Можно ли признать сделку купли‑продажи квартиры кабальной из‑за 10% дисконта?

Question

Текущий продавец недвижимости приобрел квартиру месяц назад. Со слов риэлтора, сейчас продавец пытается продать данную квартиру ввиду того, что не хочет в ней жить, а хочет приобрести другую квартиру за городом и переехать туда. Подробности о том, почему так резко изменился настрой и пропало желание жить в данной квартире, раскрывать отказываются. После осмотра квартиры и выявления ряда несущественных недостатков согласились сделать дисконт от первоначальной цены, итоговая стоимость получается примерно на 10% ниже рынка. Но по факту представления ДКП, на основании которого продавец приобретал квартиру месяц назад, выяснилось, что заключив ДКП со мной, продавец в общей сложности потеряет несколько миллионов рублей, т.к. его сделка по приобретению данной квартиры была по цене примерно на 10% выше рынка. Могут ли признать данную сделку кабальной и есть ли способы нивелировать данный риск с учётом того, что 10% не столь существенный дисконт от текущей рыночной стоимости?

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Текущий продавец недвижимости приобрел квартиру месяц назад. Вообще, это довольно странно. Нередко, такую перепродажу делают, чтобы снизить риски оспаривания предыдущей сделки, которая была сомнительной. Более того, Верховный суд РФ указывал, что покупатель должен обращать внимание на такую перепродажу, чтобы впоследствии его могли признать добросовестным. «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Поэтому нужно тщательно проверить предыдущую сделку.

Игорь Фикачев · Answer

Кабальную сделку в данном случае признать не просто и нет так таковых оснований. В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса РФ кабальной признается сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Такая сделка может быть признана судом недействительной. Оспорить можно в случае психологического состояния продавца на момент сделки или ряда нарушений при оформлении

Павел Солнцев · Answer

Добрый день. Согласност.179 ГК РФ, кабальная сделка — сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. В вашем случае я не вижу признаков кабальной сделки. Но тут могут быть иные последствия и другие основания для признания данной сделки недействительной (например, в случае банкротства этого покупателя-продавца в течение ближайшего года).