Что учесть при покупке новостройки в ипотеку с маткапиталом и возможной продажей?

Здравствуйте, Наталья. 

Уточните пожалуйста Вы покупаете квартиру у Застройщика или у физического лица? 

Подводные камни нужно смотреть у продавца и по самой квартире. 

Застройщик (продавец) теоретически может быть объявлен банкротом с оспариванием его сделок в порядке статей 61.1, 61.2 ФЗ О банкротстве.

По квартире нужно изучать её соответствие проекту, отсутствие переустройств, перепланировок не согласованных.

Также нужно отдельно изучать Договор купли продажи. 

Минус в использовании средств материнского капитала в том, что доли детей Вы не сможете продать без предварительного согласия органа опеки на сделку согласно статьи 37 Гражданского кодекса РФ. 

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев 

Здравствуйте,

В случае продажи данной квартиры Вам потребуется получать согласие Банка на продажу. Так как до тех пор пока не выплачена ипотека, квартира будет находиться у Банка в залоге

ст 346 ГК РФ

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя..

Также если в квартире будут  выделены доли детям, так как используется маткапитал, для продажи также потребуется получить согласие органов опеки в силу ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/

Такое согласие опека даёт если в другом ином жилье будут выделены доли детям не менее тех  что они имели, либо детям откроются счета и денежные средства от продажи их долей пойдут на счёт или др условия.

Но, как правило, банки не дают согласие на выделение долей детям, пока квартира в залоге. Тогда у Вас возникает обязанность выделить их с течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки в силу Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862  «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». 

Здравствуйте.

При покупке однокомнатной квартиры в новостройке в ипотеку с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса могут быть следующие «подводные камни»:
1. Необходимость оформления квартиры в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей с учётом требований  части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 

Подробнее тут: consultantkhv.ru/periodika/gazeta-vernoe-reshenie/vypusk-05-20-05-21/ob-oformlenii-doley-v-prave-obshchey-sobstvennosti-na-zhiloe-pomeshchenie-priobretennoe-s-ispolzovan/

Согласно норме, лицо, получившее сертификат, его супруг обязаны оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, в общую собственность такого лица, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 
2. Могут быть сложности с продажей квартиры до погашения ипотеки. Оформить такую сделку будет очень сложно, так как потребуется не только согласие банка, но и органов опеки и попечительства. 
3. Можете получить отказ в ипотеке. Банки охотнее дают в долг гражданам с собственными накоплениями на первоначальный взнос. Если у заёмщиков есть только деньги материнского капитала, им чаще отказывают в ипотеке.