Поскольку прямо проотиворечит требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ч. 3 ст. 1 (повторно цитирую) ",передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."

    Результатом может быть признание Вашей сделки недействительной, как противоречащей требованиям закона. Это не обязательно должно произойти; но это может произойти.

    Дабы не произошло, приобретайте жильё по прямому ДДУ с застройщиком, как предписывает закон.

    03 Мая 2014, 11:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Немного дополню и разъясню ситуацию. Чтобы соблюсти закон, Ваш контрагент обязан сначала приобрести право собственности на продаваемое жильё, а потом уже продать Вам.  Или заключить иной договор, по которому он отказывается от участия в ДДУ. Вы же одновременно заключаете ДДУ на ту часть, от которой отказывается контрагент. И компенсируете его расходы. Но становитесь прямым участникам ДДУ с застройщиком, а не по по договору УДДУ.

      

    03 Мая 2014, 11:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Уважаемые коллеги!

    ч. 3 ст. 1 Гласит:

    Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения
    юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с
    инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов
    недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на
    договоре участия в долевом строительстве.
    Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством
    Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам
    прав путем уступки требования по договорам, которые заключены
    юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с
    инвестиционной деятельностью по строительству (созданию)
    многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает
    право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
    многоквартирном доме, не допускается.

    Прошу обратить особое внимание на строчку: не основанные на договоре долевого участия.  Не путайте инвестиционную деятельность с ФЗ № 214. Данная Организация ИМЕЕТ право уступить право требование на квартиру!

    На что обратить внимание:

    Договор уступки соответствует законодательству РФ. Предмет согласован.

    Единственный пункт который необходимо прояснить, это, как было сказано Выше п.1.4 вышеуказанного договора уступки.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна.


    03 Мая 2014, 12:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Наталья, не убедили!

    каким же образом "Договор уступки соответствует законодательству РФ", если в этом же ФЗ указано, что «Передача гражданам прав путем уступки требования … не допускается.» ???

    Договор уступки права требования (цессия) ГК РФ предусмотрен. Но здесь частный случай: ФЗ запрещает подобные договора применительно к конкретным правоотношениям в сфере ДДУ. Или мы что-то неправильно понимаем? 

    03 Мая 2014, 12:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Уважаемый Илья Юрьевич.

    Если права ЮЛ основаны на договоре инвестирования в строительство, тогда оно не имеет право заключать договор уступки и передавать права гражданам по вышеуказанному договору.

    Если же права ЮЛ основаны на зарегистрированном договоре долевого участия, то согласно тому же ФЗ № 214, возможна уступка прав путем подписания договора уступки права требования и подачи его на государственную регистрация в Росреестр.

    03 Мая 2014, 12:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Вячеслав. Совершенно согласна С Ильей Юрьевичем. Такая сделка по уступке права юрлицом, являвшимся инвестором по ДДУ, с гражданином, незаконна. Следовательно, в Росреестре вы ее зарегистрировать не сможете. Поэтому и гарантий защиты от нарушений своего права вы получить не сможете. В результате может оказаться, что вы. например, не единственный претендент на эту квартиру.

    Если не хотите рисковать, вам следует отказаться от этой сделки. И покупать квартиру по уступке права у такого же, как вы, физического лица — участника ДДУ, либо ждать, когда ваша «ПерспективаИнвест» оформит право собственности на себя, а затем уже продаст квартиру вам. Либо — поискать другую компанию для участия в ДДУ, которая строит дома с соблюдением закона. В противном случае есть вероятность, что в недалеком будущем вы можете пополнить ряды обманутых дольщиков.

     

    03 Мая 2014, 12:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Вся суть ч.3 ст.1 ФЗ в том и состоит, что инвестиции субъектов хоз.деятн-ности регулируются только ГК и под действия ФЗ не подпадают.

    Граждане же могут заключать только ДДУ.

    Передавать им свои инвестиционные права субъекты хоз.деятельности не могут по договору цессии. Иначе граждане превратятся из потребителей в хозяйствующих субъектов. А они такого права не имеют без регистрации в кач-ве ИП или там ООО. Или я ошибаюсь?


    03 Мая 2014, 12:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Вячеслав,

    извините, если несколько «грузим» Вас выяснением сути возникших правоотношений: вопрос слишком специальный и, возможно, малопонятный неспециалистам. Однако, разрешение нашего с Натальей спора по существу весьма важно для выработки окончательной позиции по делу.

    03 Мая 2014, 12:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Не соглашусь с Натальей. "

    При рассмотрении одного из дел суд указал: «При строительстве объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности, с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации. 

    В указанных случаях заключается инвестиционный договор (часть 3 статьи 1 и пункт 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).» 

    Отдельным вопросом является соотношение комментируемого Закона с другими федеральными законами, регулирующими сферу инвестиционной деятельности, а именно его соотношение с федеральным законом N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. и законом РСФСР от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в действующей части).

    В связи с тем, что Законом не регулируются правоотношения, указанные в части 3 статьи 1 Закона, такие правоотношения, связанные с капитальными вложениями, регулируются этими федеральными законами. Напомним, что закон РСФСР от 26.06.1991 года до сих пор сохраняет юридическую силу и применяется в части не противоречащей федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999 г."

    Таким образом, компания, заключившая договор с застройщиком в предпринимательских целях, не вправе уступать право гражданам по ДДУ.

    Кроме того, Наталья, указывая, что такая возможность прямо предусмотрена законом,  не приводит  норму, в которой такая возможность предусмотрена.

    03 Мая 2014, 12:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Наталья,

    то есть, Вы полагаете, что ЮЛ могут выступать в двух ипостасях:

    1) как инвесторы — и в этом случае они не вправе передавать свои права физ.лицам

    2) как дольщики по ДДУ — и тогда вправе передавать.

    Вопрос, конечно, интересный. Я, повторю, не являюсь большим специалистом в этой отрасли права (мы, адвокаты, всё больше по мошенничеству работаем :)) ).

    Но, ИМХО, ДДУ разработан специально для граждан. Для тех, кто правосубъектен в качестве «потребителя» в соответствующем законе. Может ли ЮЛ быть участником ДДУ? Нужно осмотреть Закон, но мне кажется — нет. Поскольку статус ЮЛ в строительстве определён ГК (к нему и отсылает нас ФЗ).

    03 Мая 2014, 12:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Солидарен с коллегой Татьяной Гусевой. Её точка зрения, на мой взгляд, более обоснованна и аргументирована ссылкой на закон, чем позиция уважаемой коллеги Натальи Шёлковой (чьё мнение, безусловно, также весьма ценно для всех участников дискуссии).

    03 Мая 2014, 12:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Тогда, я в Росреестре, в отделе регистрации долевого участия в строительстве, пять лет регистрировала незаконные сделки :)

    Спорить не буду. Два юриста — три мнения.

    03 Мая 2014, 13:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Уважаемый Илья Юрьевич.

    Статья 1.
    Предмет регулирования настоящего Федерального закона


    1. Настоящий
    Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных
    средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных
    домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого
    строительства
    ) и возникновением у участников долевого строительства права
    собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой
    собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
    недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и
    имущества участников долевого строительства.

    Извините Вячеслав за большую дискуссию.

    Надеюсь, вы подчеркнули всю юридическую информацию по делу, что позволит Вам принять взвешанное решение.



    03 Мая 2014, 13:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая Наталья,

    не могу не согласиться со спорностью вопроса. Возможно, именно Вы правы, а мы с Татьяной Гусевой ошибаемся. Однако же, меня сильно настораживает этот момент закона: "передача гражданам прав путем уступки требованияне допускается."

    Поэтому я бы не рекомендовал уважаемому Вячеславу «подписываться» на уступку права требования. Мало ли что… «лучше перебдеть, чем не добдеть » :))

    03 Мая 2014, 13:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Уважаемая Наталья, ведь никто и не спорит, что юрлица и ИП вправе участвовать в ДДУ. Суть в том, что приняв такое участие в ДДУ, они не вправе затем переуступать право требования гражданину по ДДУ. 

    Ваша ссылка на регистрацию вами таких сделок, во-первых, ничем не подтверждена, кроме слов, во-вторых, не исключена и возможность незаконной регистрации. Просто споры по таким сделкам не доходили до суда. Стоит возникнуть такому судебному спору и  соответствующему решению суда, как Росреестр начинает следовать судебной практике.

    03 Мая 2014, 13:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Новцова Екатерина
    Восточно-Сибирская Коллегия Адвокатов "ИркЮрЦентр"
    Новцова Екатерина, Адвокат
    • 114ответов
    • 48отзывов

    Уважаемый Вячеслав!

    Ознакомившись с договором участия в долевом строительстве, могу сказать однозначно, что заключение такого договора связано синвестиционной деятельностью. Это следует из наименования организации-участника долевого строительства (ООО «ПерспективаИнвест»), думаю, основным (уставным) видом деятельности данной организации является именно инвестиционная деятельность. Кроме того, это следует из отдельных положений договора. Например, п. 2.1.5 договора гласит, что застройщик обязан вести бухгалтерский учет по строительству, привлечению инвестиций и реализации объектов долевого строительства. 

    Таким образом, исходя из смысла договора, смысла п. 3 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на который ссылались коллеги выше, ООО «ПерспективаИнвест» не вправе передавать вам как физическому лицу права по данному договору путем заключения договора уступки. Договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в вашем случае в соответствии с Гражданским законодательством РФ признается ничтожным. Стороны ничтожной сделки обязаны возвратить друг другу все полученное по такой сделке.

    Не рекомендую заключать договор уступки.

    В связи с этим иные моменты обсуждать не вижу смысла.

    С уважением, адвокат Новцова Екатерина

    03 Мая 2014, 19:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats