Какие риски при покупке квартиры у вдовы‑наследницы и что проверить в договоре?

Здравствуйте, Юрий!
Согласно п.1 ст. 1157 ГК РФ

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.

Дети умершего супруга могут в любое время заявить свои права на наследство, так как они не подписали нотариального отказа от наследства. Если дети решат вступить в наследство, это может привести к признанию сделки недействительной и спорам за право собственности на квартиру.

Ведение всех переговоров и документооборота через риелтора может скрывать истинные намерения и состояние продавца.Продавец может в дальнейшем отказаться от своих обязательств или заявить о нарушении его прав.

Необходима проверка на предмет действительности и правильности оформления брачного договора. В случае недействительности брачного договора могут возникнуть споры относительно статуса имущества.

Убедитесь, что все потенциальные наследники (в данном случае двое совершеннолетних детей) подписали нотариальные отказы от наследства. Это уменьшит риск претензий на квартиру в будущем.
Проверьте свидетельство о браке, свидетельство о праве на наследство, а также сам брачный договор. 

Здравствуйте. Юрий.

Есть еще наследники, раздельные с вдовой 2 совершеннолетних детей проживающих за границей и не изьявившие желания вступать в наследство.

В случае восстановления ими срока, они смогут претендовать на наследство.

Вдова берет на себя урегулирование любых споров с возможными наследниками или др. Третьими лицами. 

Но вы же понимаете, что это просто слова, что бы продать квартиру сейчас. Что значит она на себя «берет урегулирование»? Есть закон, порядок и тд, и все будет происходить в рамках этого, а не так как скажет вдова.

2. Вся переписка с получением Свидетельства о браке, Вступления в наследство и т.д. велась только с риелтором, без участия Самого продавца. 

То есть предварительный разговор о продаже квартиры вы вели с риэлтором.

Здравствуйте, Юрий!

Для Вас правовое значение имеет тот факт, что 6-месячный срок принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) уже истек. Конечно, наследники теоретически могут попытаться восстановить срок. Но мы в таком случае ориентируемся на разъяснение, содержащееся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9:

Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками)

Проще говоря:

1. Претензии наследников будут только к наследнице (вдове), а не к Вам.

2. Они смогут получить с нее только денежные компенсации своих долей, а не имущество.

3. Причина, по которой наследство в натуре выбыло из владения вдовы, не имеет значения.

Иными словами, на данный момент как единственная собственница она может на законных основаниях продать объект. Все возможные последующие споры с наследниками, пропустившими срок, урегулирует она сама, без Вашего участия.