Можно ли оформить расписку о продаже дома после совершеннолетия несовершеннолетнего собственника?

Здравствуйте!

Для оформления такой сделки действительно требуется согласие органов опеки и попечительства, поскольку права ребенка защищены ст. 28 ГК РФ и ст. 37 ГК РФ. Эти статьи предусматривают, что действия по отчуждению имущества несовершеннолетнего возможны только в его интересах и с обязательным соблюдением процедуры, установленной законодательством.

Органы опеки имеют право отказать в выдаче согласия на сделку, если сочтут, что новые жилищные условия окажутся хуже существующих (например, меньшая площадь жилья). Это соответствует ст. 20 ЖК РФ, в которой закреплено право гражданина на жилое помещение, соответствующее нормам.

можем ли мы с продавцом оформить расписку или другой нотариально заверенный документ, о том, что продавец обязуется нам передать (продать или подарить дом) по достижению совершеннолетия второго собственника по той стоимости, что мы договорились, а эту сумму мы ежемесячно будем платить как рассрочку. И если по достижению совершеннолетия дом нам не передадут в собственность, то деньги возвращают с учётом инфляции

Что касается вашего предложения о составлении расписки или другого документа с продавцом, это возможно. Гражданское законодательство допускает заключение предварительного договора, что регулируется ст. 429 ГК РФ.

В таком договоре можно зафиксировать обязательство продавца в будущем продать вам дом, когда несовершеннолетний собственник достигнет 18 лет. Этот документ лучше оформить нотариально, чтобы исключить возможные споры. В предварительном договоре следует четко прописать все условия: стоимость дома, порядок оплаты (включая рассрочку), обязательства сторон и ответственность за неисполнение.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

Учитывайте также, что даже нотариально заверенный договор не является стопроцентной гарантией, поскольку сделка с несовершеннолетним лицом может быть оспорена, если будет доказано, что она нарушает его права. Это касается и возврата денег в случае отказа в передаче дома. Нужно предусмотреть механизм расчета компенсации, например, с учетом инфляции, что прямо не закреплено в законе, но может быть прописано в договоре по соглашению сторон.

Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор, когда обстоятельства позволяют. Если продавец по достижении ребенком 18 лет уклонится от исполнения, вы вправе требовать заключения основного договора в судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Ваше предложение возможно, но важно, чтобы все условия были четко зафиксированы.
 

Здравствуйте,  Ксения.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства в порядке статьи 37 Гражданского кодекса РФ выдается органом опеки при установлении того, что права несовершеннолетнего не нарушаются сделкой по отчуждению его имущества.

Как правило, опека требует совершение параллельной сделки по приобретению на средства вырученные от продажи доли несовершеннолетнего по приобретению в его собственность доли в жилом помещении равнозначной или более той, которую он имел.

В противном случае опека вправе октазать в выдаче разрешения.

Предложенный Вами вариант не подходит, его опека не одобрит.

Соответственно, рекомендация органа опеки верная.

С уважением!  Г.А. Кураев