Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Оформление расторжения договора аренды в связи с истечением срока

Здравствуйте. Как оформить документально следующую ситуацию: договор аренды на нежилое помещение заканчивается 30 апреля, а 27 марта Арендатор присылает уведомление об одностороннем отказе исполнять договор ссылаясь на пункт договора в котором указана процедура отказа( надо уведомить за 75 дней до расторжения), и пишет что договор расторгается через 75 дней с момента получения этого уведомления. Вопрос:Как он может арендовать помещение еще 75 дней когда договор заканчивается практически через 30 дней? и как это все оформить?Спасибо

02 Апреля 2014, 04:32, вопрос №414192 Борис, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Пичулёва Ольга

    Здравствуйте Борис!

    На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    Так как сроком окончания действия договора аренды является 30 апреля 2014 года, то в данном случае имеет место прекращение действие договора в связи с истечением срока, следовательно, уведомление, направленное арендатором, по истечении срока действия договора не будет иметь силы.

    В силу п. 2 ст.621 ГК РФ, договор может быть пролонгирован, если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока действия соглашения, при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, так как вы заинетересованы в прекращении договора по истечении его срока, вам необходимо заранее письменно предупредить арендатора об  окончании срока действия договора договора, путем уведомления его о своем нежелании пролонгировать договор.

    02 Апреля 2014, 05:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Борис!

    Фактически арендатор пытается в одностороннем порядке продлить срок действия договора аренды, что недопустимо.

    Статья 610 ГК РФ Срок договора аренды

    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

    1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

    2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

    3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

    4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

    1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Таким образом, предусмотренная сторонами возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора возможна только в период его действия. Поскольку 30 апреля срок договора истекает, следовательно предъявить требование о досрочном его расторжении нельзя, поскольку это уже не будет досрочным расторжением. 

    Удачи Вам!

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.

    02 Апреля 2014, 05:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Вместе с тем, дополнительно предлагаю ознакомиться со следующими положениями:

    Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

    1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

    2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.


    02 Апреля 2014, 05:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр

    Здравствуйте. В данном случае договор аренды и так заканчивается 30 апреля, и то, что Арендатор прислал уведомление о расторжении договора через 75 дней, ничего не меняет. Арендодатель может по своему выбору или продлить договор аренды до истечения срока в 75 дней, либо просто 30 апреля закончить договорные отношения с Арендатором, если тот не предъявит требования на пролонгацию договора. И не надо ничего мудрить. По моему Вас Арендатор просто неграмотный или просто предупредил, что не будет продлевать договор аренды, не вдаваясь в подробности. Расторгайте договор 30 апреля в случае отсутствия заявления Арендатора о пролонгации договора и всё.

    02 Апреля 2014, 06:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Срок договора определяется договором, а не односторонними желаниями. Вероятно, вас пытаются обманом бесплатно продлить аренду, но способ наивный. 

    Ответьте сразу письменно требованием освободить помещение к окончанию срока, установленного договором.

    02 Апреля 2014, 06:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шафранова Снежана Анатольевна

    Здравствуйте, в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на определенный срок.

    Если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

    Поэтому Вам необходимо направить Арендатору уведомление, указав в нем, что в соответствии с п___ договора действие настоящего договора прекращается 30.04.2014 г., прошу в соответствии с условиями договора, подготовить помещение к передаче по акту, выполнить то-то....

    Тем самым Вы себя обезопасите от пролонгации договора на неопределенный срок или срок по  уведомлению Арендатора о расторжении договора. Обеспечьте подтверждение о вручении данного уведомления.

    Не выселяется Арендатор — санкции применяйте к нему, которые установлены договором.

    Удачи.

    02 Апреля 2014, 07:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Скрипов Алексей
    Юрист, г. Архангельск
    Общаться в чате

    Вопрос: Как он может арендовать помещение еще 75 дней когда договор заканчивается практически через 30 дней? и как это все оформить?

    Не обращайте внимание, что нарушен срок уведомления (ссылка на пункт не означает что договор будет продлен на 75 дней), возьмите из него главное — он отказывается исполнять договор, ему не нужна пролонгация, следовательно  30 апреля 2014 года договор будет расторгнут. 

    Можете ответить ему на уведомление — прошу подойти уполномоченному лицу 30 апреля для подписания акт приема-передачи (т.е вернуть имущество арендодателю)

    02 Апреля 2014, 07:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Вообще, возможно арендатор написал уведомление именно в таком порядке просто не подумав, или юрист арендатора не понял желаний клиента. 

    02 Апреля 2014, 08:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Вам необходимо направить Арендатору письменное уведомление о прекращении договора аренды с 01.05.2014 в связи с истечением срока на который он был заключен. К уведомлению приложите акт приема-передачи имущества которым оформляется факт возврата имущества по истечении срока договора аренды. В акте обычно оговаривается состояние возвращенного имущества, наличие задолжности по аренде и прикладывается акт сверки взаиморасчетов. 

    Арендатор обязан подписать указанные документы. Либо дать мотивированный отказ. Дальше по ситуации.

    02 Апреля 2014, 08:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Да, согласен, сейчас самое главное — направить уведомление о том, что договор продлевать не намерены, в установленный срок просим освободить помещение.

    В противном случае на основании ст. 610 ГК РФ (если никто не заявит о прекращении и фактически имущество так и останется у арендатора) договор будет продлен на неопределенный срок.

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.


    02 Апреля 2014, 09:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Борис!

    В силу ст. 610, «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

    . Договор аренды заключается на срок, определенный
    договором.



    Договор аренды, заключенный на срок, превышающий
    установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный
    предельному.



    То есть, договором аренды установлен срок его действия, то он соответственно действует до 30 апр.

    Согласно ст. 619 ГК РФ



    по требованию арендодателя договор аренды может быть
    досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:



    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
    договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;



    2) существенно ухудшает имущество;



    3)более двух раз подряд по истечении установленного
    договором срока платежа не вносит арендную плату;



    4) не производит капитального ремонта имущества в
    установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
    сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
    договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.



    Договором аренды могут быть установлены и другие
    основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
    соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Согласно п.3 ст. 450 ГК РФ В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.





    То есть, арендодатель вправе расторгнуть договор
    только в вышеуказанных случаях или которые установлены договором.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения  о расторжении договора при наличии  оснований.

    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъясняет

    27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания
    отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном
    порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия
    договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).



    Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель)
    обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о
    выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора
    аренды.



    Ответчик считал требование истца неправомерным, так как
    договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает
    действовать.



    В ходе судебного разбирательства установлено, что при
    заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено
    условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора
    в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было
    определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный
    договором срок.



    По мнению ответчика, данное условие договора является
    ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или
    иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для
    расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для
    отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.



    Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой
    вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи
    450 ГК РФ.



    Факт нарушения, с которым договор связывает право
    арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не
    оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае
    договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.



    Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое
    нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его
    выселении в связи с прекращением договора аренды.



    Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.



    То есть, должен быть Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора.

    Если имеются основания для расторжения договора, то  договор расторгается через 75 дней с момента получения Однако, если срок действия договора заканчивается через 30 дней, то договор будет автоматически прекращен.

    Следовательно оформлять расторжения договора не требуется.

    Смогу оказать услугу по составлению письменного объяснения с учетом
    рассмотрения таких дел, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
    C уважением Ф. Тамара




    02 Апреля 2014, 16:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats