Имею в собственности земельный участок с торговым павильонов который попал в зону застройки застройщик предложил за уступку права на участок квартиру в строящемся доме, но возникли сложности в оформлении документов прошу помоч
Здравствуйте.
Уступка права на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение регулируется статьёй 35 ЗК РФ.
Согласно норме, при переходе права собственности к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.
Нормой предусмотрено, что а случае перехода права собственности к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В данном разделе оказывается консультация и даются ответы на вопросы в режиме «вопрос — ответ».
Вам нужно разместить заявку на подготовку документов из вашего вопроса в специальном разделе сайта, тут: pravoved.ru/tenders/
Юристы сайта увидят вашу заявку и откликнуться на нее с указанием цены и срока выполнения работы.
Вы можете выбрать себе юриста на сайте и обратиться к нему в чат с вашим вопросом.
Иногда простая консультация может разрешить вопрос, но в большинстве случаев нужна практическая юридическая помощь.
Можете обратиться ко мне в чат.
Здравствуйте, Владимир.
Не совсем понятно, о какой уступке идет речь. Если у Вас участок в собственности, то пусть застройщик выкупает участок и все.
Если предлагается мена, то заключаете договор мены в соответствии со статьями 421, 567 Гражданского кодекса РФ.
Если есть какие-то нюансы, напишите мне в чат личных сообщений, разберемся.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.
Согласно ст. 39.22 ЗК РФ «Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности»:
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
Подробнее см. законодательную норму по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/b7ec6027943db03a53def8ba9c7e9b7d61abe283/
Таким образом, при согласовании условий передачи зем. участка по договору мены следует заключить договор меня, к которому применяются правила купли — продажи( глава 30 ГК РФ)
ГК РФ Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d825f5436edc950935da9cc828ebf31927590100/
Здравствуйте, Владимир!
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, существенным условием ДДУ является:
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
Исходя из ч. 1 ст. 5 ФЗ №214, цена — это размер денежных средств, которые дольщик должен уплатить застройщику. Иными словами, предполагаются именно денежные расчеты.
Договор мены в данной ситуации заключить невозможно, поскольку его суть, согласно ч. 1 ст. 567 ГК РФ, предполагает предоставление в собственность товара с каждой стороны. Если бы застройщик реализовывал уже готовые квартиры, то без проблем: Вы ему участок, он Вам — квартиру.
Но сейчас застройщик реализует права требования квартиры, которая еще будет создана. Товара нет, следовательно, менять нечего.
банк не принимает ссылаясь, что на скроу счёт надо вносить деньги а не имущество
Банк в этом прав: поскольку предполагаются только денежные расчеты, натуральный расчет тут невозможен. К тому же, даже если бы банк пошел Вам навстречу, это было бы нарушение ФЗ №214 в части того, что счет эскроу страхует Вашу безопасность.
Так, если застройщик не строит дом вовремя, Вы расторгаете ДДУ и забираете деньги с эскроу-счета (застройщик к ним прикасаться не может до завершения строительства). С земельным участком такой гарантии безопасности не будет.
