Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И если он решит повысить в два раза аренду
Заключили долгосрочный договор аренды с собственником. Подали в росреест этот договор. нам пока отказали, так как арендодатель не снял другого арендодатора с этого помещения. Арендодатор говорит, что подал уже заявление опять , ждем 10 дней.
Но тут в процессе пока мы делаем ремонт и готовимся к открытию кофейни выясняется, что помещение продается. Нас постоянно донимают с показом помещения... что нас напрягает сильно.
Также мы не поймем , какие гарантии у нас есть на это помещение. Если придет другой собственник и решит нас выкинуть ... как мы защищены.... никак получается. И если он решит повысить в два раза аренду...
В договоре вроде есть про инфляцию и про смену собственника.. но хотелось бы получить консультацию , насколько это все не "филькина грамота"
- Договор аренды Леонова О.В. (2).docx
если придет другой собственник и решит нас выкинуть… как мы защищены… никак получается.
Здравствуйте!
Вы защищены статьёй 617 ГК РФ, где прямо указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/65133c40908cb965947edf8eafd73171328024f1/
Поэтому, при наличии договора аренды, арендодателем для вас становится новый собственник, при этом договор аренды не расторгается, а сохраняет свою силу на весь срок его действия
Здравствуйте.
При смене собственника арендатор сохраняет свои права.
Статья 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
И договор продолжит своё действие.
Независимо от воли нового собственника.
Сейчас ещё изучу договор и дополню.
Вот этот пункт у Вас невыгодный:
Стороны пришли к соглашению, что до момента государственной регистрации настоящий Договор считается заключенным сроком на 11 месяцев.
То есть если договор так и не будет зарегистрирован, то через 11 мес. он прекратится, и придётся съезжать
Вот здесь отказ односторонний:
3.2.4. Отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 2 ст. 450.1 ГК РФ, направив письменное уведомление Арендатору за 10 (десять) рабочих дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в следующих случаях:
в случае если Арендатор допускает нарушение сроков внесения арендной платы или иных платежей, в соответствии с условиями настоящего Договора два срока подряд (независимо от продолжительности просрочки), либо один раз в течение действия Договора на срок более 30 (тридцать) календарных дней.
При том по п. 4.3:
4.3. Моментом исполнения обязательств Арендатора по уплате арендной платы и оплате коммунальных услуг считается дата поступления денежных средств на счет Арендодателя.
То есть банк Арендодателя по каким-либо причинам получив деньги на свой корреспондентский, задержит перевод, то Вы будут считаться не исполнившими обязательства.
Поэтому лучше указывать тот вариант, который действует по общему правилу — не счёт получателя, а корреспондентский счёт его банка.
Вот здесь противоречие
9.4. Обязанность по государственной регистрации настоящего Договора лежит на Арендаторе, в связи с чем, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору оригиналы и копии документов, необходимые для регистрации.
И
3.1. Арендодатель обязуется:
3.1.10. Осуществить государственную регистрацию настоящего Договора, в срок не превышающий 2 (два) месяца с момента подписания Сторонами настоящего Договора.
В договоре вроде есть про инфляцию и про смену собственника… но хотелось бы получить консультацию, насколько это все не «филькина грамота»
Добрый день.
По общему правилу смена собственника не влечет прекращение договора аренды.
Он сохраняет свое действие и при другом собственнике.
В силу ст. 617 ГК РФ
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если на момент государственной регистрации договора аренды помещение и будет продано — у Вас сохраняются по нему права арендатора и при новом собственнике.
но хотелось бы получить консультацию, насколько это все не «филькина грамота»
В п. 2.1 Договора прописано, что
Срок аренды Помещения по Договору исчисляется с даты передачи Помещения Арендодателем Арендатору и подписания Сторонами соответствующего Акта приема-передачи Помещения и продолжается в течение 5 (пять) лет. Стороны пришли к соглашению, что до момента государственной регистрации настоящий Договор считается заключенным сроком на 11 месяцев.
До указанного момента договор у Вас не действует.
Если после его передачи его государственная регистрация не будет осуществлена — то срок действия договора составляет 11 месяцев.
Не соглашусь при этом с ответом юриста о том, что
То есть если договор так и не будет зарегистрирован, то через 11 мес. он прекратится, и придётся съезжать
В данном случае в силу п. 2.2. Договора
2.2. В случае, если по какой-либо причине настоящий Договор не будет зарегистрирован в течение 11 (одиннадцать) календарных месяцев с даты подписания Акта приема-передачи, то по истечении данного срока настоящий Договоравтоматически возобновляется (считается заключенным вновь, без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора)на тот же срок и на тех же условиях. Количество пролонгаций не ограничено.
С учетом сказанного договор у Вас предполагается продленным опять на 11 месяцев и так до момента его государственной регистрации.
В случае продажи помещения в указанный срок новый арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по следующим основаниям, определенным в договоре
5.2. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке, предварительно уведомив Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторженияв случае грубого нарушения Арендатором условий настоящего Договора, в том числе в случае несоблюдения Арендатором условия о целевом использовании Помещения.
Основанием для его расторжения в одностороннем порядке будет являться только грубое нарушение условий договора с Вашей стороны.
И тут есть ряд противоречий с п. 3.2.4. Договора, которым установлены основания для его досрочного внесудебного расторжения, но в меньший срок — в течении 10 рабочих дней.
В договоре прописано, что
4.4. Ставка Арендной платы может быть изменена по Решению Арендодателя не более чем на % среднегодовой инфляции, согласно информации Банка России по уровню инфляции http//cbr.ru/hd_base/infl//, но не чаще чем один раз в год.
Однако данное условие не противоречит закону.
В ст. 620 ГК РФ установлено, что
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, стороны могут установить иной, отличный от закона порядок изменения размера арендной платы.
Это и было определено в Вашем договоре.
С новым собственником соответственно, целесообразно заключить доп.соглашение к действующему договору аренды о замене стороны договора аренды.
Подробнее о смене собственника в связи с арендой ознакомьтесь со статьёй по ссылке ниже
Смена собственника арендуемого помещения