Можно ли выкупить арендованный участок под гаражом без торгов при отказе администрации?

Здравствуйте!

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность  имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов предусмотрены ст.39.3 ЗК РФ. 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/

В частности, в ч.2 указанной выше статьи предусмотрено, что.без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Тем не менее указанные выше нормы права, а также это подтверждает судебная практика  не говорят о том, что построив и оформив право собственности на небольшой по площади объект (гараж) можно претендовать на выкуп всего земельного участка площадью 776 кв.м.

Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 ВРИ «Служебные гаражи» (код 4.9.) предназначен для :

Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены ст.39.16 ЗК РФ.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов при наличии такого основания, как:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

Полагаю, что в данной ситуации Вам сложно будет добиться признания отказа администрации незаконным в судебном порядке. Хотя безусловно Вы имеете право на обжалование отказа.

Рекомендую Вам огородить земельный участок, а также возвести объект (объекты)  капитального строительства гораздо большей площадью и потом снова обратиться  в администрацию с заявлением о выкупе.Это могут быть как гаражи, так и стоянки для хранения служебного автотранспорта.

Также смотрите свой ГПЗу и им руководствуйтесь.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте, Светлана,

Есть ли шансы решить вопрос в судебном порядке? 

По смыслу положений ЗК РФ приобретение земельного участка имеет цель — обеспечение возможности эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Поэтому, шансы имеются в том случае — если Вы сумеете обосновать размер приобретаемого земельного участка. 

По таким спорам суды отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (несоразмерна площади этого имущества).

Вопрос о соразмерности земельного участка объекту недвижимости при выкупе без торгов собственником объекта подробно исследован Верховным судом РФ в Определении № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября 2021 г.:

vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2060630

По этому делу гражданин обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность арендованного земельного участка для эксплуатации четырех складских помещений для хранения сельскохозяйственной продукции путем заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов. 

Получил отказ, который этот гр-н обжаловал.

ВС РФ указал:

… возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-0).

В данном случае Судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости использования земельного участка площадью 40 892 кв. м для эксплуатации четырех складов общей площадью 59,6 кв. м. 

В Вашей ситуации имеется гараж — 16,7 кв.м. и Вы просите продать земельный участок без проведения торгов площадью 776 кв. м.

По моему мнению, площадь испрашиваемого з/у явно несоразмерна площади объекта недвижимости. Полагаю, что невозможно обосновать, что для нормальной эксплуатации гаража в 16 кв. м. необходим земельный участок в 776 кв. м.

Таким образом, считаю, что судебных перспектив по обжалованию отказа, к сожалению — не имеется. Суд станет руководствоваться правовой позицией ВС РФ, изложенной выше (Определение № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября 2021 г.).

Желаю удачи,

Здравствуйте,  Светлана.

Выскажу мнение 3 юриста и эксперта сайта.

Правовое основание выкупа участка под объектом капитального строительства без торгов статьи 39.3, 39.20 Земельного коедкса РФ

Шансы на выкуп всего земельного участка очень маленькие. Если экспертным путем Вы сможете доказать что для эксплуатации гаража необходим весь земельный участок, то сможете выиграть этот спор.

Вот пример соответствующей практики

https://sudact.ru/arbitral/doc/Bz4y27xkGIVN/

По поводу соразмерности практика арбитражных судов выработана давно, вот еще старые разъяснения ВАС и Пленума по этому поводу

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.