Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как нам можно обезопасить свою сделку
Покупка квартиры.
Планировли альтернативную сделку, однако выбор пал на квартиру, которая оказалась в залоге у банка (продавцом был взят залог под недвижимость) - поэтому по условиям выкупа квартиры через банк альтернативную сделку разрываем.
В процессе проверки документов продавца выяснилось, что он уже до этого два раза брал залог под эту квартиру, но закрывал его. Кроме того у продавца достаточно большая кредитная история (кредитный рейтинг - средний). На сегодняшний день - 11 кредитов (среди которых залог на квартиру), из них по 7 кредитам была просрочка по платежу. Насколько велики риски того, что если он станет банкротом в течении 3 лет после сделки, то нашу сделку признают недействительной. Учитывая, что для нас это единственная квартира, мы ни в каком не сговоре и даже не знакомы (просто мы смотрим квартиру буквально в трех домах, появляются они там редко, а так чтобы совпало с тем, что и у нас есть покупатель - вообще редкий случай, и мы за него цепляемся всеми силами). А по кредитам продавец планирует расплатиться продав квартиру.
Как нам можно обезопасить свою сделку.
- credistory_otchet_19.05.24.pdf
- 4fae80f4-3a47-3b54-9b82-c73c22df1cf7.pdf
- 97b73db6-048f-3cb6-8232-e440d2d5aa4a.pdf
- 4455.docx
- f8cd71f6-9be0-372d-abeb-e952cdd974f5.pdf
- ЕГРН.jpeg
- справка об отсут задолжности.jpeg
- familyassetsbalance_16_41_12.pdf
- заявление об отстутств финансир.jpeg
- Отсутствие финанс.jpeg
- Согалсие Ж на погашение ипотеки.jpeg
- согласие Ж на продажу.jpeg
- ДКП 2014+св-во.pdf
А по кредитам продавец планирует расплатиться продав квартиру.
Добрый день!
Как велики долги продавца?
У продавца это единственное жилое помещение, пригодное для проживания. или есть и другое?
Сначала про залог.
Совершить сделку отчуждения залоговой квартиры без письменного согласия залогодержателя не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права на Покупателя.
Так, согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Здравствуйте.
Если квартира будет продаваться за рыночную цену, то значимых рисков нет.
При банкротстве продавца его сделки могут быть оспорены, как подозрительные (ст. 61.2 Закона о банкротстве
Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)....
Т.е. ключевой момент здесь — неравноценное встречное исполнение, когда квартира отдается по заниженной стоимости, или, что чаще всего бывает — у покупателя отсутствуют доказательства, что он вообще эту квартиру оплатил. Такое часто бывает при расчетах за наличные.
Таким образом, Вам нужно убедиться, чтобы квартира продавалась по рыночной цене, расчеты производить по безналу (при этом не менее 10 лет хранить банковские документы о расчете), а также убедиться, что часть цены пошла на погашение залогового кредита.
Чтобы на момент регистрации перехода права к Вам залога уже не было. Но здесь уже вопрос структурирования сделки с банком.
Спасибо за пояснения.Сделка планируется через банк, куда заложена квартира.Открывается Эскроу, ДКП направляется в на регистрацию.Первым этапом происходит регистрация права на нового собственника (для меня/мужа) с обременением, потом банк списвает с Эскроу долг, выдает закладную и мы подаем документы на регистрацию без обременения.
Это безопасная форма сделки, никаких рисков здесь не вижу, тем более платеж будет через эскроу.
Может стоит взять какую то расписку, что он обязуется их погасить? Или закрепить ДКП через нотариуса перед передачей через банк на регистрацию?
Это все пустое. Он Вам может 100 расписок написать о чем угодно, то принудить его погашать его же кредиты Вы не можете, право на это есть только у его кредиторов. Юридической силы такие расписки иметь не будут. Тоже самое и с нотариусом, просто понесете лишние траты на заверения, проконтролировать исполнение которых или как-то наказать за их неисполнение Вы не сможете.
Если у Вас настоящая сделка, по рыночной цене, через экскроу счет, тог его кредиты Вам никак не грозят.
Ирина, добрый день.
Конечно Ваш продавец очень закредитован, задолженность более 11 млн,. руб.
В случае если начнется процедура банкротства, просто так квартиру забрать не смогут. Сначала возбуждается дело о банкротстве в арбитражном суде. Финансовый управляющий может потребовать оспорить заключенную сделку о купле-продаже в соответствии со статьей 213.32 ФЗ О банкротстве. Он же обязан проверить прозрачность сделки. Для ее отмены требуются весомые основания, реально доказывающие недобросовестность сторон.
Если Вы являетесь добросовестным покупателем и между Вами нет сговора, сделку признавать недействительной не станут.
Признаками недобросовестности к примеру могут стать:
-Несоответствие цены договора рыночным
-Сделка с заинтересованными лицами
-Безвозмездные сделки
-Сохранение за продавцом право пользования квартирой и др.
Учитывая изложенные Вами обстоятельства, считаю, что в данном случае признание сделки недействительной опасаться не стоит так как Вы являетесь добросовестным покупателем, хотя не смотря на это риск все же имеется.
При возникновении вопросов обращайтесь.
Я бы на самом деле запросил кредитный отчет повторно.
655 баллов по скорингу это не плохой показатель, однако это данные от 19 мая.
Тут проблема в другом, квартира находится в настоящее время в залоге у банка, а следовательно на нее не распространяется исполнительский иммунитет.
Процесс покупки такой квартиры имеет ряд особенностей, одним из условий должно быть погашение кредита и снятие залога.
Что касается возможного банкротства и признания сделки недействительной, то такие риски имеются при условии, что у должника есть и иное жилое помещение.
Если это единственная его квартира, в котором он был зарегистрирован, то риски обращения в суд конкурсным управляющим практически отсутствуют, поскольку у единственного пригодного для проживания жилого помещения должника, не обладающего признаками роскошного жилища, исполнительный иммунитет в силу ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ:
При продаже залоговой квартиры возможно предусмотреть условиями договора, что часть денежных средств, оплачиваемых покупателем, подлежит перечислению на счет залогодержателя в счет погашения кредита, а оставшаяся часть продавцу. Аналогично можно и по другим кредиторам предусмотреть условия перечисления денег покупателем, чтобы их закрыть.
Если квартира — не единственное пригодное для проживания жилое помещение, то риски признания сделки недействительной присутствуют, если квартира продается по цене, ниже среднерыночной, либо Вы являетесь заинтересованными в исходе дела лицами.