Сейчас с бывшим мужем эту квартиру продаём, детские доли для опеки будут покупаться в квартире у моей тети

Орган опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ дает согласие на отчуждение недвижимого имущества с долями несовершеннолетних в случае, если в результате такой сделки не произойдет ухудшения материального и жилищного положения детей.

При оценке данного фактора (будет или не будет ухудшения материального и жилищного положения детей) оценивается продаваемый объект с детскими долями (в т.ч. размер квартиры и детских долей в ней, общие характеристики квартиры: в каком доме расположена, какого года постройки сам дом, какова общая и жилая площадь квартиры, количество комнат, и т.д.).

По таким же критериям оценивается квартира, в которой будут выделены доли детям взамен отчуждаемых.

Квартиры орган опеки может оценивать по-разному: например, на основании рыночной оценки обеих квартир, выполненных оценщиком, или по принципу равнозначности (улучшаются ли жилищные условия ребенка).

Критерии, по которым считается, что жилищные условия ребенка будут улучшены:

— Увеличение доли в праве собственности ребенка в равнозначных по площадям квартирах;

— Увеличение площади, приходящейся на долю в праве собственности ребенка в неравнозначных по площадям квартирах.

Иногда в случаях, когда взамен продаваемой квартиры с детской долей планируется выделение доли ребенку в иной квартире, которая меньше по площади, а также ниже по стоимости, в интересах соблюдения прав ребенка имеет смысл выделить ему не только бОльшую долю, но также открыть на его имя номинальный счет в банке с обязательством зачисления на него части денежных средств от продажи его доли.

Варианты соблюдения прав ребенка при продаже его доли в целях получения положительного решения желательно обсудить в органе опеки, в который будет направлено соответствующее заявление, т.к. практика в разных региональных органах опеки по оценки равнозначности объектов и соблюдению  прав детей при продаже их собственности разная.

Здравствуйте!

оценка оценила квартиру в 9400000.

 оценка оценила её квартиру в 7215000

Чтобы в  результате отчуждения имущества подопечного не произошло уменьшение стоимости его имущества, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ  стоимость доли в приобретаемом жилом помещении должны быть не менее стоимости в отчуждаемом помещении, чтобы орган опеки и попечительства дало предварительное разрешение на отчуждение имущества подопечного ( продажу квартиры с детскими долями по   1/14 долей у каждого ребенка). 

Таким образом, необходимо исходить из оценочной рыночной стоимости обоих квартир. 

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об опеке и попечительстве»

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Непосредственно порядок выдачи предварительного разрешения регламентируется актами местного самоуправления, также в порядке предусмотрены отказы в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, который Вы можете в соответствии со ст. 21  Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ в  судебном порядке.

Непонятно почему вы считаете по рыночной оценке квартиры, если продаете по отличной от рыночной оценки цене?

Обычно опека смотрит не на оценку, а на стоимость, которая прописана в предварительном договоре продажи и ПД купли, где будут выделяться доли. Вы можете по своему считать долю, которую вы хотели бы выделить, а опека из своих соображений. Регламент как происходит выделение долей в приобретаемой квартире нигде не прописан.