Соседи продали квартиру для перевода в нежилое помещение

Question

Здравствуйте! Я являюсь собственницей 1-комнатной квартиры на 1-м этаже. У моих соседей 3-комнатная квартира, у нас общий тамбур. Соседи недавно продали свою квартиру, новый собственник будет открывать там магазин. Оба окна моей квартиры выходят на оживлённую улицу. На эту же сторону выходит соседская лоджия (остальные их окна расположены с противоположной стороны дома). Кроме того, моя квартира - крайняя к подъезду, то есть мои окна находятся между парадным входом в подъезд и лоджией соседей. Новый собственник планирует делать отдельный вход через лоджию, так как старший по дому запретил делать его на сторону двора. Таким образом, моя квартира окажется между двумя крыльцами, и это значительно ухудшит её жилые свойства, в том числе с криминогенной точки зрения. Насколько реально оспорить устройство отдельного входа в суде, с вынесением решения в мою пользу?

Дмитрий Милушев · Answer

Доброй ночи. Если рассматривать такой вариант: «В соответствии с действующим законодательством согласия соседей не нужно. Однако, для переоформления фасада здания, в том числе путем пристройки ступеней к лоджии, требуется согласование с собственниками имущества многоквартирного дома. Кроме того, если земельный участок под домом стоит на кадастровом учете и принадлежит собственникам жилья, т.е. является обще домовым имуществом и чтобы обеспечить доступ необходимо согласование с собственниками».

Татьяна Гусева · Answer

Здравствуйте, Елена. Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена законом. Принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые относится к полномочиям органов местного самоуправления. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Однако вы пишете, что собственник планирует оборудовать отдельный вход на улицу. Для начала напишите в мэрию заявление о несогласии с переводом, обосновав нарушение ваших прав, к которому приведет перевод. Для обращения в суд нужны доказательства того, что такой перевод нарушает ваши права и закон. Учитывая, что ч. 2 ст. 22 ЖК содержит ограниченный перечень условий, по которым не допускается перевод помещения в нежилое, по приведенному вами описанию не следует, что имеются препятствия со стороны закона для перевода (наличие отдельного входа соседи обеспечивают). Таким доказательством могло бы быть заключение эксперта, в случае установления, что соответствующая перепланировка (оборудование выхода из лоджии) нарушает СНиПы, или ухудшает ваши условия проживания. Без таких подтверждений строить прогнозы относительно результата разрешения дела преждевременно.

Снежана Шафранова · Answer

Здравствуйте, п.2 ст.17 Жилищного Кодекса РФ допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно ст. 22. Жилищного Кодекса РФ условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение: 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Устройство доп.входа, крыльца — требует разрешения на строительство. Разрешение на строительство, согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, выдается при наличии 100% согласия собственников квартир в доме. Такое переоборудовании затрагивается общее имущество собственников помещений в МКД, согласно ст.36 ЖК. Часть 1 ст. 46 ЖК РФ определяет необходимое количество голосов для принятия положительного решения — 2/3.

Юрий Калинин · Answer

Если каким-то образом оборудование этого самого отдельного входа нарушает ваши права, ухудшает условия проживания, то вы вправе обратиться в суд с целью запрета этого переоборудования. Если выполняется перевод жилых помещений на первых этажах домов, в нежилые помещения — офисы, магазиныи т.п., обустройство отдельного входа необходимо… Эти действия надо согласовать в соответствующих инстанциях столицы, иначе не получить разрешение на проведение работ. Порядок действий по подготовке документации и согласованию готового проекта утвержден в Положении, изданном правительством Москвы. Одно из конкретных требований при обустройстве отдельного входа — сохранение архитектурного стиля дома. Проект обустройства отдельного входа — обязательная процедура. Проект проходит согласование в Москомархитектуры. Если здание ещё и памятник архитектуры, то согласовывать ещё и в Москомнаследии. Одно из основных требований при согласовании проекта перевода жилого объекта в нежилой, устройства, соответственно, отдельного входа, это согласие соседей. желательно всех или, как минимум, 2/3 жителей дома на устройство отдельного входа и разрешение, выданное товариществом собственников жилья, при его наличии. То есть, индивидуально, никакой «старший по дому» и прочие лично это решать не могут и не должны. Законодательно процесс регулируется следующими нормативными актами: ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ и конкретно для Москвы следует учесть вот ещё что: Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Михаил Каплин · Answer

Добрый день! Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения в нежилое предусматривает выполнение работ по устройству крыльца наружного входа, что влечет за собой использование придомовой территории , относящейся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3). В силу иных положений Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40); к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункт 2 части 2 статьи 44). Судебная практика в данном вопросе для вас положительная. Всего наилучшего!

Тамара Филатова · Answer

З дравствуйте Елена! Согласно ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (ред. от 06.11.2013) «Основы жилищной политики города Москвы» {КонсультантПлюс} 1. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве допускается в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы. 2. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое. 3. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. 4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. 5. Организация и порядок проведения работ по переводу жилых помещений в нежилые определяются феде . То есть, перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве допускается в соответствии с требованиями законодательства. Согласно ст. 22, «Жилищный кодекс Российской Федерации» Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к данному помещению без использования общего прохода (отдельный вход). В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, поскольку прорезание двери в лоджии является реконструкцией дома с присоединением части общего имущества (зем., уч., стены дома и т.д), то соседи обязаны получить согласие собственников дома. В соответствии со ст.51 ГрадК РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство К указанному заявлению прилагаются Т о есть, для получения разрешения на реконструкцию дома, соседи обязаны представить согласие всех собственников с положительным заключением экспертизы проектной документации. Судебная практика : {Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.01.2014 по делу N А33-3673/2013 {КонсультантПлюс}} 13.12.2012 предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о перепланировке и переводе жилого помещения в нежилое помещение.Постановлением от 29.12.2012 N 923 администрация отказала в перепланировке и переводе указанного жилого помещения в нежилое по мотиву отсутствия доказательств согласия всех собственников квартир жилого дома на проведение таких процедур. . Судами установлено, что проект переустройства и перепланировки жилого помещения в нежилое предусматривает выполнение работ по устройству крыльца наружного входа, что влечет за собой использование придомовой территории, относящейся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Оценивая данное обстоятельство, суды обоснованно руководствовались положениями статьи 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (пункт 4 части 1); уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3). Правильно применяя указанные нормы жилищного законодательства к установленным обстоятельствам дела, суды обоснованно признали, что предпринимателем не представлено доказательств согласия всех собственников помещений в жилом доме на перевод жилого помещения в нежилое в связи с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2014 по делу N А78-5060/2013 {КонсультантПлюс}} Решением от 25.04.2013 администрация отказала предпринимателю в удовлетворении вышеуказанного заявления. В качестве основания отказа администрацией указано на необходимость получения согласия всех собственников жилого помещения со ссылкой на часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Предприниматель, считая данное решение администрации незаконным, обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением о признании его незаконным. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласно проекту перепланировки предполагается внести изменения в ограждающие несущие конструкции (демонтаж оконного проема до отметки чистого пола для устройства входа в офис), которые согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общей долевой собственностью. Судом было учтено и то, что удовлетворение требований предпринимателя о переводе жилого помещения в нежилое повлечет за собой уменьшение площади земельного участка, который является общим имуществом собственников жилого дома. Вместе с тем, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. При толковании указанных норм жилищного законодательства суды исходят из того, что несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, для получения разрешения на реконструкцию дома соседям следует получить согласие всех собственников дома. ПОэтому, если Вы не согласны на реконструкцию дома ( оборудование крыльца), то Вы вправе голосовать против на ОС и следовательно сосед не получит разрешение на перевод жилья. Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также проконсультировать по успешному решению вопроса. C уважением Ф. Тамара